“又拿出來拍賣了！”這是杭州城東居民對港龍城的最新評價。

5月12日上午10點，阿里資產拍賣平臺將第三次開拍港龍城1區1002室等商業不動產，評估價5.5422億元，起拍價3.88億元。

這座距離杭州東站僅800米、坐擁雙地鐵的“黃金商業體”，自2013年拿地至今，經歷了停工、爛尾、兩次法拍撤回、王府井合作告吹等“魔幻劇情”，最終在2023年年初勉強開業，如今因建筑工程施工合同糾紛，再度淪為法拍標的。

有意思的是，同一標的物，相較于前兩次上拍（此前擬上拍時間分別為2020年10月和2021年5月），這次的評估價較4年前的6.5012億元“縮水”近1個億。

從6.5億到5.54億元

三次法拍身價連跌

“第一次看到港龍城上法拍時，我兒子還在上小學，現在他都快中考了。”家住明月橋路附近的市民陳先生說，港龍城的“法拍史”堪稱一部“撤回連續劇”：

2020年10月：首次以6.5012億元評估價上架，結果“首秀”還沒開始，就因“申請執行人及其他執行債權人撤回執行申請”的原因撤下；

2021年5月：二次掛牌4.5509億元起拍，又因“被執行人公司進入破產程序”被緊急叫停；

如今第三次上架，評估價已縮水至5.5422億元，起拍價又在這個基礎上打7折，為3.88億元，比首次起拍價跌了6700多萬元。

“這價格看著是‘骨折’，但誰敢接盤？”一位商業地產從業者透露，標的物是港龍城的1-2層，約2萬平方米的商鋪，西區已開業，以餐飲、教培為主，“東區只有孤零零的超市，還有一家美發店，其他全空置，租金回報率恐怕堪憂”。

10多年魔幻漂流

從高端商業綜合體愿景到茂盛菜地

“當年宣傳冊上印著雙巨幕影院和米其林餐廳，現在商場三樓放的招商圖還是2015年的！”住在港龍城附近的王女士搖搖頭說。

時間倒回2013年5月，港龍控股以6501元/平方米的“白菜價”拿下彭埠單元地塊，宣稱要打造“城東夜經濟地標”。然而到2015年，項目就停擺了。

最荒誕的一幕發生在2020年。當時在港龍城沿街的花壇里，要么長滿了野草，要么長著茂盛的蔬菜，有番茄、茄子和絲瓜等。顯然，是有人看到花壇閑置在那里，忍不住打起了主意。這曾被網友戲稱為港龍城的“都市田園風”。“我們拍過短視頻，點贊好幾萬呢！”95后小林調侃。

即便2023年開業后，港龍城的定位混亂依舊難解。“帶孩子上完鋼琴課，想找家像樣的餐廳，結果只有超市熟食區。”全職媽媽趙女士的吐槽，道出了業態的尷尬——黃金樓層充斥著教培機構，餐飲區也不盡如人意，與當初“高端購物中心”的藍圖相去甚遠。

“我們不需要第二個超市或培訓班”

黃金地段為何成“燙手山芋”？

“論地段，港龍城真是老天賞飯吃。”城東新城板塊資深房產中介吳經理指著地圖說，港龍城位于地鐵1號線、4號線彭埠站上蓋，杭州東站直線距離800米，周邊三花國際、杭州之翼等“競品”商場日均客流都破萬，“但港龍城日均客流不到5000人，第一年出租率才38%左右”。

再來看看港龍城周邊小區，如萬科中央公園、新中宇維薩、都會森林、首開東城金茂府等，二手房掛牌價在5萬-7萬元/平方米，居住人群消費層次普遍較高。

問題究竟出在哪？

“我們不需要第二個超市或培訓班，缺的是能遛娃、聚餐，能一條龍搞定生活需求的品質商業。”家住附近的李阿姨說。另外一位85后業主認為，更深層的矛盾，是商業地產從“地段為王”到“運營制勝”的轉型陣痛。“類似的例子不是沒有，比如現在九堡的國芳天街，由擅長商業運營的龍湖接手后，命運完全轉變。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，港龍城這個項目比較特殊，實際上它是個經營不善的項目，現狀吸附力不強，或弱于預期。同時，這個項目經營混亂，內部包括股權等都比較復雜，有諸多歷史遺留問題。這個項目從拍地至今的10多年里，“擺爛”成了大家對它的慣性印象，口碑要重塑需下硬功夫，也需要引入更多年輕的消費人群、居住人群。

龍湖杭州國芳天街

時隔4年，命途多舛的港龍城又站上了法拍席，這次能成交嗎？

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 陳筱妍

審核 毛迪 王晨郁