正在落地的房價四大皆空，很多人都問我到底什么時候是買房的節(jié)點。那我今天不講公關(guān)了，給大家講點實操，即使沒有這個經(jīng)濟思維的人也能聽懂。

經(jīng)過這幾年的洗禮，或者說房子的回歸，現(xiàn)在市場的走勢已經(jīng)非常明朗了。房價永遠(yuǎn)漲，北上廣深永遠(yuǎn)漲，豪宅永遠(yuǎn)漲的這個口號已經(jīng)被擊碎，最后都化為公攤的爭議。這幾年，房價確實跌了不少，相對于高點跌了至少有七八折，多的也有三四折的。這是從貨幣本位來衡量下跌的情況。那如果按照金本位來衡量的話，你知道跌了多少嗎？80%，夠猛吧，是不是驚掉下巴了，基本上等于硬著陸。

于是，很多朋友就問這個房價有沒有見底，現(xiàn)在是不是買房的節(jié)點。我告訴你，如果你是剛需，如果你不買這套房就要被逼到壓迫得無法忍受的節(jié)奏，那也不用問別人的意見了，自己老老實實買就對了。畢竟現(xiàn)在也處于歷史的相對底部。但是，如果你既然問了我的意見，就說明你還在意這個房價，不想買了以后還會跌。那我就給你講講房價的四個大利空，這四個利空不落地，房價應(yīng)該還會繼續(xù)下跌。

預(yù)售制、公攤、房產(chǎn)稅、租售比。這四個利空，其實這些年都在慢慢地試探著落地。

先說第一個預(yù)售制，這幾天已經(jīng)有小作文出來了，據(jù)說要落地。這幾年的行情不好，沒人買房子，原先的期房賣不出去了，拖著拖著就變成現(xiàn)房。當(dāng)然也有運氣不好的，拖著拖著就成爛尾房了。預(yù)售制的一個核心痛點就是它會加速杠桿化，有了杠桿，房價就下不來，能理解不？我經(jīng)常講的，房價不是你的收入來決定它的高低的，是由負(fù)債推高的。沒有預(yù)售制，開發(fā)商的杠桿就消失了，泡沫就會慢慢下來，房價也就會逐漸回歸居住屬性，金融屬性就會逐漸弱化。

第二個是公攤。房價兜著不讓明著往下走，于是開發(fā)商終于在質(zhì)量上開始下功夫了。比如現(xiàn)在類似于第四代住宅之類的這種低公攤、零公攤，甚至負(fù)公攤（開發(fā)商通過各種贈送面積之類的方式降低公攤），同樣的價錢可以拿到更多的面積，以此達(dá)到變相的降價。特別是這個好房子計劃，今年推出后，后期陸陸續(xù)續(xù)都會推向市場。

上面這兩個利空慢慢落地，其實都是房市從賣方市場轉(zhuǎn)到買方市場的自然而然的變化。等到真的全面落地了，水到渠成的時候，相應(yīng)的法規(guī)也就會出臺了。就比如我剛剛說的，今年的關(guān)于好房子的規(guī)定，五一后不就實施了嗎？那你說現(xiàn)在是買呢，還是等一等再買呢？

第三個是房產(chǎn)稅，這個東西很不好搞，它需要很多東西，但是已經(jīng)在搞了。雖然短時間內(nèi)不會落地，但是遲早是要落地的。如果它真的落地了，房子一下就從一個持有成本僅為物業(yè)費的資產(chǎn)變成了一個年年需要交稅保養(yǎng)的消費品，就像車一樣了。

第四個是租售比。國際上普遍認(rèn)為合理的租售比一般在1比200到1比300之間。這個范圍就意味著如果把房子出租，大約16年到25年能夠回收投資。如果租售比低于1比300，可能意味著房地產(chǎn)的投資價值相對較少，甚至可能存在房地產(chǎn)的泡沫。如果高于1比200，說明該地區(qū)的房地產(chǎn)投資還有一定的潛力，市場前景看好。而我們的租售比，目前是1比700。另外，你再對比一下收益率和國債的收益率，幾乎有一個點的差距。只有這個拉平了，和租售比達(dá)到相對合理的范圍區(qū)間了，就是你該買房的時候了。

除了上面這四個，還有一個一直在發(fā)力的，也是房價最大的利空，就是人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量對房子的影響。這個大家應(yīng)該都知道，不用我在這兒多說。那到底什么時候買房，按照我給你講的這四條作為核心依據(jù)，保證你不會踏空。