近期河南新村，小柳新村的拆遷，已經進入到尾聲，挖掘機已經在現場作業，不久的將來，這里又會是福州的新地標，全新的高樓也會拔地而起。

房子雖然已經拆了，但房屋的產權還未凍結，還能辦理過戶手續。現在買來等拆遷的人，連房子都看不到，直接帶著產權證到房產交易中中心辦理過戶手續。

此時的價格，也要比之前便宜不少，第一批買入的人是最高位，因為剛剛掛牌出來的業主，心理價位也會更高，有足夠的時間給他賣房。明確拆遷后買入的人，價格比較符合市場價格，大家都差不多，價格很透明。

最后階段買入的人，真的能撿到漏，因為還想把房子賣掉的業主，已經沒有時間了。

今天成交的河南新村，其價格，比前段時間成交的單價，低1000元/平米，按照一套60平米的房子計算，現在買入，直接省下6萬元的購房成本。這可能是河南新村，最后一次二手房成交案例分析，大家可以作為購買拆遷房的參考。

成交小區：河南新村；

成交時間：2025年4月；

成交數據：產權60平米，2房1廳，中樓層，南北朝向，無修，105萬，成交單價17500元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來5天的時間，其實房子已經拆遷了，客戶也沒有到實地看房，通過中介，直接邀約業主談價格，最后業主從120萬讓價到105萬成交，所有的費用由買家承擔。由此可見，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，只要價格足夠吸引人，房子沒了，賣未來的房子。

2、河南新村，這兩個月成交的房源較多，成交單價基本維持在18500-20000元之間，也有超過2萬單價成交的房源，從這套房子的成交，可以判斷出，河南新村的拆遷房，越靠后買，撿漏的機會越大，畢竟很多業主還是希望把房子能夠賣掉。

3、福州2025年，老舊小區拆遷改造已經進行差不多了，想要買老小區等拆遷的朋友們，也要抓緊時機了。2024年福州規劃的小區基本上都已經拆遷，譬如鳳凰新村，寧化新村，河南小柳等，因為有這么多地塊拆遷，未來新房也會增量，置換的群體也要做好心理準備。

關于拆遷房的補償方案，以及市場的成交價格，給大家做個一參考。

一下內容來自福州市鼓樓區人民政府網站發布：

福州市鼓樓區人民政府關于河南小柳新村地塊項目國有土地上房屋征收補償方案征求意見的告知書 _ 房屋征收補償方案_ 福州市鼓樓區政府

河南新村拆遷補償方案：

　　1、被征收人選擇貨幣補償方式并放棄購買安置房的，貨幣補償金額=確認的房屋合法建筑面積×（住宅區位價+被征收房屋建安綜合單價×成新率），同時根據確權建筑面積給予貨幣獎勵272元/平方米。

　　2、被征收人選擇購買安置型商品房（產權調換）的，差價（不含層次系數）=安置房面積×安置型商品房銷售均價（存量安置房單價）－確認的房屋合法建筑面積×（住宅區位價+被征收房屋建安綜合單價×成新率）-公攤補償。

　　在簽約期限內簽約搬遷，安置面積與被征收房屋確認的合法建筑面積相等部分按被征收房屋建安綜合單價結合成新率與安置房建安綜合單價之差給予不超過差價款50%的優惠獎勵（詳見榕房〔2017〕89號附表，一等框架結構建安綜合單價為3800元/平方米）。

　　3、住宅實行對接安置型商品房（產權調換）的，具體安置面積的計算方式可由以下兩種方式中任選一種：

　　方式一：被征收房屋確權面積加公攤補償面積（最多不超過10平方米）后就近上靠標準房型；

　　方式二：被征收房屋價格除以安置型商品房（或統建、配建安置房）均價所得面積就近上靠標準房型。被征收房屋價格=（住宅區位價+建安綜合單價×成新率）×確認的房屋合法建筑面積+住宅區位價×公攤補償面積+優惠補差獎勵。

　　標準房型面積為45、60、75、90、105、120、135、150平方米。

　　海錦公寓、欣泰花園及柳河花園1至6#樓住宅區位補償價為15942元/㎡，本項目其他住宅區位補償價為14864元/㎡。

　　4、住宅房屋在簽約期限內簽訂協議搬遷的，按住宅房屋確認的合法建筑面積的10%給予公攤補償（安置房為七層以下多層不帶電梯房屋的除外），但每戶最多不超過10平方米。選擇購買安置型商品房（或產權調換）的，公攤補償面積按照住宅區位價補償，另給予1900元/平方米的補差優惠獎勵，對選擇貨幣補償并放棄購買安置型商品房（或產權調換）的，公攤補償面積給予272元/平方米的貨幣獎勵，但不計房屋建安綜合單價。

　　5、被征收人在簽約期限內簽約搬遷的，對被征收的成套單元房可另外給予420元/平方米的成套房基礎設施配套費補助，計入被征收房屋補償價格。

　　6、被征收人在簽約期限內簽約搬遷的，住宅房屋可按確認的合法建筑面積一次性給予50元/平方米的安家補助。

　　7、產權、確權住宅房屋舊房補償一等框架結構建安綜合單價為3800元/平方米，其余按照榕房〔2017〕89號的建安綜合單價及成新率評定標準執行；其它非住宅房屋及2004年10月26日至2006年8月26日間建造的無產權房屋的舊房補償按照榕建征管〔2024〕136號文標準執行。二次裝修項目補償按照榕建征管〔2024〕136號文標準執行。

　　8、被征收房屋層高超過4米(含4米)的，建安綜合單價或重置價標準提高20％；層高超過6米(含6米)的，建安綜合單價或重置價標準提高40％；層高超過8米(含8米)的，建安綜合單價或重置價標準提高60％。

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