此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳明

被告：紅星村村委會(huì)

關(guān)鍵關(guān)系：陳明非紅星村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因購(gòu)買紅星村村委會(huì)擬建設(shè)房屋產(chǎn)生合同效力及款項(xiàng)返還糾紛。

（二）案件背景

2009 年，紅星村村委會(huì)為籌集建房資金宣傳預(yù)售房屋，陳明經(jīng)協(xié)商后于 2009 年 12 月 19 日支付購(gòu)房款 32.5 萬元，次日簽訂《購(gòu)房合同》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋（面積 120.77 平方米，總價(jià) 32.5 萬元）。該房屋所在土地為集體性質(zhì)，屬于 “小產(chǎn)權(quán)房”。后因村委會(huì)未取得建設(shè)規(guī)劃許可，房屋未建成。陳明多次索要購(gòu)房款無果，遂訴至法院。

（三）訴訟過程

陳明起訴要求確認(rèn)購(gòu)房合同無效，判令村委會(huì)返還購(gòu)房款 32.5 萬元及利息。村委會(huì)辯稱未實(shí)際開展房屋買賣，項(xiàng)目已叫停且審計(jì)報(bào)告無相關(guān)記錄，不同意訴求。法院經(jīng)審理，結(jié)合證據(jù)認(rèn)定合同無效，支持了陳明的合理訴求。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

購(gòu)房合同效力認(rèn)定：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員與村委會(huì)簽訂的集體土地上房屋買賣合同是否有效？

責(zé)任主體與款項(xiàng)返還：村委會(huì)是否為實(shí)際合同相對(duì)方，應(yīng)否承擔(dān)返還購(gòu)房款及賠償利息的責(zé)任？

利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：原告主張的 5 年期貸款利率計(jì)算利息是否合理，應(yīng)如何確定利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)？

三、案件分析

（一）合同效力判定

根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)政策，農(nóng)村集體土地上房屋只能分配給本村村民，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買。本案中，紅星村村委會(huì)在未取得建設(shè)審批手續(xù)和商品房預(yù)售許可證的情況下，與非本村成員陳明簽訂購(gòu)房合同，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，該合同自始無效。

（二）責(zé)任主體與款項(xiàng)返還

村委會(huì)雖辯稱實(shí)際銷售方為甲公司，但合同簽訂及收款收據(jù)均以村委會(huì)名義進(jìn)行，足以認(rèn)定其為合同相對(duì)方。根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效后，村委會(huì)應(yīng)返還陳明已支付的購(gòu)房款 32.5 萬元。村委會(huì)對(duì)合同無效存在主要過錯(cuò)，應(yīng)賠償陳明的利息損失。

（三）利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

原告主張按 5 年期貸款利率計(jì)算利息依據(jù)不足。法院結(jié)合案件實(shí)際，確定利息自 2010 年 1 月 8 日（收款日）起，2019 年 8 月 19 日前按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，之后按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至判決生效之日，該標(biāo)準(zhǔn)更符合公平原則與法律規(guī)定。

四、裁判結(jié)果

紅星村村委會(huì)于判決生效后 7 日內(nèi)返還陳明購(gòu)房款 325,000 元及利息（利息以 325,000 元為基數(shù)，自 2010 年 1 月 8 日起至 2019 年 8 月 19 日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自 2019 年 8 月 20 日起至判決生效之日止按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；

駁回陳明的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

嚴(yán)守法律紅線：購(gòu)房者應(yīng)避免購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房等違反法律規(guī)定的房屋，村委會(huì)等基層組織也不得違規(guī)開發(fā)銷售集體土地上的房屋，否則將面臨合同無效風(fēng)險(xiǎn)。

明確合同主體責(zé)任：合同簽訂及履行過程中，各方應(yīng)明確責(zé)任主體，避免因名義與實(shí)際主體不一致引發(fā)糾紛。

合理主張權(quán)益：主張賠償損失時(shí)，應(yīng)提供充分法律依據(jù)，利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)需符合相關(guān)規(guī)定，避免過高或不合理訴求。

加強(qiáng)政策認(rèn)知：農(nóng)村集體土地房屋交易受嚴(yán)格政策限制，參與此類交易需充分了解相關(guān)法律政策，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。