一大早起來，就看到廣州、廈門兩地房貸利率“變天”了！

據相關媒體報道，廣州多家銀行從5月18日起將首套房貸利率下限從LPR-60BP上調至LPR-50BP，廈門緊隨其后于17日將下限從LPR-50BP上調至LPR-45BP，實際利率分別從3%、3.10%攀升至3.1%、3.15%。

按照市場普遍預期，5月20日5年期LPR大概率跟隨逆回購利率下調10個基點至3.5%。

若以此計算，廣州、廈門兩地調整后的利率水平將分別維持在3%和3.05%，恰好與調整前持平。

這種“對沖式”操作，背后藏著什么樣的玄機？

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在言叔看來，這本質上是銀行體系在息差壓力下的被動防御。

數據顯示，今年一季度商業銀行凈息差已降至1.43%，較去年末下降9個基點，創十年新低。

這意味著，在存量房貸利率多次下調、城投債利率壓降至“類國債”水平的背景下，銀行亟需通過調整新增房貸利率來減緩息差收窄速度。

以廣州為例，若維持原LPR-60BP的優惠，LPR下調后利率將跌破3%至2.9%，而銀行凈息差已逼近“生死線”。

更值得警惕的是，3%成為此次調整的關鍵分水嶺。

某股份行風險審批部人士在接受采訪時直言，一旦商業房貸利率跌破3%，將與當前2.6%的公積金貸款利率形成“利率倒掛”，可能引發公積金貸款擠兌風險。

2024年，部分城市曾出現“首付貸”變種，購房者通過信用貸置換房貸，導致實際利率低于2.5%。此次調整后，廣州、廈門的房貸利率雖仍處于歷史低位，但已構筑起防止利率“破3”的心理防線。

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言叔大膽預測一波，此次調整也將在房地產市場引發連鎖反應。

據5月19日國家統計局發布的4月房價數據，一線城市新房價格環比持平，二手房價格環比下降0.2%，其中廣州二手房價格持平，深圳下降0.3%。

盡管部分城市如上海、廈門新房價格逆勢上漲，但整體市場仍處于“量價齊跌”的膠著狀態。

銀行上調利率雖會增加購房者成本，但在當前市場預期下，對剛需群體影響有限。

以廣州為例，100萬元30年期房貸利率從3%升至3.1%，月供僅增加約55元，而存量房貸客戶仍可享受LPR下調紅利。

所以這種調整更多是釋放政策信號——防止房地產市場過度金融化。

從銀行經營策略看，此次調整也是負債成本管控的先手棋。

成都銀行等機構近期透露，通過做大存款增量、優化資產結構等方式，2025年計劃將負債成本再降10-15個基點。

若LPR如期下調，銀行可同步引導存款利率下行，形成“資產端降、負債端更降”的息差保護機制。這種“以時間換空間”的策略，既響應了貨幣政策導向，又為未來利率市場化改革預留了空間。

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而這場利率博弈的終極戰場仍在LPR定價機制。

自2019年LPR改革以來，5年期LPR累計下調60個基點，但銀行凈息差卻從2.1%降至1.43%，降幅遠超LPR調整幅度。

此次廣州、廈門的調整，本質上是銀行用“加點”工具對沖“降息”沖擊，反映出利率市場化進程中商業銀行自主定價能力的提升。

隨著5月20日LPR調整落地，這場利率攻防戰的下一回合或將聚焦存款利率自律上限調整。

若國股銀行同步下調存款掛牌利率，銀行體系的息差壓力將得到實質性緩解。

目前興業銀行等機構已通過發行綠色金融債等方式置換高成本負債，成本節約達100BP以上。這種“資產負債兩端同步優化”的策略，或將成為行業應對息差收窄的新常態。

在這場沒有硝煙的利率戰爭中，銀行、購房者、政策制定者形成微妙三角關系。

1、對購房者而言，3.1%的房貸利率仍處于歷史低位，需權衡短期成本與長期資產價值；

2、對銀行而言，守住3%底線既是風險防控需要，也是維護金融穩定的責任；

3、對政策制定者而言，如何在穩增長與防風險間找到平衡點，考驗著宏觀調控的智慧。

當LPR調整的靴子即將落地，廣州、廈門的逆勢操作恰似投石問路，為全國房貸利率政策調整提供了鮮活樣本。

這場利率博弈的最終走向，或將深刻影響中國房地產市場的未來格局。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信“認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。