在長租行業領域，2025年正經歷著巨大的經營壓力。

受供應端影響，保障性租賃住房加速入市，房源數量大幅增長。這一變化影響租賃市場的供需結構，帶動行業租金出現下滑趨勢。截至2024年，一線城市“十四五”保障房籌集完成平均率約達87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。

保租房的規模擴張，使得市場結構重塑，對市場化房源租金形成擠壓效應，在此背景下，本文深度分析租賃企業過得到底怎么樣。

從租賃市場活躍的核心城市租金表現來看，監測的核心八城租金坪效同比持續下降，2024年和2025年1季度除北京、廣州外均出現不同幅度的下滑，下降幅度集中在5個點左右，成都、武漢等城市的降幅更是超過5%。

與此同時，市場中的二房東，如夫妻店也在逐漸清退房源，淡出市場。二房東模式通常依賴租金差來維持運營，隨著租金下滑，這一模式的利潤空間被嚴重擠壓。

加上市場競爭加劇，有限客戶數量被稀釋，不少二房東機構難以維持，最終選擇退出市場。

對比上海21年到25年分散式公寓開業規模來看，統計的分散式492家租賃企業中5年間有97.6%的企業出現開業規模下降趨勢，僅2.2%的企業開業規模增長。

而開業規模下降企業中，目前還存活的企業僅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企業關停退市的數量占比約88.1%的，總計關停企業424家，平均每年約有85家企業關停。

2024年上海市場化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年復合增長率為-7.03%。租賃企業除面對行業租金下降外，也受到保租房房源的低價分流客戶競爭，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，較市場化租金低45元/㎡/月。

企業的關停主要出現在中小企業中，頭部企業目前暫未出現企業關停狀況，但仍然面對較大的經營壓力。通過調研頭部涉包租租賃企業發現，面對租金下降，而包租成本不降的情況，企業選擇項目退租閉店。

以某頭部A企業為例，在多城市出現退租閉店行為，24年至今在杭州、寧波、南京均有項目退租閉店。頭部B企業，在杭州、福州、上海多地均有退租閉店情況，其中杭州關閉三家店。從關店項目所處的競爭板塊來看，大多都面臨保租房的競爭，且板塊租金出現下降趨勢。以南京江寧板塊為例，該板塊3個保租房項目合計3720套，占板塊集中式租賃房源的25%。

目前能夠維持正現金流，處于持續經營中的項目，選擇主動出擊與資產方談降底租，以重新獲得項目定價空間，達到企業經營目標。

愿意降低底租的資產一是主要分布在區域大量保租房入市的區域，迫于市場競爭的壓力，考慮到現有運營方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等風險，與包租企業達成利益的平衡點，共同維持資產的長效運營。另一類是看重企業運營能力，降租是雙方共贏的最佳利益平衡點。

從企業端來看，24年以來，多家頭部企業開始行動談降底租。項目選擇上，會綜合考量項目現在及未來的競爭環境、租約到期時間、出租率變化、項目現金流、利潤情況等因素，作為選擇降底租項目和降幅比例的決策因素。

這其中也不乏有企業，取得一定成效，以某家資管系運營商為例，通過與資產方重新談底租，預計25年全年節省底租支出6000萬，當然這里面也離不開企業的運營能力，企業年均續租率在78%以上，優于行業平均水平。產品線豐富覆蓋中高低端，采取靈活的長短租結合模式降低空置率。

租賃企業通過精細化運營挖掘存量資產價值，其中公區閑置空間的商業化改造成為提升多金收入的途徑之一。以深圳南山萬科云城泊寓旗艦店為例，項目通過精準引入服務鏈企業"貓頭鷹自習室"，將原本利用率不足的公共區域改造成24小時智能自習空間。該空間采用"分時租賃"模式，既服務住客（享受會員折扣），也對外開放，實現公區坪效提升。

除了萬科泊寓通過引入外部運營商，增加公區收益外。也有企業通過租戶調研，以住戶需求為導向，定向引入需求業態，將閑置空間轉化為高頻消費場景。如貴陽筑巢公寓貴安店，將公寓閑置公區改造為"筑巢咖啡"空間，咖啡定位為打造“商務友好”“人才友好”咖啡店，結合咖啡文化及茶文化打磨產品體系，以商品盈利屬性經營。并且在公區動線上做優化引導，將咖啡設置于歸家路線及公共活動區交匯處，形成"回家必經場景"，提升租客消費頻次。

通過調研頭部企業在公區的服務模塊來看，目前引入的業態類型主要可歸集為以下8大類別，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡廳、電競房、寵物護理、自習室、夜校（職業培訓）。盡管業態豐富，有通過流水分成增收，也有場地收租增收，但整體收入貢獻天花板在租金收入總額的5%左右，大多數公區多金收入僅占租金收入總額的1%-2%。

在整體租賃市場租金下行的背景下，頭部租賃企業正通過精細化運營和動態定價策略保持競爭力。

以龍湖冠寓浦東大道店為例，該項目近半年租金呈現穩步上漲趨勢，尤其是在春節后的2月租金環比上漲11%，該時段也是租賃的傳統旺季，3月租金又呈現穩步下降趨勢。

從項目競爭格局來看，競品都是市場化房源，并無保障房競爭，這種競爭格局使冠寓能依托品牌溢價，維持價格上調的支撐。

租金下行趨勢下，靠租金差盈利的包租模式難以為繼。包租模型從約定底租到約定租期和收取管理費或者未來分紅，并引入資金方，構建"資產方-資金方-運營方"的三方協作機制。資金方為資產方提供項目改造成本，還款保障來源于租金收入的優先償還。運營方輸出改造、管理能力，收取管理費或有未來分紅。

從運作機制來看，該模式具有三個關鍵特征：

首先，資金方（通常是金融機構或運營方的母公司）基于對運營管理能力的信任，為資產方提供項目貸款，資金專項用于房源的標準化改造。

其次，還款安排與運營收益直接掛鉤，設置階梯式的還款比例，既保障資金方的基本收益，也讓資產方能夠分享經營成果。

最后運營方在合作中，暨拿了運營管理費以及項目分紅。這種模式既解決了業主改造資金的壓力，也確保了資金方的本息安全。這種模式尤其是對國企存量資產盤活具有重大意義。

如深圳前海租無憂，城市家AI小鎮項目，就是運用該模式，引入銀行作為資金投入方，前海租無憂作為運營方，收取管理費和利潤分紅。

租金下行周期正成為檢驗長租公寓行業生存能力的壓力測試場。但這場看似行業陣痛調整期，實則是市場出清與價值重構的關鍵轉折點。當前市場中，依賴"高進低出"資金池模式的企業已現流動性危機，單一調整，很難從實現較大的經營困境扭轉。通過多金收入、資產運營模式創新以及自運營能力強化等多重復合途徑，方能構建護城河以應對租金下行預期。