近日，中海地產以3.64億元的底價競得合肥市瑤海區YH202502號純住宅地塊，成交樓面價6037元/㎡。該地塊位于合肥主城核心，緊鄰地鐵、商業配套成熟，是合肥市中心的稀缺宅地。

這樣一宗地塊，原應是“香餑餑”，此前卻經歷了延期出讓，如今又以底價被中海拿下。這背后的原因在于該地塊特殊的出讓條件——同步承擔合肥恒大中心D1、D2塔樓續建任務。

土地出讓公告顯示，土地競買人須同步保障合肥市包河區華山路與南寧路交口東北角項目D1、D2塔樓續建交付任務。經第三方測算，續建交付費用約3.92億元，此款由競得人負責支付。

500米超高地標迎來曙光

中海此次拿下的地塊，正是曾被寄予厚望成為“安徽第一高樓”的濱湖恒大中央廣場4號商業用地。

據出讓公告，在土地成交后7個自然日內、《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂前，由競得人與總承包單位等方面簽訂保交付資金保障協議，并在簽訂協議后7個自然日內，支付1億元至項目共管賬戶，6個月內支付第二筆1億元，12個月內付清尾款1.92億元。

公告還規定了項目交付周期，即在第一筆款項支付后，D1、D2塔樓立即啟動復工，復工18個月內建成交付。

▲ 濱湖恒大中心D1\D2塔樓效果圖（非518） ?徽商雜志

為了保證項目建設，出讓公告還顯示，出讓地塊的住宅銷售比例與D1、D2塔樓建設進度捆綁，如競得人未按約定支付上述續建交付資金，在宅地出讓后銷售回款產生的一般監管資金優先轉入塔樓續建項目共管賬戶，由包河區負責監督使用于D1、D2塔樓建設，不足部分由土地受讓方負責解決。

合肥市濱湖新區CBD核心地段的項目，由恒大地產在2013年8月獲取，是其在合肥投資的最大地產項目，總投資預計超165億元，其中包含一棟518米超高層地標，以及D1、D2、D3、D4四棟建筑高度為99-298米依次遞增布置的副塔。其中，518米的超高層地標原本是合肥第一座超高層地標式摩天大廈。

原項目由美國Gensler公司設計，塔樓以竹子為設計理念，秀逸而風韻，長青不敗，象征正氣、有節、柔韌堅強的精神，體現百年徽商文化。設計用現代手法營造了清新優雅的環境，使之成為巢湖岸邊的一道“竹海”夢境。

圖源：網絡

然而，2016年因環保問題停工，2018年徹底陷入停滯，2023年恒大債務危機后項目徹底停擺。截至2024年，主樓核心筒仍裸露在荒地中，與周邊新建住宅形成鮮明對比。

圖源：搜狐新聞網

有分析認為，此次被中海地產接手，雖然副塔樓復工在即，但項目仍存隱憂。主樓因國家限高政策（500米以上超高層被叫停）及超30億元資金缺口，短期內難有進展。

此外，原設計的空中連廊、觀光層等高端配置是否保留尚未明確。不過，合肥市已成立專項工作組監督資金使用，中海地產的央企背景也為工程推進增添保障。

▲ 濱湖恒大中心原方案效果圖 ?Gensler

據公開資料，合肥濱湖恒大中心項目當初計劃總投資165億元，于2014年7月開工建設，一經建成將成為“安徽第一高樓”。在當地人的眼里，這個518米的摩天大樓被賦予“合肥邁向新篇章的重要標志”，但畢竟剛出地面就爛尾，也許在等未來時機成熟按規劃重啟，或調規后壓降高度降低開發成本，或直接砍掉改其他規劃用途等，均有可能。

曾號稱“安徽最大爛尾樓”的恒大陽光半島，這個位于淮南的八千畝爛尾超級大盤，于2022年5月起被中國信達資產、重慶華宇集團接手續建。

去年下半年，尤其是今年以來，位于全國一二線城市的地標級爛尾樓迎來復工復建潮，比如天津117、武漢綠地中心、成都綠地蜀峰468等。

在當前房地產金融政策持續寬松的大背景下，這些爛尾的超高層地標復活背后，應是政企合力的結果，也是市場信心逐步復蘇的一個重要風向標。

中海二線抄底的邏輯與代價

在投拓策略上，中海曾提到將保持穩中有進的投資策略，繼續聚焦于一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，具體會根據不同城市、不同板塊、不同項目進行分析。在項目選擇上，更聚焦于項目的確定性，包括現金流及現金利潤情況。

土地儲備方面，2024全年中海在全國12個城市累計新增土儲項目22個，新增權益建筑規模389.47萬平方米，共斥資696.35億元。其中，于二線及超二線城市收納的土地有14幅，占比將近63.7%。

今年以來，中海在二線及超二線城市的布局也在逐漸加快，從土儲位置不難看出，布局策略依舊聚焦核心地段。

具體來看，4月份中海無新增土儲，一季度于北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南杭州7城新增土地9幅，新增土地儲備總建筑面積為128萬平方米，權益建筑面積127萬平方米，總地價為人民幣275.5億元，權益地價為人民幣272.9億元。（數據來源：企業公布、觀點指數整理）

其中，廈門同安區環東地塊被中海以樓面價1萬元/平方米、總價3.49億元拿下，容積率僅為2.1，市場消息指出該項目未來有機會打造繼中海環東時代之后又一標桿性樓盤。

濟南盛福片區地塊雖因價格、掛牌條件及商業綁定等因素流致使兩次流拍，但在三次掛牌時，由中海經過249輪舉牌以148621萬元總價競得，溢價率高達50.7%。

杭州上城區海潮TOD位于望江單元核心地塊，總地上體量超18萬平方米，住宅部分約10.5萬平方米，起始總價超59億元，由中海以80.78億元競得，樓面價4.34元/平方米，溢價率35.58%。

中海此次首次進入合肥瑤海底價競得的宅地，原為恒大中央廣場商用地，地塊性質非常稀缺，且緊鄰地鐵1號線“明光路站”，亦被當地業內稱為“妥妥的市中心地段”。

另據國家統計局發布的數據顯示，合肥3月份新房價格環比上漲0.2%，這也是自2月份后合肥新房價格環比的又一次上漲。加之剛剛過去的五一期間，從市場動態來看，合肥樓市表現較上年同期有所好轉。

來源：第一財經、觀點網、地產密探（ID：real-estate-spy） 、網絡等
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