法拍房價格低，但存在清場難、執行受阻等風險。日前，惠州許女士向南都記者講述其2017年5月競拍一處法拍房，經34次出價、加價60多萬，以146萬余元競得，然而8年過去仍未完成過戶。

法拍房

針對此事，相關部門作出回應。惠陽區人民法院稱，涉案房屋權益歸許女士，拍賣成交后多次詢問房屋移交，許女士表示待過戶后接收。惠陽區自然資源局則依據《中華人民共和國土地管理法》指出，宅基地作為集體土地僅供村民使用，使用權不可轉讓給本集體經濟組織外個人，許女士申請不符規定，無法受理，建議其與法院溝通尋找各方可接受的方案以化解糾紛。

被點名單位：

惠陽區人民法院

惠陽區自然資源局

55分 不及格

介入速度：15分

理由：積極介入

處理進度：15分

理由：講明了原因，沒有解決好問題

處理效果：10分

理由：未果

小N馬上辦評價員評價：15分

評價：法拍房，是經法院合法處理的房子，理論上講，競得人應該有權益保障；而許女士遇到的實際問題是，自己根本就不具有該法拍房宅基地使用權的受讓資格，退一步講，法院在對競拍人資格審查或競拍人自我資格審查時，出現了過失，從而造成了目前的影響。若要徹底解決該問題，也應從源頭查找原因，劃清責任，并結合實際情況，平衡好各方利益，坦誠相商，以達成處理問題的共識。

問題

法拍房八年過戶“卡殼”

2017年5月，許女士在淘寶網上看到“惠陽區淡水鎮大埔石古坳姚屋”的房產司法拍賣信息。該房產地理位置佳，距惠陽火車站不到2公里，起拍價不到80萬元，且為自建房，無需繳納物業費。與父母商議后，許女士決定參與競買。

過戶遇阻

5月27日，她在3小時內出價34次、加價60多萬，最終以146萬余元競拍成功。付款后，惠陽區人民法院出具協助執行通知書。但許女士前往惠陽區自然資源局不動產登記中心辦理過戶時，被告知房屋土地為“集體所有”，依相關法律，宅基地只能村民使用且使用權不可轉讓，房屋無法過戶。

此后，許女士開啟了長達8年的維權之路。2017年6月13日，惠陽區人民法院裁定涉案房屋所有權益歸許女士，但過戶問題仍未解決。許女士對土地“集體所有”的認定存疑，委托家屬申請政府信息公開。2024年11月16日，惠陽區人民政府出具答復文件，經核查，20世紀90年代原惠陽縣土地資源開發服務公司受政府委托征收原淡水鎮東華管理區大埔村集體土地，涉及石古坳村小組約71.69畝，補償款已付清、村民安置問題已落實；另據規劃數據庫成果，該地塊位于城鎮開發邊界內，主要用地性質為城鎮住宅用地。但相關工作人員以文件無明確土地坐標為由，認為不能證明法拍房土地為國有。

問題依舊懸而未決

期間，許女士嘗試與被執行人、原房東姚某協商，遭拒。至今，姚某一家仍住在該法拍房內，問題依舊懸而未決。

走訪

被執行人愿分期償還貸款本金

南都記者查詢涉案房產拍賣公告，房屋用途及土地性質為“自建房”，公告規定競買人需提前了解能否過戶，不符合條件自行擔責。許女士稱自己首次購買法拍房，當時未意識到公告后果，認為法院應審查競買資格，自己無過戶資格就不該參與競買。

法拍房及院落

被執行人姚某自稱也有苦衷。1992年前后，他以自建房抵押向當地農信社貸款100多萬做生意，結果虧損。農信社改革后欠款轉給農商行，多年他以為債務已平，沒想到農商行起訴追討。強制執行中，其唯一住宅被拍賣。77歲的姚先生表示自己和三個兒子無力償還債務，這5間房和院落是他與妻子所建，全家13口人，兒子們境況一般，搬離就無家可歸。他認為妻子未在房產抵押上簽字，屬個人行為，該歷史遺留問題應協商解決。他拒絕搬離，若農商行協商，愿意分期償還本金。

惠州農商行

惠州農村商業銀行股份有限公司解釋，考慮該房是姚某一家唯一住房，依據《民事訴訟法》和人道原則，在執行款中預留20萬元作清場安置租金。拍賣過程中，該行依法維護債權、配合法院履職。目前姚某仍拖欠本金及利息700.76萬元，銀行將依法維權。

回應

法院與自然資源局回應權益與法規沖突

惠陽區人民法院

針對許女士的遭遇，惠陽區人民法院回應，司法處置涉案房屋時，已向姚某留置送達評估報告、拍賣裁定書及清場公告。經評估，房屋占用土地為集體土地，使用權面積240平方米，估價793800元。法院以評估價為底價掛網拍賣，公告和須知中載明相關情況。許女士以1463800元競得并付款，法院裁定解除查封，房屋權益歸許女士。成交后，法院多次詢問房屋移交事宜，許女士表示待過戶后接收。

惠陽區自然資源局

惠陽區自然資源局稱，涉事房屋土地為已審批的宅基地，屬集體土地。依《中華人民共和國土地管理法》，宅基地使用權不能轉讓給集體經濟組織外個人，許女士申請不符合規定，該局無法受理，不存在刁難。該局提醒公眾購買法拍房前多途徑了解地塊情況，建議許女士與法院溝通，尋求各方可接受的解決方案以化解糾紛。

馬上評

破解法拍房過戶困局，多方協作是關鍵

法拍房價格誘人，卻暗藏過戶難題。惠州許女士競拍后8年未過戶，河南尚某也經歷近5年阻礙，凸顯該問題的嚴峻性。

法拍房交易涉及多部門，各部門依規履職，但實際銜接不暢，讓購房者陷入僵局。許女士因宅基地規定、尚某因土地規劃調整無法過戶，這不僅耗費購房者時間精力，還影響司法拍賣公信力。不過，尚某案帶來轉機，檢察院介入組織聽證，促成各方達成一致，成功解決過戶問題，為許女士案提供借鑒。

解決法拍房過戶問題，不能“一刀切”，需多方協作，整合資源，制定人性化、針對性方案。同時，要平衡購房者、被執行人、原房東等各方利益，保障合法權益，兼顧合理訴求，化解矛盾糾紛。期待相關部門吸取教訓，主動作為，讓法拍房交易不再是購房者的“噩夢”，推動市場健康有序發展。

采寫/攝影 南都記者 田飛 郭秋成