成竹2017年啟動出海，首站布局澳洲，2021年啟動身份配置服務，2022年啟動日本市場，聚焦東京、大阪兩大核心城市的房產配置服務，并在當地設置了分公司，從購買、托管、轉售等一站式解決客戶后顧之憂。

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昨天剛從日本大阪出差回到上海。

每次回到日本，不管是東京還是大阪，對于日本的房地產都會有新的認知，體驗和感悟。

可以這樣說，日本的房地產，如今每月都在往上走，比起我們的買家市場，日本現在是一個賣家市場。而且日新月異，變動極大。而這些變動光看一些數據是看不出來的。

你必須深入當地，多和當地的房地產相關人員做交流。這些人員甚至包括舊屋改造，裝修相關的人員等，從他們口里你也可以知道一些還未從數據上體現出來的動向。

今天我的朋友圈里出現這樣一個內容。

做裝修和舊屋改造的朋友說生意好到來不及接單，排期已經排到了9月份。

可就在前幾天，我約他出來見面的時候他的排期還只是八月份的？怎么會沒過幾天就有那么多新單進來？

這意味著什么？是舊屋改造比較人氣又還是“大阪民宿”事業非常火爆，一再的有新的民宿投資客入場呢！

其實關于民宿的問題，在之前的很多篇文章里都有提到過，也一直不停的有人在問。

那么民宿是否真的賺錢呢？

相信這些也是大家好奇的地方吧？

關于民宿賺不賺錢的數據相信網絡和大數據也并不能找到答案，依舊只能是深入當地和相關的業者討論才能得到想要的答案。

首先，關于民宿，其實講過很多遍了，如果您要投東京，大部分地區不是365天，不是民宿特區，規制何其多，甚至連180天都到不了。非常難。除非是去申請旅館業牌照的。（詳細見下圖）

而大阪呢？

民宿特區，規制少，365天。

一般消防審核能過大概率是可以申請民宿的（當然還有些其余規制，在此不展開說）。

正因為大阪是日本的民宿特區，規制少，所以吸引了一大批的民宿投資者來投資民宿。

說實話，如果在不采用運營公司，自住經營的前提下一般前幾年，據了解，回報率可以達到15%，16%甚至是更多（特別是西城區，中央區，浪速區附近），如果是承包給運營公司，西城區的話一般也是包5%或者6%的。

但隨著民宿投資客不斷的變多，不斷的入場，其實15%，16%的盈利額一直在被稀釋中。

不管是直接跟民宿運營人員打聽到的情報，還是舊屋改造裝修的人員，亦或者是民宿運營老板打聽到的情報，都不約而同的指出了一個點“大阪民宿業正在變卷并且趨向飽和”，甚至有民宿運營公司的房地產業者直接給出的預設是“世博會結束后估計民宿業的出路會變得很難”。

首先，雖然大阪民宿運營仍然欣欣向榮，現在不管是約哪里都是民宿很難約到，或者價格很貴的狀態，但很多民宿運營老板都在說“西城區，浪速區和中央區”的民宿正在開啟價格戰，不降價，租客就會被其余的民宿所搶走。它們的利潤也沒有以前大了。

進入紅海市場，如果不適當的把價格拉下來也許就會面臨無人入住的窘境。

另一方面，之前給介紹過大阪舊屋改造小哥的故事。

其實“舊屋改造”這個領域也不只是日本人在玩的內容了。很多中國人也看好了“舊屋改造”這一塊，不只是一戶建，有很多人甚至購買的是一整棟的老樓，要求裝修師傅為期進行量身舊屋改造。要么出租，要么出售。

這才有剛剛說的我做“舊屋改造”事業的朋友排期已經完全排不過來了，因為太多的中國人正在入場。

其實也不止他一個，另外的從事舊屋改造相關的朋友也幾乎是和他一樣的境遇。

不管是東京還是大阪的房地產市場其實說白了，已經不能用之前的思想或者是理念區定義或者被敘述了。

大批中國投資的入場將日本這個房地產市場搞得如同午夜波濤洶涌的大海，你永遠不知道接下來是否會迎來更高一層的大浪。

不只是民宿運營，還是舊屋改造，甚至是房價的未來都是不可用常理來預測的！

舉個例子。

有個客人，去年從別家房地產商那邊購買了一個9千多萬的舊耐震的老一戶建。其實真實的去年出售的價值是5-6000萬，她是被這個房地產中介加過價做過中省之后賣給她的。所以她購買的價格是9千多萬。

之后她在不知情的情況下并對其進行了裝修。并在此之后找到我拜托我們幫她轉賣，她給的底價是1億3千萬。

舊耐震的老宅，按照常理，市值5-6000萬的物件如何裝修后能買到1億3千萬呢？這顯然是翻了一倍還多吧？裝修才多少錢呀？所以當時我們給出的方案是勸這個客人最好的方式是平進平出算了。

可是客人非常的“樂觀”她就是要賣一億3千萬。當然她也不止拜托了我們一家公司，還拜托了之前賣給她物件的房地產公司以及大阪的其余的房地產公司。

然后今年二月的時候還進了個1億2千萬的買付書（賣給她的房地產公司那里的客人），這更加堅定了她要賣1億3千萬的想法。

所以她拒絕了1億2千萬的買付。

我當時還在想，好不容易來了一億2千萬的買付拒絕了估計就很難找更高的買家了呀。

當然這是按照我做了10年以上日本房地產的常理來思考的結果（另外我也不想做坑顧客的事情。）

可最后的事實是，顯然我的這個常理思考方式已經落后于時代了！

因為最近看到她朋友圈一億3千萬賣出去了。

短短的半年而已，一個市值5，6千萬的老物件，裝修完了就被干到了1億3千萬！

真的打破了我對日本房地產的認知。不過變相的也說明了一件事。日本房地產現在就是賣家市場，又或者說上升期的房地產價格是客人覺得它值這個價格，只要有接盤俠的存在，他就可以價值這個價。

雖然這樣房地產的市場有點恐怖，但不管是東京還是大阪房地產市場，現在不就是這樣的一個縮影么？

但即使是這樣一個市場，我們成竹依舊堅守自己的價值觀和軍規，偏離市場范圍太多的物件，將不再我們的推售范圍之內。

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