如果在老黃埔長大的人就知道，這么多年過去了，這里的商業記憶還長久停留在港灣路的騎樓商鋪、大沙東的平價市場，以及惠潤廣場那棟略顯陳舊的購物中心。

　　當周末美林商圈人山人海時，老黃埔仍遲遲等不來屬于自己的高端商業體，就連此前呼聲很高的萬象匯，如今也沒有動靜了。

　　萬象匯作為高端商業體的代表，早在2020年，就有官方發文提到片區將引入萬象城，打造黃埔核心商圈，當時還稱這將是廣州首個萬象城。

　　可后來由于商業體量和一些要求不達標，每年都有項目流產的消息傳出。雖然之間也不斷有官方出來“穩民心”，可時至今日，廣州首座萬象城已經在23年易主廣州白鵝潭，老黃埔這邊依舊沒動靜，兜兜轉轉讓網友吐槽：“感覺這里有毒。”

　　因此，對于這片常住人口超58萬的老城區而言，一個持續多年的疑問又被擺到臺面：為何老黃埔始終難有高端商業體落地？

　　（1）規劃調整與舊改復雜性導致商業配套難產

　　老黃埔商業體落地的首要難題之一，在于舊改項目中規劃方案的變動實在有些頻繁了。

　　比如橫沙舊改項目，原本規劃了近40萬平的商業，結果也因為核心地塊拆遷停滯，如今十多年過去了，僅完成了部分住宅開發。

　　規劃層面的不確定性，本質上還是反映了舊改多方利益協調的復雜性。

　　政府需要在產業布局以及居民居住之間尋求平衡，開發商受限于拆遷成本與商業回報周期，而村民對補償標準也時有分歧，三者一糾纏，舊改實施阻力之大也就可想而知了。

　　還是在橫沙舊改中，就有部分未簽約村民將自建房改成無證商鋪，甚至房租給二房東，導致了復雜的租賃關系，致使商業地塊清拆工作難以進行。

　　此類問題的反復出現，讓老黃埔多個舊改項目的商業地塊拆遷談判周期普遍過長，遠超住宅開發周期，因此也迫使開發商優先推進住宅建設，商業配套只能淪為后期補充。

　　（2）存量商業老化與新興項目同質化競爭并存

　　在新建商業體難產的同時，老黃埔現有商業設施也面臨升級滯后的問題。

　　像大沙地商圈的惠潤廣場、潮樓名店城等都是建于00年代初的項目了，建筑規劃以及業態布局完全無法滿足現代消費需求，難免被年輕消費者詬病。

　　而2013年開業的匯贏商業廣場如今更是“燙手山芋”，21次法拍都沒人接盤，如今土地使用年限只剩22年了，自身還留有一堆法律糾紛，成為區域商業發展的典型痛點。

　　與此同時，新興商業項目則陷入同質化競爭困境，像南崗板塊萬達廣場、時代城、佳兆業廣場等商業扎堆，還沒有明顯差異化競爭，互相內卷誰也不好過。

　　（3）黃埔港功能定位調整加劇港城發展矛盾

　　最后，對于老黃埔商業發展不起來這點，不少居民還把矛頭直指黃埔港。

　　更有網友表示“只要黃埔港和外運倉一搬離，港灣路一片完全可以打造成比肩恩寧路的文旅步行街。”

　　由于黃埔港的存在，一方面意味著原計劃的商業商務會因港口設施阻礙而難以連片開發，沿路整片濱江景觀資源都被碼頭、堆場占據，區域商業價值提升受限。

　　另一方面，港口運營對居民生活與區域價值的影響更為直接。目前黃埔東路、開發大道等主干道承擔大量港口運貨交通，導致早晚高峰擁堵嚴重；同時還要接收港口作業產生的噪音、分成污染。

　　正因如此，居民們多次在政府留言板呼吁搬遷，近三年政府留言平臺關于港口搬遷的訴求已經超過3000條，反映出居民對改善生活的迫切需求。

　　不過，黃埔港畢竟是作為承擔廣州15%貨物吞吐量的重要節點，黃埔港的搬遷將涉及數百億資產處置與數萬人就業安置，短時間內還沒有明確回復。

　　另外，最近中外碼頭官宣升級，港池用海期將延長到50年，也就是說，至少到2075年，黃埔老港核心港區將長期保留貨運功能。

　　不過面對商業體落地難的問題，黃埔區確實已經在努力了。

　　早在2021年，黃埔就已經出臺了《黃埔區廣州開發區廣州高新區加快國際消費中心城市建設扶持辦法》，對獲批五星購物中心的，按照項目投資額的10%，給予運營方最高5000萬元的一次性扶持，引導高端商業品牌入駐。

　　到了今年，廣州加速舊改成主旋律，黃埔還創新推出“政府主導做地”模式，由國企先行完成土地收儲與拆遷補償，進一步降低開發商參與門檻。同時還有規劃中的地鐵40號線將串聯12個舊改項目，為未來商業聚集區提供客流支撐。

　　總而言之，老黃埔高端商業體缺位，本質上還是城市更新中產業轉型、民生需求交織的結果，如今隨著廣州東進戰略的持續推進，這片區域也在經歷從工業重鎮到宜居城區的轉型陣痛。

　　只有將規劃層面的頂層設計、舊改拆遷補償機制的創新突破以及港城關系的重新梳理，才能真正從商業配套困境中破局。這一過程雖然漫長，但卻是老黃埔實現城市能級提升的必經之路。不知道大家對于老黃埔商業發展有哪些看法？