作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：建業地產全盛時期被稱為“河南地產一哥”，2021年建業卻被爆總負債高達1486億元。一系列“天災人禍”還是讓昔日的“一哥”陰溝里翻了船。

建業集團的創始人胡葆森曾經在香港工作生活了十余年。

1997年胡葆森跟風投資香港樓市，沒想到僅僅用了46天就賺了1700萬。

在內地房地產市場開始興起之后，胡葆森就從香港回來，準備在老家河南大干一番。

本來他以為憑借自己在香港積累的先進經驗，回到河南那就是“降維打擊”。

不料建業打造的第一個樓盤，開盤就吃了癟——根本沒人買。

后來還是胡葆森打出了“買房十年還本”如此賠本賺吆喝的口號，才把房子賣出去。

后來胡葆森調整策略，在1999年各地房地產巨頭紛紛布局全國市場時，建業堅持不離開河南一步。

到2021年建業已經成為了總資產1613億元的河南房企一哥。

然而2021年河南的那一場洪水，卻沖垮了建業的資金鏈，逼得建業不得不向外寫求救信，接下來幾年建業暴雷的消息更是一個接一個。

昔日河南的驕傲,

如今把老鄉當韭菜

2021年總資產只有1613億的建業，卻被爆出有著高達1486億元的負債。

雖然此時建業還沒暴雷，但是外界都看得出來，建業沒錢了，資金鏈暴雷只是遲早的問題。

當時沒錢的建業，以為員工謀福利為理由，發行了大約13億元的職工信托。

胡葆森作為建業的董事長，做事一向沉穩，相當有人格魅力，許多人都稱他為“仁義老胡”。

彼時員工也看出了公司有困難，本著和公司共度難關，信任公司，信任“老胡”原則，許多員工拿出了自己的大部分錢，認購了大量信托。

然而等到兌付期，有些員工卻發現公司不能全兌付，只能兌付20%，剩下的何時兌付，也沒有明確的說法。

購買了相關信托的建業員工沒想到，自己買職工信托一來是幫助公司渡過難關，二來是用做自己的“小金庫”。

可誰能想到，員工對公司“一心向明月”，公司卻“明月照溝渠”，把員工當成“小金庫”割。

建業在職工信托一事上，傷透了許多員工的心，有失河南地產一哥的體面。

然而第2年，建業又做了一件事情，直接把最后的體面也丟了。

這次他們盯上了老鄉的糧食，生動的演繹了什么叫“為五斗米折腰”。

2022年6月，河南商丘和開封的兩處樓盤廣告在網絡瘋傳。

兩個樓盤皆在最醒目的位置打上了“5元/斤，大蒜換房。2元/斤，小麥換房”之類的宣傳語。

具體方案是老鄉把手中的小麥或者大蒜，拉到指定的經銷商手中，就可以抵最高20%的房費。

細挖之后才發現，這兩個了樓盤竟然都是號稱“河南地產一哥”——建業地產的樓盤。

其中河南商丘的樓盤是建業正在開發的“建業河畔”，開封的則是建業的“杞縣建業城”。

當時杞縣建業城的銷售均價大概在5000到5500/平左右。

100平米的房子，按照15萬元的首付算，按照2元/斤的價格，老鄉起碼要拿出7.5萬斤小麥，才能付首付。

在半個月的時間內，杞縣建業城就成交了86萬斤大蒜，成功賣出30套房子。

曾經的河南房產一哥，竟然用如此方法賣房，著實讓人啼笑皆非。

從交易上來看，建業出的收購農產品的價格，高于市場價，有購房的需求的老鄉，也通過手中的農產品去抵消房費，從中得到了一定的實惠。

但是農產品，特別是小麥，在市場上的價格一直比較穩健，而開封和商丘兩地的縣城房價，卻多少有些虛高。

本來收入來源就比較單一的種糧老鄉來說，如果在高位接盤，未來的房貸壓力也是不容小覷。

從糧食換房這個營銷項目來看，建業為了清庫存和回籠資金，已經到了“絞盡腦汁”的地步。

不過想來也是，畢竟彼時的建業已經前后蒸發了超100億港元的市值，在外界看來，暴雷只是時間問題。

但其實如此大的危機，胡葆森當時是完全可以避免的。

先遭“人禍”，再遇“天災”

2008年建業在香港成功上市，一時風光無限，當時就有記者問胡葆森：建業會不會走出河南發展？胡葆森只說了一個“不”字。

建業從建立之初，就一直秉承著胡葆森的“固守河南”戰略。

在建業最巔峰的時候，整個河南每賣出8套房子，就有一套是建業的。這也是建業“河南地產一哥”的由來。

在其他房產巨頭都在走全國化擴張戰略的時候，胡葆森卻始終帶著建業深耕河南，走“省域化”下沉之路。

胡葆森的踏實深耕，讓同為房產大亨的王石都不禁稱贊：胡葆森不浮躁，腳踏實地做事。

王石的評價很準，然而他說的只是2016年前的胡葆森。

金融危機之后，國內的樓市隨著多項利好出臺，再次迎來了跨越發展。

建業也乘著這股風，把建業的樓盤，“插”遍了河南。

在胡葆森看來，河南無論是經濟還是人口，都位居國內前列，深耕這個超級大省，足以讓建業吃飽。

所以無論那些地產商如何在全國擴張，如何在鄭州等省會城市爭奪地王，胡葆森和建業依舊不慌不忙的推行“省域化”戰略。

2015年建業年銷售額已經達到了165億，建業的足跡也覆蓋了河南18個地級市和122個縣域。建業在巔峰時期，一度占了河南房地產市場總額的12%。

這一年無論是對于建業，還是全國的房地產商來說，都是極其重要的一年——“去庫存”打響了！

河南作為人口大省，自然是重中之重。彼時各大房地產商涌入鄭州，僅在2016年，鄭州就產生了16個新地王，鄭州房子的價格，也在一年內每平米漲了3301元。

眼看著“各路人馬”大有入中原之勢，一向穩扎穩打的建業也坐不住了，看著眾多的競爭者，胡葆森有些擔心起來。

建業本來就是固守河南，如今對手都“打”進家來了，如果再不反應，建業的基本盤恐怕都會被分食掉。

而且這也是一次做大的機會。這次胡葆森罕見的在建業內部吹起了沖鋒號。

在2017年初的時候，胡葆森就宣布，5年內建業要在資產、銷售、市值上，全部突破千億大關。

2016年建業的地產年銷售額只有不過200億，要在5年之內，在一省之中，完成三個一千億目標，這還是從一向穩健的胡葆森口中說出來，多少有些讓人難以置信。

2017年建業新增的土地儲備建筑面積，就同比增長了238%。更多的土地，就意味著要投入更多的資金。

建業的負債規模也從2016年的373.28億元，躍升到2021年的總負債1486億元。

2019年建業的地產銷售額就達到了1011.5億元，提前完成了千億目標。

然而在2020年，有關房企的三道紅線出來后，樓市開始降溫。

胡葆森也從中看到了潛在的風險，然而此時的建業已經是千億房企，船大難調頭，等胡葆森反應過來，建業已經完全剎不住車了。

到了2021年，一場洪水，更是直接將沖垮了建業的最后一道防線。

2021年9月，建業在網上發布了一份“求救信”，其中提到建業在洪水和其他因素的多重影響下，累計損失高達50億元。

彼時建業的資產負債率已經高達92.1%。盡管在建業發出“求救信”之后，河南官方積極入場救援，但也是杯水車薪。

2022年8月，建業發布了上半年的業績盈利警告，預計2022年上半年虧損將在50億元到60億元之間。

這是建業成立三十年來首次虧損。

此時建業地產的市值也只剩下16億港元，也就是說，只要花16億港元，就能買下這個昔日的河南地產一哥。

2022年11月，建業更是爆出裁員7000人，沒有被裁的一線員工，也會進行40%的降薪。

2023年建業宣布無法對境外債權人進行支付，建業由此正式暴雷。

不知道此時此刻，穩健的大半輩子的胡葆森，后不后悔6年前所做的那個決定。

了解胡葆森前半生經歷的人，也怎么也想不通，建業會走到這個地步？

46天狂賺1700萬

2019年一則來自香港的訃告引起了大家的注意。畢業于黃埔軍校二期的胡靖安將軍的妻子嚴淑銘離世。在家屬名單中，赫然出現了“義子胡葆森”。

1982年還不叫胡葆森的滑建明被公司外派到香港工作，香港是滑建明的福地，他在香港通過“炒樓花”，曾在1997年，46天就賺了1700萬港元。

在香港滑建明不僅賺到了人生的第一桶金，還認識了一個頗有背景的胡姓義父，并且改姓改名成了胡葆森。

1992年，胡葆森憑借著出色的能力，已經成為了一家國有外貿公司的總經理。

但是就在這年，胡葆森卻不顧親生父親的反對，辭去了總經理一職，毅然下海，創業房地產。

很多人“下海創業”都是去深圳，胡葆森卻舍近求遠，回到了老家河南，準備在鄭州做房地產。

很多人不理解胡葆森為什么要這么做，因為彼時市場化較落后的鄭州，怎么看都不像是一個創業的好地方。

1992年，胡葆森在鄭州東郊砸重金買了360畝地，他宣稱要在這里建出鄭州最好的房子。

彼時鄭州市中心的房價是2000/平，而胡葆森操盤的“金水花園”遠在郊區竟然要1980/平。

當時號稱鄭州最好的房子——金水花園開盤后竟然一套房也沒賣出去。

此時上面又收縮房地產的金融政策。房子賣不出，銀行又不給貸款，剛剛起步的建業，一下子陷入了絕境。

好在胡葆森及時調整策略，他做起了營銷，宣稱第一批買金水花園的人，十年還本。

第二天金水花園就賣了第一套房，胡葆森和建業也在鄭州打出了名聲。

這也讓胡葆森悟出了一個道理——無論上面怎么變，現金流才是公司成功的關鍵。

后來，胡葆森又得到了鄭州期貨交易所的辦公大樓項目，這一個項目，讓建業獲得了9000萬的資金，這筆資金也成了建業起家的關鍵。

1999年隨著上面鼓勵“貸款買房”和“分房”的結束。國內房地產的第一個高光時刻到來。各大房企紛紛征戰全國各地。

有了前車之鑒的胡葆森卻在2002年提出了“深耕河南”一步一個腳印積累現金流的目標。

2003年，胡葆森兌現了當年的承諾，為第一批購買金水花園的業主退錢。建業的樓盤也慢慢被更多的河南人追捧。

接下來的幾年時間里，建業一副世人皆醉我獨醒的樣子，堅持深耕河南的三四線城市，完成“省域化”布局。

胡葆森獨特的作風，也讓他在業內獲得了“老胡”的美稱，能以“老”稱呼，一半是尊敬，另一半是覺得此人信得過，靠譜。

2006年，胡葆森為了獲得更多現金流，跑到新加坡去拉投資，見面的時候，胡葆森就說了一個重點“近1億河南人正在城鎮化”。

45天之后，胡葆森獲得了來自新加坡轉來的6億資金。深耕河南的建業，一時間成為了外資投資的寵兒。

2008年，建業順利在香港上市。在上市時，胡葆森信誓旦旦的說，建業現在可以從美國拿到投資，跑到駐馬店給老百姓蓋房子了。

憑借著上市和之前積累下來的豐富現金流，建業趁著金融危機房地產低迷，以比較低的成本，在河南各大城市，瘋狂拿地。

建業因此進入了迅速發展期，而胡葆森的身價也是水漲船高，多次問鼎河南首富。

胡葆森本來是想在2015年60歲的時候退休，然而估計他自己也沒有想到，如今年近70的他，還要到處奔走，苦撐企業：交房、還債。

1997年，胡葆森在46天賺了1700萬元后，又拿出了1320萬元投資樓房，可是造化弄人，亞洲金融風暴席卷香港，樓市泡沫被戳破。

僅僅3天，胡葆森就虧了264萬的定金。經過幾天的思考，胡葆森果斷的選擇離場，264萬的定金不要了。

從那個時候起，胡葆森做生意就很喜歡把“規律”兩個字放在嘴邊。在他隨身攜帶的小本子上，胡葆森赫然在最醒目的位置寫下“生存重于發展”。

2016年以后，一向重視“規律”的胡葆森卻忽視了“規律”的發展，盲目擴張，本來可以避免跟著全行業暴雷的建業，也加入到了暴雷大軍之中。

如今建業的局面，正如胡葆森所說“生存重于發展”。建業能否成功生存下去，還得看胡葆森如何把握“規律”了。

對此，您怎么看？歡迎評論區留言討論，發表您的意見或者看法，謝謝。