◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近日，“出險房企”旭輝集團突然高調起來了，主要在于其“生死命門”就在巨額美元債重組能否如期落地。

2024年9月，旭輝拋出68億美元境外債重組方案，按照“短期削債、中期轉股、長期低息保本”的思路出發，已拿到近90%的同意票。

具體看，此次境外債重組包括12筆涵蓋高級債、永續債、可轉債合計本金44.9億美元，以及13筆境外貸款合計23.1億美元。

前不久，旭輝已開啟了境外債權人投票通道，6月3日召開表決會，待6月26日批準。

對于旭輝高層而言，“同意票”爭取越多越好，若能達到100%自然是最理想的，應是此次召開境外債權人大會并拼盡全力為其“打氣”等的核心原因。

2022年，旭輝境外債出險，作為掌舵人的林中距離此次罕見公開樓面已有3載。其此次露面罕見公開致歉，“作為企業掌舵者，在過去規模擴張時未能把控好風險，致使企業陷入困境，讓信任的伙伴承受壓力。”

致歉并非重點，說服債權人是關鍵。林中說，“旭輝打不垮，能吃苦，能頑強堅持活下來，站起來”。旭輝要能活下來，完成境內外信用債重組是一個前提。

截至2024年底，旭輝有息負債867億元，較上年底下降56億元，基于評級的信用債占總有息負債的70%。其中，境內銀行借款259億元，境內公開債127億元，涉及今年內到期的境內債近70億元均已完成展期及增加寬限期；境外銀行借款176億元，境外優先票據及可轉債合計304億元。

這可看出，旭輝當前境外債占比達到55%，對應68億美元且該境外債整體重組順利闖關的重要意義也不言而喻。

據旭輝高層透露，預計重組完成后，公司可將信用債規模壓降至300億元以內，縮減超50%，債務久期延長至9-10年等。

重組后，旭輝如何站起來？旭輝高層強調，其將摒棄“三高”模式，轉向轉向“低負債、輕資產、高質量”的發展戰略。

在業務端口，旭輝決定將干好三件事：

一，不會放棄房地產開發業務，但會高度聚焦深耕少數核心城市，截至去年底權益貨值1300億元且主要在北京、廣州、成都、太原、重慶、武漢等重點城市。

二，運營好手上的商業資產，涵蓋北京、上海、成都等一二線城市，總價值460億元。去年租金收入18億元，同比增幅10%，主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、北京五棵松體育館等貢獻。

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三，大力開展房地產資管業務，借鑒鐵獅門、黑石模式。

以鐵獅門為例，被業內稱道的是其四兩撥千斤的輕資產運管模式，這個表象之下是其主導管理的房地產PE基金，而鐵獅門往往以不到5%的資本投入，能分享項目40%以上的較高收益。

換句話說，鐵獅門以多重杠桿的房地產PE基金開路，收購全球范圍內的潛在優質物業項目，實現擴張規模與優化資產組合，通過縱向一體化綜合業務包括追加投資等讓項目增值，再擇機低成本高溢價退出。

實際上，鐵獅門和黑石在中國門徒眾多，比如大家熟知的萬科，以及馮侖的萬通、田明的朗詩，等等。

從旭輝的未來戰略看，算是比較務實的，也符合當前市場現狀，但要真正做好轉型，仍需更加努力。

林中以“民企如勁草”自勉，也強調了旭輝的差異化優勢，其中就提到組織體系完整保留核心人才。外界也期待，這家曾經的千億民營房企“三好生”，在歷經此次史詩級債務重組后，能重返巔峰。