作者：賀沛（知名園區界專家）

產業園區作為推動地方經濟發展、促進產業集聚的重要平臺，曾一度被視為經濟發展的新引擎。然而，隨著市場環境的不斷變化和政策導向的調整，一些產業園區逐漸陷入了發展困境。

在一些產業園區，資本的過度投機行為導致園區內企業良莠不齊，部分企業通過包裝和炒作獲取資金，而非依靠真正的技術創新和市場競爭。這種投機行為不僅扭曲了市場信號，還加劇了園區的經濟泡沫。

許多產業園區在規劃和發展上缺乏特色，導致產業同質化競爭嚴重。這不僅限制了園區的差異化發展，還降低了園區的整體競爭力。部分產業園區過于依賴傳統制造業，缺乏高新技術產業和現代服務業的支撐。同時，園區內的創新激勵機制不完善，導致企業創新動力不足，難以形成持續的發展動力。

那些曾經掛著"國家級""省級"金字招牌的產業園區，正在上演集體塌方。據權威數據表明，某東部沿海城市的產業地產空置率已突破45%，而在五年前，這里的廠房租金還要靠"關系"才能搶到。更觸目驚心的是，某中部省份的產業園區庫存去化周期達到驚人的11.7年——這意味著即便現在停止新建，現有存量也要消化超過十年。

政策催生的畸形繁榮時間倒回2015年，某南方城市打出的"零地價招商"政策猶如一針興奮劑。開發商們算著一筆簡單粗暴的賬：政府白送土地，銀行配套貸款，建好廠房轉租就能躺著賺錢。高峰時期，該市同時在建27個產業園區，規劃面積相當于3個澳門。這種瘋狂在2020年達到頂點，這種"自租自用"的游戲，本質上是把銀行信貸資金通過虛假租賃轉化為企業現金流。

商業地產的劇本重演熟悉的味道正在蔓延。產業園區招商中心里，銷售們說著和十年前商業地產如出一轍的話術："我們和政府簽了對賭協議""五年后租金翻倍""上市公司優先入駐"。在某新一線城市，連爛尾商業綜合體的開發商都轉型做起了科技產業園，把原來的商場隔間改稱"智慧辦公空間"。

隨著國家對環保和可持續發展的日益重視，一些高污染、高能耗的產業園區面臨嚴峻的資源環境約束。這迫使園區必須轉變發展方式，尋求綠色、低碳的發展路徑。產業園區應加大對高新技術產業的支持力度，鼓勵企業加大研發投入，推動產學研合作，形成創新驅動的發展模式。同時，建立完善的創新激勵機制，激發企業的創新活力。產業園區應根據自身特色和資源優勢，優化產業結構，形成差異化發展格局。通過引進和培育新興產業，推動傳統產業轉型升級，提升園區的整體競爭力。

數據撕開了華麗外衣。2024年產業地產平均租金回報率跌破2.7%，比商業地產崩盤前的3.8%還要慘淡。更可怕的是，某機構調研顯示，32%的園區存在"陰陽合同"——給企業看的租金是28元/㎡/月，實際入賬價格不到15元。這種飲鴆止渴的降價，讓整個行業陷入"誰先漲價誰先死"的囚徒困境。

產業地產的金融化操作比商業地產更隱蔽。某開發商發明的"租金收益權質押融資"，把未來十年租金打包成理財產品，年化收益敢標8.5%。投資人不知道的是，這些廠房的實際出租率不足四成。當2024年某信托爆雷，底層資產是三個空置率超70%的產業園。

有的園區五年間四易其主，地價從30萬/畝炒到220萬/畝，每次轉手都伴隨著更夸張的產業規劃：從食品加工園變成生物醫藥港，再包裝成元宇宙創新基地。如今上除了雜草叢生的水泥樁，只剩褪色的"國際領先產業集群"廣告牌。

政府應加強對產業園區的政策引導和支持，制定更加科學合理的產業發展規劃。同時，完善園區的基礎設施建設，提高園區的吸引力和承載力。產業園區應積極響應國家環保政策，推動綠色發展。通過加強環保監管、推廣清潔能源、實施循環經濟等措施，降低園區的資源消耗和環境污染。產業園區應加強與國內外其他園區的交流合作，構建開放合作的平臺。通過共享資源、互學互鑒，推動園區在更高層次上實現協同發展。

產業園區貸款不良率從2021年的1.8%飆升至現在的17.3%。更可怕的是抵押物估值泡沫，評估公司內部文件顯示，他們接到的"特殊需求"中，要求將空置廠房按滿租狀態估值的占63%。這場擊鼓傳花的游戲正在反噬實體經濟。從資本賭場到企業墳場，國內產業園區面臨的困境不容忽視。

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來源 |老田投研3

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