北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢您個事兒：我今年生娃，預計夏天出生。我跟我老公都是新北京人，全家在北京都還沒買房，所以目前我是西城區公共戶，我老公是海淀區集體戶。這種情況下，孩子出生后，可以隨母親落戶，也可以隨父親落戶。

因此想問問，是落西城好還是海淀好呢？（主要是從以后教育的角度的考慮，老公職業是大學老師，他單位可以根據孩子的戶籍，給解決一些學校，但是具體解決什么學校，這個沒準兒。我是三甲醫院醫生，聽同事說，單位也能給協調一些片區內的不錯的學校，但是也是存在不確定性）。

主要是，孩子從出生到上學，還有6年左右時間，從最近帝都學區的情況看，適齡兒童人數是下降的，所以我們也不好按照前10年的行情，去判斷未來的形勢。同時，西城和海淀都是教育強的地區，各有優勢，這也是讓我們難以選擇的原因之一。如果是西城vs朝陽，或者海淀vs豐臺，那我們就完全不用糾結了。

A：

1、西城還是海淀。常規建議是，如果不能確定海淀的對口校更強，那首選西城。另外既然是今年生娃，那大概率是731之前落戶的吧？如果是這樣，那也首選西城，因為能享受單校。雖然西城區未承認731前集體戶為單校，但到目前為止對買房遷戶的家庭也未調劑，也就是至少順位靠前。

2、政保大多不能指定學校，只是可以優先進行派位，也就是按級別+名額先在好學校里搖號。但既然能說“沒準兒”，那大概率就既不是子弟校，也不是大政保，意義就不是太大吧。

醫療系統的政保我還真不熟，不像教育系統的，教師的政保資格是獲得“骨干”稱號，醫生的我說不清。另外醫療的突發事件多，立功受獎的也多，占走了很多名額。比如口罩期間，醫療政保大量向上一線的醫護傾斜，爹媽拿命拼來的，但這誰敢預測啊？所以期望值別太高吧，競爭肯定不輕松。

所以如果兩邊政保都不確定，那要是我就首選西城，畢竟上限不弱于海淀，下限高于海淀，也能有點招和選拔等渠道。如果再有731之前的資格就更該留著了，能用至少同等成本獲得更確定的結果，放棄了可惜。

3、未來的形勢看父母的期望值。如果期望值不高，那人口下降是確定的利好，上普通大學的概率增加，甚至有可能跟寶島似的零分上大學。

但如果期望值高，比如985以上，那大概率是競爭態勢不變。因為無論5萬人高考還是10萬人高考，如果頂級大學不擴招，那能參與最終競爭的都是那批學霸，人數沒多大變化，水平也都差不多。

這參考韓國吧，人口也下降十多年了，上普通大學沒有難度。但要想進入頂尖的SKP天空之城，仍然是那么多人，或者說只有這些子弟有資格參與競爭，難度不變甚至更激烈。

韓國對學區房的影響是普通學區房溢價率逐年下降，但江南三區的學區房依然堅挺，甚至屢次領漲。畢竟好資源什么時候都稀缺，什么時候都得搶。

4、西城VS朝陽，也未必不糾結。有731的話肯定西城，因為如果是同等級別的學校，倆區的房子溢價差不多。但沒有731的話看預算，如果是500萬以下的選西城，同等溢價率選機會更多的。大幾百萬到千萬以上，要是我會考慮朝陽，因為能買到溢價低或沒溢價的，性價比更高，當然前提是孩子真得天分不錯。

海淀VS豐臺，常規是首選海淀。但如果在豐臺能有上十二中+錢校的把握，再加個第五實驗，那也未必不如海淀。如果沒把握，那豐臺比西城海淀在同等高分段情況下，能少三四個選項呢。

5、簡單就這情況吧，先再打聽一下政保情況，然后看是否有731資格。如果是我會首選西城，除非海淀有子弟校或大政保。

僅供參考。

二

Q:

我想咨詢個問題。就現在有一個熟人介紹**院的一套兩居室，它是央產房。學院里不允許對外交易，可以內部人員進行交易，我們現在不屬于他的內部人員。這個房主是個70多歲的老太太，已經出國在國外定居了，現在回來著急賣掉。

我們想接過來自住，就是因為房本不能改名，能不能通過公證的方式買這個房子？或者這種情況您有沒有更好的建議？

A：

1、這種公證是無效的，因為只能公證你們是自愿行為，但合同的交易內容卻是不合法的。所以公證了也沒用，沒有法律效力。

打個比方就是倆人交易了一輛車沒過戶，做了個公證、可以說是真實意愿的表達，但這車是沒手續的走私車，根本不能交易，法院不保護。

2、這種央產房就是不能上市交易的，沒有任何辦法。而且最好不要抱有幻想，因為即便是將來允許部分央產房上市，這里的也幾乎不可能。因為很多業主都曾經在涉密單位工作過，或者是家庭成員在涉密部門，所以這種單位的公房幾乎沒有對外的可能。

3、再有一點，即便是將來允許上市交易了，那也是需要業主來辦手續的。而且還要核查是否超標，挺麻煩的，本人不在怎么辦手續啊？就算是單位給辦了手續，那房產過戶也是必須業主本人的，代辦公證的手續麻煩之極，我現在都不知道怎么辦，只能說干脆辦不了。

4、再有一點，既然老太太要賣，就說明她家沒有能繼承這套房居住權或承租權的人。那您買了這套房，老太太一旦去世，單位得知后可就收回了。你們的私下協議無效，因為中國房產的唯一有效憑證就是房產證。

5、再或者說，一切都有可能辦理，那萬一到了辦手續的時候，老太太回來了，或者是繼承人回來了，他們只要去法院就能撤銷這所謂的交易，還是因為不受法律保護。

6、簡單就是這情況吧，我建議是別碰這種房，風險太大。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們家有兩套房子，一套是天通苑北一區的塔樓110平三居，還有一套老破小在北五環上清橋邊上，50多平小兩居。目前是一家三口住在這個小房子里，孩子上二年級，小房子距離學校還是不太近，算是片區內最遠的地方了吧。

最近看到林萃路10號院的頂層復式房能改造成三居，有90平毛坯報價430萬，或者110多平的復式報價520萬，因為小房子買來還不滿五年而且新裝修的，小區停車位很充足，所以想著把天通苑的三居換成這個復式房，您覺得合適嗎？還是說趁現在房價比較低換成天通苑的南北通透的大三居呢？

其實我們就算換也只能買的起90平那個復式。這個復式優點就是距離學校小學初中都可以步行，距離單位也可以步行，都是1公里多。想問下這種置換從便利性方面和房產保值角度合適嗎？

另外，同小區也有正規60平小兩居，一層，如果把天通苑換成這個的話還能減少換房支出，減輕貸款壓力，家里老人有可能每年會來京住幾個月。從保值角度來說換這個可行嗎？或者還有就是想著趁房價低，把天通苑的塔樓戶型換通透大三居，不知道哪個方案合適。

A：

1、房子是用來住的，既然是改善換房那就看自己的喜好才更合適，沒必要太聽外人的。尤其是便利性，這只能看自己的感受。

2、保值角度，林萃路10號就是普通的老小區，一半公房一半拆遷安置房，規模不大，這種小區的物業通常很普通。再加上產權復雜好幾家單位，維護什么未必好協調。前些年聽說有拆遷戶辦不下房產證，因為拆遷單位早就沒了，那以后遇到維護改建什么的也不占優，很難找到出錢配資的。所以這種小區就是典型的自住為主，經濟實惠，沒必要太追求投資性。

另外頂層復式也是自住為主的戶型，優勢是經濟實惠性價比高，劣勢是不太受追捧，流動性不太強，所以價格才偏低的，商品價格由供需關系決定。

所以就買來自住吧，價格走勢的最好成績是跟隨板塊大盤，能做到不占便宜不吃虧的就挺好了，期望值別太高就行。

3、一層小兩居，從戶型來講肯定比復式的流動性強，但既然是一層也就和頂層差不多了，也屬于瑕疵和硬傷，出手時也不太好賣。另外萬一將來加裝電梯，那一層有可能吃點兒虧。

當然這也主要看價格，如果入手價很劃算，折扣率在同樓棟中間層的20%以上就算還行，15%以下就不太劃算了。再或者說如果和頂復相比，一層小兩居的單價要略高一點兒，如果低于頂復，那頂復的價格就報高了。當然一層也不能比頂復高太多，5-10%吧。

所以一層的房也是自住為主，投資角度別期望值太高，長期自住才更合適呢。一是注意入手價格別高了，二是將來出手時別著急，慢慢兒賣才不吃虧。

4、趁房價低換成大三居，哪兒的大三居啊？是天通苑的嗎？現在的不本身就是三居嗎？如果是，那這種置換也是自住為主的，沒必要太糾結保值角度。因為天通苑的中小戶型保值好，大戶型略弱吧。

這看看單價就知道了，早期經適房都是統一價格2650（后來漲到3100標準價），現在既然有高有低，那低的就是升值略慢了，說明不太受追捧，以后也不太好改變趨勢，能做到不再走低就挺好了。

5、簡單就是這情況，從地段兒來說肯定是林萃路更強，只是小區不太強而已。另外也可以計算租售比，越低越好說明性價比越高。這我不知道具體情況，問當地中介吧，只有他們知道平均值。

僅供參考。

四

Q:

想問個問題，26年上學，在清河，西三旗和展覽路片區搖擺不定。目前如果考慮占坑，展覽路可以買一居，西三旗或清河可以買兩居，但如果賣掉自己房，展覽路可以買兩居，西三旗可以買三居了。

目前市場行情不好，房子還沒賣掉，想問下這幾個片區目前都能兼顧通勤和教育的情況下，如何選擇？是占坑還是低價賤賣自己房產去置換？我們希望初中通路別太差，中等也行，可以接受一定程度的雞娃教育。

A：

1、單論學區的話那肯定展覽路啊，這沒什么可說的。清河學區是典型的在海淀算中等，西三旗就不是太受追捧了。

或者說這仨也可以按照學區溢價來比較，展覽路就是平均值30%左右，清河20%左右吧，西三旗看學校，高的挺好，大多數不太高。但溢價低也是優勢，說明居住的性價比越高。所以看自己的主要需求吧，都各有優劣。

2、通勤看自己的感受，外人無法建議。教育也看自家情況，兩個行政區本來就各有特色，又牽扯到不同級別的學區，不好聊兼顧，只能是取舍。

3、如果以上學為主那就是西城占坑兒，上下限都高。以房子為主那就是西三旗，居住角度的性價比更高，尤其是對口普通校的。居中的是清河唄，但也看預算，預算越高越能買到相對兼顧+溢價低的。

4、初中通路我不敢保證，西城大抽獎，海淀又陽光招生了，說不好政策怎么調整。要不就買九年制或直升的吧，只有這穩妥，西城陶白的多。

雞娃不是是否能接受的事兒，而是很多時候一旦加入就身不由己。我們家就是上了船就下不來了，沉沒成本越大就越不受自身控制。

5、總之這些問題外人不好建議，只能家長定，我也只能是列出些情況而已。

僅供參考。

五

Q:

請問，目前預算800左右，目標公益西橋的名都家苑或者城南家園的二手房，或者宋家莊萬科紅二手房，或者新宮板塊的新房。不考慮學區，主要考慮保值和交通便利，想聽聽建議，哪種選擇更合適，或者有無其他的推薦？

A：

1、呵呵，這一看就是剛有想法吧？仨選擇都挺有特點的。

2、房產的價值由地段兒決定，然后是小區產品性質，再之后是具體的房源情況。地段兒往大了說就相當于選擇城市，北京與鶴崗是有點兒區別的。以這仨板塊來說，到目前為止是馬家堡到公益西橋占優，宋家莊不太強，新宮則是說不太好，兩區交界最好謹慎。

從性質來說，萬科紅是商品房沒問題，又是大品牌。但畢竟這是個舊改保障房為主的項目，商品房只占了小部分份額，導致就那么兩棟樓，一共幾百戶。這種小規模社區時間長了都不太好辦，物業受影響的可能性大，畢竟物業費的規模小。這也就是萬科的，否則早就明顯落后了。

公益西橋這倆都行，看具體的房源吧。新宮新房我不方便多聊，問賣房的中介吧，他們更了解新項目。或者說新房主要看價格和質量，我實在不熟，不知道具體情況。

3、總之常規建議是公益西橋這倆。然后如果新宮新房價格合適也行，雖然這里說不清是否會成為豐臺重點，但畢竟離的近，理論上不會太差。但也看規劃吧，如果再增加安置房保障房的可就真說不好了，地塊兒不大又兩區交界，只能看效果吧。

僅供參考。

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