福州一小區的業主們近期了解到，物業打算在10號樓架空層停車場內增設電動自行車智能充電設備，業主們擔心沒有人工值守會不安全。

01

業主：物業將增設智能充電設備

代替人工值守 擔心安全風險增加

三木花園D區10號樓的業主們告訴調解小組，多年前小區曾發生過一起因電動自行車鋰電池爆炸引發的火災，現在想起來還讓他們心有余悸。

業主們認為如果在停車場內增設智能充電設備，也要安排人員值守。

02

物業：暫時沒有

增設智能充電設備的計劃

調解小組與業主們來到小區物業處了解情況，物業方代表稱，目前物業沒有要改造智能充電設備的計劃，近期僅對停車場的消防設施進行了升級。

03

業主：

物業已將值守人員休息點拆除

針對物業的說法，業主們提出質疑，為何停車場內值守人員休息的地方已被拆除。

調解小組了解到，停車場的值守人員也是停車場管理的承包經營者，他們24小時生活在架空層停車場內，負責看管車輛以及充電安全問題。

停車場承包者

去年九月份左右，幾個業主叫我來看車，簽合同的時候都好好的，上個月開始就有人來，這里拆一下，那里拆一下，煮飯、燒水都不讓我做，前兩個星期我睡覺的房間也被拆了。

04

物業：相關部門責令整改

才配合處理架空層違建現象

物業方代表解釋稱，小區內有業主向相關部門投訴架空層有人員居住現象，存在消防隱患，相關部門才來現場執法。對此，法律人士也表示，目前沒有全國統一針對架空層居住的詳細規定，不過從消防方面來說，要保障安全出口、疏散通道暢通等，有人居住可能會堵塞通道，增加火災風險。從建筑用途規范看，架空層不是設計用來居住的，改變用途居住可能違反相關規范，所以有人在架空層居住不符合要求，相關部門接到投訴會去整改。

法律人士提醒，小區樓棟架空層改造電動自行車充電樁，要是涉及改變原有結構或用途，按《中華人民共和國民法典》，得有專有部分面積占比三分之二以上，且人數占比三分之二以上的業主參與表決，還得參與表決的專有部分面積四分之三以上，且人數四分之三以上的業主同意才行，要是基于原有結構進行功能提升，雖然沒有統一規定，但由于關乎業主公共安全和利益，須要經過業主大會表決通過，或者征得業主同意。

物業方代表表示，若后續有增設智能充電設備的計劃，會進行公示來征求業主們的意見。

05

承包者：經營條件發生改變

希望解除合同

停車場承包者表示，他當初來到該停車場看守，就是看中了架空層有休息區域，如今這個條件沒有了，他希望和物業解除停車場值守的承包合同。

對此，法律人士表示，拆除隔間，搬走生活用品，讓承包者失去居住條件，影響經營，按照《中華人民共和國民法典》，屬于合同基礎條件重大變化，承包者可以要求解除合同，因為拆除隔間和生活用品讓他們失去居住條件，影響經營，按照《中華人民共和國民法典》，這屬于合同基礎條件重大變化，承包者有權要求解除，至于索賠改造投入，如果合同有相關約定，物業拆除行為違反約定，承包者就能索賠，要是合同沒約定，承包者基于居住值守預期進行了改造，現在經營目的達不到，按照公平和過錯責任原則，承包者可以要求物業給予一定補償，但得拿出證據證明，改造投入和損失情況。

06

物業：總公司將安排專人

對接解除合同事宜

物業方代表表示，已將此情況匯報給總公司，總公司會有專人來與承包者們對接解除合同事宜。

調解手記

處理小區公共事務，應當安全為先，以人為本。對于影響消防安全的行為，應堅決整改，但物業作為小區管家，也要做好過渡、協調工作，避免“一刀切”帶來不必要的誤會和糾紛，希望物業方和承包者通過溝通尋找到具體的解決方案，同時物業方做好停車場的管理工作，維護和諧的小區環境。