成竹2017年啟動(dòng)出海，首站布局澳洲，2021年啟動(dòng)身份配置服務(wù)，2022年啟動(dòng)日本市場(chǎng)，聚焦東京、大阪兩大核心城市的房產(chǎn)配置服務(wù)，并在當(dāng)?shù)卦O(shè)置了分公司，從購(gòu)買、托管、轉(zhuǎn)售等一站式解決客戶后顧之憂。

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昨天剛從日本大阪出差回到上海。

每次回到日本，不管是東京還是大阪，對(duì)于日本的房地產(chǎn)都會(huì)有新的認(rèn)知，體驗(yàn)和感悟。

可以這樣說(shuō)，日本的房地產(chǎn)，如今每月都在往上走，比起我們的買家市場(chǎng)，日本現(xiàn)在是一個(gè)賣家市場(chǎng)。而且日新月異，變動(dòng)極大。而這些變動(dòng)光看一些數(shù)據(jù)是看不出來(lái)的。

你必須深入當(dāng)?shù)兀嗪彤?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)人員做交流。這些人員甚至包括舊屋改造，裝修相關(guān)的人員等，從他們口里你也可以知道一些還未從數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來(lái)的動(dòng)向。

今天我的朋友圈里出現(xiàn)這樣一個(gè)內(nèi)容。

做裝修和舊屋改造的朋友說(shuō)生意好到來(lái)不及接單，排期已經(jīng)排到了9月份。

可就在前幾天，我約他出來(lái)見面的時(shí)候他的排期還只是八月份的？怎么會(huì)沒過(guò)幾天就有那么多新單進(jìn)來(lái)？

這意味著什么？是舊屋改造比較人氣又還是“大阪民宿”事業(yè)非常火爆，一再的有新的民宿投資客入場(chǎng)呢！

其實(shí)關(guān)于民宿的問(wèn)題，在之前的很多篇文章里都有提到過(guò)，也一直不停的有人在問(wèn)。

那么民宿是否真的賺錢呢？

相信這些也是大家好奇的地方吧？

關(guān)于民宿賺不賺錢的數(shù)據(jù)相信網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)也并不能找到答案，依舊只能是深入當(dāng)?shù)睾拖嚓P(guān)的業(yè)者討論才能得到想要的答案。

首先，關(guān)于民宿，其實(shí)講過(guò)很多遍了，如果您要投東京，大部分地區(qū)不是365天，不是民宿特區(qū)，規(guī)制何其多，甚至連180天都到不了。非常難。除非是去申請(qǐng)旅館業(yè)牌照的。（詳細(xì)見下圖）

而大阪呢？

民宿特區(qū)，規(guī)制少，365天。

一般消防審核能過(guò)大概率是可以申請(qǐng)民宿的（當(dāng)然還有些其余規(guī)制，在此不展開說(shuō)）。

正因?yàn)榇筅媸侨毡镜拿袼尢貐^(qū)，規(guī)制少，所以吸引了一大批的民宿投資者來(lái)投資民宿。

說(shuō)實(shí)話，如果在不采用運(yùn)營(yíng)公司，自住經(jīng)營(yíng)的前提下一般前幾年，據(jù)了解，回報(bào)率可以達(dá)到15%，16%甚至是更多（特別是西城區(qū)，中央?yún)^(qū)，浪速區(qū)附近），如果是承包給運(yùn)營(yíng)公司，西城區(qū)的話一般也是包5%或者6%的。

但隨著民宿投資客不斷的變多，不斷的入場(chǎng)，其實(shí)15%，16%的盈利額一直在被稀釋中。

不管是直接跟民宿運(yùn)營(yíng)人員打聽到的情報(bào)，還是舊屋改造裝修的人員，亦或者是民宿運(yùn)營(yíng)老板打聽到的情報(bào)，都不約而同的指出了一個(gè)點(diǎn)“大阪民宿業(yè)正在變卷并且趨向飽和”，甚至有民宿運(yùn)營(yíng)公司的房地產(chǎn)業(yè)者直接給出的預(yù)設(shè)是“世博會(huì)結(jié)束后估計(jì)民宿業(yè)的出路會(huì)變得很難”。

首先，雖然大阪民宿運(yùn)營(yíng)仍然欣欣向榮，現(xiàn)在不管是約哪里都是民宿很難約到，或者價(jià)格很貴的狀態(tài)，但很多民宿運(yùn)營(yíng)老板都在說(shuō)“西城區(qū)，浪速區(qū)和中央?yún)^(qū)”的民宿正在開啟價(jià)格戰(zhàn)，不降價(jià)，租客就會(huì)被其余的民宿所搶走。它們的利潤(rùn)也沒有以前大了。

進(jìn)入紅海市場(chǎng)，如果不適當(dāng)?shù)陌褍r(jià)格拉下來(lái)也許就會(huì)面臨無(wú)人入住的窘境。

另一方面，之前給介紹過(guò)大阪舊屋改造小哥的故事。

其實(shí)“舊屋改造”這個(gè)領(lǐng)域也不只是日本人在玩的內(nèi)容了。很多中國(guó)人也看好了“舊屋改造”這一塊，不只是一戶建，有很多人甚至購(gòu)買的是一整棟的老樓，要求裝修師傅為期進(jìn)行量身舊屋改造。要么出租，要么出售。

這才有剛剛說(shuō)的我做“舊屋改造”事業(yè)的朋友排期已經(jīng)完全排不過(guò)來(lái)了，因?yàn)樘嗟闹袊?guó)人正在入場(chǎng)。

其實(shí)也不止他一個(gè)，另外的從事舊屋改造相關(guān)的朋友也幾乎是和他一樣的境遇。

不管是東京還是大阪的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)說(shuō)白了，已經(jīng)不能用之前的思想或者是理念區(qū)定義或者被敘述了。

大批中國(guó)投資的入場(chǎng)將日本這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)搞得如同午夜波濤洶涌的大海，你永遠(yuǎn)不知道接下來(lái)是否會(huì)迎來(lái)更高一層的大浪。

不只是民宿運(yùn)營(yíng)，還是舊屋改造，甚至是房?jī)r(jià)的未來(lái)都是不可用常理來(lái)預(yù)測(cè)的！

舉個(gè)例子。

有個(gè)客人，去年從別家房地產(chǎn)商那邊購(gòu)買了一個(gè)9千多萬(wàn)的舊耐震的老一戶建。其實(shí)真實(shí)的去年出售的價(jià)值是5-6000萬(wàn)，她是被這個(gè)房地產(chǎn)中介加過(guò)價(jià)做過(guò)中省之后賣給她的。所以她購(gòu)買的價(jià)格是9千多萬(wàn)。

之后她在不知情的情況下并對(duì)其進(jìn)行了裝修。并在此之后找到我拜托我們幫她轉(zhuǎn)賣，她給的底價(jià)是1億3千萬(wàn)。

舊耐震的老宅，按照常理，市值5-6000萬(wàn)的物件如何裝修后能買到1億3千萬(wàn)呢？這顯然是翻了一倍還多吧？裝修才多少錢呀？所以當(dāng)時(shí)我們給出的方案是勸這個(gè)客人最好的方式是平進(jìn)平出算了。

可是客人非常的“樂觀”她就是要賣一億3千萬(wàn)。當(dāng)然她也不止拜托了我們一家公司，還拜托了之前賣給她物件的房地產(chǎn)公司以及大阪的其余的房地產(chǎn)公司。

然后今年二月的時(shí)候還進(jìn)了個(gè)1億2千萬(wàn)的買付書（賣給她的房地產(chǎn)公司那里的客人），這更加堅(jiān)定了她要賣1億3千萬(wàn)的想法。

所以她拒絕了1億2千萬(wàn)的買付。

我當(dāng)時(shí)還在想，好不容易來(lái)了一億2千萬(wàn)的買付拒絕了估計(jì)就很難找更高的買家了呀。

當(dāng)然這是按照我做了10年以上日本房地產(chǎn)的常理來(lái)思考的結(jié)果（另外我也不想做坑顧客的事情。）

可最后的事實(shí)是，顯然我的這個(gè)常理思考方式已經(jīng)落后于時(shí)代了！

因?yàn)樽罱吹剿笥讶σ粌|3千萬(wàn)賣出去了。

短短的半年而已，一個(gè)市值5，6千萬(wàn)的老物件，裝修完了就被干到了1億3千萬(wàn)！

真的打破了我對(duì)日本房地產(chǎn)的認(rèn)知。不過(guò)變相的也說(shuō)明了一件事。日本房地產(chǎn)現(xiàn)在就是賣家市場(chǎng)，又或者說(shuō)上升期的房地產(chǎn)價(jià)格是客人覺得它值這個(gè)價(jià)格，只要有接盤俠的存在，他就可以價(jià)值這個(gè)價(jià)。

雖然這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)有點(diǎn)恐怖，但不管是東京還是大阪房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在不就是這樣的一個(gè)縮影么？

但即使是這樣一個(gè)市場(chǎng)，我們成竹依舊堅(jiān)守自己的價(jià)值觀和軍規(guī)，偏離市場(chǎng)范圍太多的物件，將不再我們的推售范圍之內(nèi)。

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