0. 專項債收儲土地-不斷提升空間的政策支持

地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，是自然資發[2024]242號文的推動，目的是為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，嚴控增量、優化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地，進一步推動《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發〔2024〕104號）落地見效，積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產市場平穩健康發展。

自然資源部和財政部聯合發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》（自然資發〔2025〕45號），從明確發債要求及資金使用主體、完善專項債申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴格監督管理四個方面進行細化。

1. 專項債收儲土地現狀-專項債收儲的規模不足千億，體量和規模尚未顯現，待后續發力

根據企業預警通數據顯示，截止到2025年5月19日，已經完成發行用于土地儲備的16支專項債301個項目，發行金額是774.08億元。

分省份來看，廣東、福建、湖南省、北京市發行專項債金額均超過100億。廣東省87個項目專項債募資319.2億元、北京25個項目116.9億元、福建57個項目190.3億元，顯示”大而集中“，湖南省125個項目募資140億元，顯示項目”小而散“。

2. 專項債收儲-收儲空間為9.83億平方米，約需要2.2萬億專項債。

2020~2022年全國共成交57.41億方的住宅和商服用地，其中住宅用地44.43億方、商服用地12.98 億方。通常根據樓市熱度不同，房企的開工較拿地滯后的周期不等。因此在測算已開工土地時，將 2020~2023年總開工規模按比例加和。通過土地成交規模和已開工土地規模，得到全國住宅用地未開工建面和全國商服用地未開工建面分別為2.55億方、7.28億方,總計 9.83億方。

在定價方面，自然資源部明確的定價規則為在企業拿地成本和土地評估價格中取最小值，再綜合市場情況等因素確定基礎價格下調幅度。各地塊的擬收購價格 與成交價基本持平。約 70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在 0.8-1.0 之間，超 40%的地塊比值在 0.9-1.0 之間。

閑置土地收購總規模：2023-2024 年來我國住宅+商服用地出讓價格平均為 0.56 萬/㎡，假設未來按照平均 80%折價收購和50%收購量計算，對應閑置土地收購所需的資金規模應在2.2萬億左右。

3. 專項債收儲-可以穩住房價嗎？

目前專項債收儲典型的是廣東省，以廣東省為例，觀察收儲最多的廣州市、珠海市、惠州市房價走勢。

通過新建商品住宅環比變化來看，廣州仍然在下降區間，惠州四月份突破下降區間，后續走勢仍需要觀察。

4.專項債收儲-80%以上是國企，難以惠及民企化解房地產風險

從土地使用權人性質來看，國有企業占比超八成。在擬收購土地歸屬企業中， 國有企業占 147 宗，遠高于民營企業 21 宗。

總的來說，專項債收儲規模落地的體量并不大，對房價的影響微弱，后續仍需觀察成效。