2025年“五一”節假期，記者來到福建省寧德市霞浦縣太康路610號的好萬佳小區，眼前景象讓人不禁感嘆：這個位于霞浦縣城中心，美食云集的“網紅小區”入口處，十來位業主正拉著“捍衛好萬佳業主權益，清除貪腐分子，重建和諧美好小區”的醒目橫幅。小區內近半數的商業店面關停也昭示著該小區正陷入基層治理的深層撕裂。

上圖：霞浦好萬佳小區通道被劃上停車位后通行不便，業主們在小區內自發維權。

　　在記者的采訪過程中，A幢沿街多家美食大排檔經營戶以及B幢樓下多家餐飲店的負責人都抱怨停車位的變更以及高額的停車費給沿街餐飲業的經營帶來了沉重的負擔。A幢、B幢樓上不少業主表示業委會長期管理混亂，近些年業委會高達數十萬元的收益但賬面卻只有數千元結余。

　　有知情人士透露，小區內過道上亂劃停車線、車輛嚴重堵塞消防通道、外圍沿街人行通道變成流水席桌位等混亂的經營管理，更是讓積極推動小區停車位“改革”的業委會主任鄭某忠，因涉嫌職務侵占面臨著一場水深火熱的牢獄之災。

停車位亂象：：公共安全淪為利益犧牲品

　　小區通道變成停車場，消防通道被車輛嚴重堵塞。霞浦好萬佳小區是個開放式商住混合區，在2019年啟動“全面提升改造”工程后，地面停車位從原規劃存檔的70個激增至256個，超規劃四倍的車位擴張引發長達五年的行政訴訟、民事訴訟與群體信訪，小區停車場矛盾成了爭端的“導火線”。

上圖：霞浦好萬佳小區內的“十字”通道往四個出口的過道都變成了停車場。

　　走進太康路口的好萬佳小區，A幢、B幢位于北大門兩側，沿街一排盡是餐飲店和海鮮大排檔，原本規劃的停車位變成了大排檔擺桌椅的席位，而A幢、B幢中間通道設置兩排數十個停車位，一直延伸到萬佳小區內的“十字”街通道中間。同時，在好萬佳小區內東西南北四個出入口至“十字”街通道環島，均有設施錯位的停車標線。

　　每到“五一”、“國慶”、雙休日等重要節假日，太康路萬佳小區人氣爆騰，外圍沿街人行通道全部被餐飲店和大排檔席位擠占（視頻為證），沿街人行道上的每個停車位管理方以每天100元價格租給餐飲經營戶擺放桌子，松港街道辦事處和霞浦城管執法局卻“默認”商戶如此占道經營，其中有什么貓膩不言而喻。正因為外圍人行通道和車位被桌椅占滿，所有外來車輛全部被管理方趕到小區內的“十字”路口的四個通道上亂停放，有的車輛甚至直接停在小區內C幢、D幢、E幢、F幢商戶門口，嚴重影響商戶出入。

上圖：小區消防通道被車輛堵塞嚴重，有的司機干脆把車輛停在店鋪門口。

　　“五一假期，萬佳小區內消防通道上車滿為患，小區樓上住戶有家難回，業委會、社區、街道辦嚴重不作為！”業主代表陳先生氣憤地說道。原本小區規劃的外圍四周人行過道上的停車位全部被停滿，就連小區內消防通道也被外圍車輛擠占，面對小區消防通道被車輛霸占、堵塞等問題，他們多次找過業委會主任鄭某忠、東寧社區書記巫某亞、松港街道辦事處主任李某反映過，他們相互推諉，遲遲未采取措施整治和任何解決問題的態度，對此小區民眾怨聲載道。

上圖：小區消防通道被車輛堵塞嚴重，有的司機干脆把車輛停在店鋪門口。

　　眾多小區業主坦言，作為內部商戶和樓上居民，家門口的消防通道被外圍車輛開進來霸占著，影響生意不說，一旦發生火災或者安全事故，消防車寸步難行。同樣，在小區A幢背后過道上，業主和商戶指出，沿街餐飲經營戶為了擴大使用范圍，直接將廚房外圍的過道從鐵皮和欄桿包圍起來用作衛生間或后廚加工廠，違章建筑物和臨時停放的電動車、泡沫箱等雜物嚴重侵占小區公共消防通道。

上圖：霞浦好萬佳小區A幢背后消防通道被經營戶的違建、車輛和堆積物堵塞。

　　對于小區內通道“搖變”停車場和公共通道被違章建筑物以及沿街餐飲店堆積雜物侵占等問題，小區業主和商戶多次向所在東寧社區、松港街道辦事處、霞浦縣交警大隊、霞浦縣住建局、霞浦縣12345服務平臺等部門申訴和舉報，久拖未解決。

業委會系統性貪腐：賬目成黑洞，公共資產遭洗劫

　　在小區公共空間爭奪戰的表象下，更觸目驚心的是業委會系統性侵占公共資產的暗流。2025年5月，業主核賬時發現，業委會主任鄭某忠在2019年未經業主大會表決，擅自將1.5萬平方米公共區域以每年8萬元的“白菜價”租給法潤公司，僅為市場價的四分之一。更令人震驚的是，合同約定的收益分成始終未兌現，6年租期已造成超120萬元公共收益流失。

　　“賬目就是黑洞！”維權業主展示的財務數據顯示：停車場年租金8萬元被切割成4.2萬元保潔費、2萬元管網維護費和1.6萬元停車費補貼（第二臺車在2022年度扣減 1.6 萬元，其他年度沒有扣減）；業委會賬戶連年“技術性虧損”。截至2024年9月，這個年收入幾十萬的小區，六年來高達超百萬收益的業委會賬面僅剩1238.72元。而商戶每月繳納的1.5萬元衛生費，經業委會主任鄭某忠和財務鄧某玲一番操作后，六年間竟有49萬元差額不翼而飛。舌尖上前面的人行通道和車位年租金10萬(市場價)六年合計60萬元（舌尖上后面那個通道和地下車庫目前是免費使用），而小區業委會副主任阮某國卻說是九牛一毛的數字。

上圖：關于霞浦好萬佳小區業主聯名維權，呼吁徹查業委會腐敗資金鏈的通告。

　　50戶商戶繳納的7.5萬元自來水開戶費既未施工也未入賬；200平方米地下車庫以9年6萬元的“友情價”出租，市價差額超21萬元；連C棟雨水管維修基金也被虛構工程套取。當業主發現法潤公司15萬元施工保證金遭挪用、27萬元資金流向鄭某忠個人消費時，這場精心設計的利益輸送游戲才被徹底揭開。

監管失職：基層治理“責任網”變“踢皮球”

　　令人憤慨的是監管體系的集體裝睡。六年間十余次投訴在松港街道辦事處、東寧社區間來回踢皮球，業委會副主任阮某國為非法占用提供便利卻未被追責。“他們總說業委會自治政府不能管，可《福建省物業管理條例》明確賦予街道監督權！”業主的控訴直指基層治理的潰敗——不是不能管，而是不愿管；不是看不見，而是不想看。這種監管的主動失明，讓業委會得以在陽光下公然洗劫公共資產。

　　通過記者多番走訪調查后發現，好萬佳小區管理混亂甚至出現業委會主任鄭某忠因涉嫌職務侵占被警方控制的情況，暴露出基層治理中規劃權責錯位、民主程序虛置、監管鏈條斷裂等系統性癥結，成為觀察中國城市更新進程中法治化治理轉型的典型樣本。小區內消防通道被嚴重堵塞，霞浦好萬佳小區停車亂象，業委會主任鄭某忠和財務鄧某玲涉嫌大規模貪腐、侵占等，業委會、東寧社區、松港街道辦事處等各方監管缺失，到底誰的責任？

規劃迷局：行政權力越位與監管真空

　　從霞浦縣城建檔案室調取的霞浦縣好萬佳綜合大市場總平規劃圖上顯示，該小區：“地面停車位70部，地下停車35部”。而2019年11月12日的霞浦縣政府專題會議紀要顯示，縣交警大隊提交的《交通組織優化方案》將車位增至150個。

　　而經過建設單位好萬佳業委會的一番“神”操作，并委托福建法潤電子科技有限公司（簡稱“法潤公司”）作為第三方公司運營管理，車位數更是漲到了256個。這種調整看似回應了2019年后霞浦旅游業暴發帶來的停車需求，卻埋下了更深層的法律隱患。

上圖：規劃圖上顯示，霞浦好萬佳小區“地面停車位70部，地下停車35部”。

　　看似簡單的車位數量異動背后，實則是法律權威被行政權力肢解、公共安全被利益邏輯蠶食的系統性潰敗。當霞浦交警部門以一紙《交通組織優化方案》將法定規劃的70個地面車位擴張至150個時，其本質是以“技術優化”之名行“規劃篡改”之實——道路紅線被重新定義、消防通道被技術性壓縮、地下管網防護區淪為可調整的“彈性空間”。這種權力越位模式暴露出基層治理中隱蔽的制度性潰口：交警部門手握《道路交通安全法》的執法權，卻借此介入城鄉規劃權的核心領域，將原本屬于多規合一的系統性空間治理，切割成部門主導的“權力飛地”。而業委會在監管真空下委托“法潤公司”為第三方運營代管并將車位數量飆升至256個的瘋狂舉動，不過是權力失序引發的連鎖反應，如同打開潘多拉魔盒后必然噴涌的災難。

上圖：霞浦縣交警大隊提交《交通組織優化方案》，將小區車位暴增至150個。

　　這場危機的戲劇性高潮，在小區樓上維也納幼兒園的熊熊烈焰中達到頂點。維也納幼兒園發生火災后，由于小區樓下消防通道被堵，消防車從停車場的四個入口處均無法進入小區，錯失了最佳滅火時機，所幸沒有造成人員傷亡。但火焰吞噬的不僅僅是建筑，是公眾對政府監管能力的最后信任。

　　若將視角拉回制度運作層面，這場災難早已被權力與資本的合謀寫就劇本。霞浦交警部門在2019年突破規劃審批程序時，刻意模糊了“交通組織優化”與“用地性質變更”的界限。而縣城管局作為法定監管主體，在后續建設中始終以“尊重部門專業意見”為托詞，將對違規車位的查處責任推給消防、燃氣、住建等部門，卻忽視自身作為《城鄉規劃法》執法主體的核心職責。這種“責任網狀分散化”與“權力單向集中化”的悖論，使得業委會在招商建設時得以游走于監管縫隙：向交警部門報備“臨時停車方案”，向城管局申報“市容優化項目”，再以“多部門聯合指導”為幌子對業主隱瞞真相。

　　最終呈現的，是一幅基層治理的荒誕圖景：法律明文規定的規劃審批程序，竟被各部門的“會議紀要”“技術意見”悄然置換；本該守護安全底線的監管體系，反而成了違規行為的“合法性背書”。

　　更具諷刺意味的是，這種亂象在司法救濟層面遭遇了更深的梗阻。而當小區業主和商戶要求對256個車位進行合法性審查時，當地監管部門以“綜合驗收早已完成”為由拒絕重啟調查。當普通民眾的信訪渠道被形式主義堵塞，公民權利便成了權力任性的代價。

　　這場始于停車位的治理危機，本質上是一場現代版的“公地悲劇”。當行政權力將公共空間切割為部門尋租的“私域”，當監管體系在利益勾連中主動失明，再精密的法律制度也會淪為紙面上的裝飾。好萬佳綜合市場的每一寸被侵占的消防通道、每一個越界澆筑的車位，都在無聲拷問著治理現代化的承諾——是否真的需要以犧牲法治尊嚴和群眾生命為代價，才能喚醒對程序正義的敬畏？或許答案就藏在烈火灼燒過的廢墟里：那支未能及時抵達的消防車隊，恰是制度性失靈最刺眼的隱喻。

表決疑云：被操縱的"民主"與消失的知情權

　　在霞浦縣好萬佳小區這場被冠以“民主決策”之名的停車場改造工程中，程序正義的潰敗絕非偶然事件，而是資本滲透、制度失守與基層自治異化交織形成的結構性病灶。調查發現，不少住戶和商戶后來才發現到，好萬佳小區所謂打著“全面提升方案表決意見表”中，商鋪業主502戶，住戶業主108戶，總業主610戶中同意的有434戶，顯示同意數占比71.1%。但是，不少業主提出質疑，其中71.1%同意率背后存在由住戶鄭某、黃某芳代簽署五十余戶、壽寧林場、霞浦林場打包簽32戶等情況。

上圖：霞浦好萬佳小區懷疑鄭某、黃某芳代簽和壽寧林場、霞浦林場打包簽造假。

　　業主們氣憤的是，他們始終沒看到任何有效的授權和委托證明，他們懷疑鄭某、黃某芳代簽和壽寧林場、霞浦林場打包簽32戶屬于系統性造假，要求徹查造假行為并用表決意見表作出的合作協議無效。眾所周知，根據《業主大會和業主委員會指導規則》第二十四條和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件的解釋》第九條 ，業主人數按專有部分數量計算，但同一買受人擁有多套房產的，按一人計算。這意味著無論業主在小區內擁有多少套房產，投票權人數僅計為“一戶一票”。當鄭某、黃某芳以及國有林場大批打包簽署決議時，“法治”一詞已經失去了應有的公信和威懾。也暴露了這場由屬地政府、好萬家業委會與法潤公司主導的改造工程中資本裹挾基層治理的三重困局。

　　一是資本裹挾下的自治異化。

　　“法潤公司”股東肖某通過利益輸送掌控業委會運作，形成“影子治理”結構。在其授意下，業委會成員陳某鷹對“搖擺戶”實施代簽操作，將法定表決程序異化為資本合規工具。

上圖：好萬佳小區業委會成員陳某鷹提出書面質疑，并出具本人簽名的證人證言。

　　更具欺騙性的是，業委會發布的《全面提升改造告知書》刻意模糊“停車場”核心議題。幾乎所有簽字的業主都表示，“我們都以為小區全面升級改造是指升級綠化管網，誰知道是要變造停車場？這顯然是通過信息不對稱誘導業主接受違建停車場的事實。”這種資本深度介入基層自治的模式，使得本應代表業主權益的業委會淪為資本代理人。

　　二是制度空轉的民主表象。

　　盡管《民法典》設定了“雙三分之二參與、雙四分之三同意”的剛性條款，但在實際操作中，業委會通過所謂的“技術性造假”使實際參與率不足60%。剔除代簽數據后，真實同意率遠未達法定標準。制度漏洞更體現在壽寧林場和霞浦國有林場以單位名義打包代簽32戶的行為，這種集體權益讓渡暴露出基層治理單元對個體權利的漠視。現行法律對資本介入社區治理的權責邊界缺乏明確規定，導致業主維權陷入制度性困境。

　　三是公共空間的治理異化。

　　改造工程表面以“提升安全”為由增設24小時安保和全域監控，實則將公共空間轉化為資本規訓場域。“法潤公司”通過“資源置換”名義介入停車場運營，不僅架空業主對公共空間的實質控制權，更摧毀了社區信任基礎。值得警惕的是，業委會將停車場收益劃歸“法潤公司”的操作模式，形成資本與基層治理組織的利益共謀結構。

　　這場風波的本質是資本邏輯對社區治理公共性的吞噬。破解困局需要構建資本與自治的制衡機制：建立業委會成員利益回避審查制度，引入區塊鏈存證技術確保表決真實性，設立業主代表與企業的常態化協商平臺。唯有將資本運作嚴格限定在市場服務范疇，才能實現“程序正義歸民主，公共空間歸業主”的治理重構。

合同漩渦：權力尋租與治理失效的惡性循環

　　在霞浦縣好萬佳小區停車場改造工程的治理困局中，原業委會主任鄭某忠的系列操作暴露了基層自治體系的系統性漏洞。

上圖：好萬佳小區原業委會主任鄭某忠涉嫌職務侵占被司法機關采取強制措施。

　　2019年，鄭某忠個人以小區業委會主任之名與“法潤公司”簽訂的五年停車場經營合同，即便該合同因形式合規被認定為有效，其有效期也已在2024年12月自然終止。然而，鄭某忠為延續資本利益，竟在2021年5月未召開業主大會的情況下，利用原合同尚未到期的漏洞，與“法潤公司”秘密續簽五年合同——此時原合同僅履行兩年，此舉不僅違反《民法典》第二百七十八條關于“改變共有部分用途或利用共有部分從事經營活動需經業主共同決定”的強制性規定，更直接剝奪了全體業主的法定決策權，導致鄭永忠個人因涉嫌挪用公款、職務侵占等問題被警方采取強制措施。

　　這種“影子治理”模式的核心在于業委會異化為資本代理人，通過偽造同意率、規避表決程序等手法，將本屬業主共有的停車場收益長期私有化。 而這一份由鄭某忠以業委會名義與法潤公司私下簽訂的協議，直到2023年9月因催收租金，業主才首次知曉。更為可惡的是，合同的霸王條款里還約定：法潤公司經營期5年后退出小區還要賠償停車配套建設費435萬，連老舊小區改造補貼都要歸停車場。

　　“停車場年租金8萬元，但是我們按照每車位每日35元的基礎收入保守估算，停車場年收益達327萬元，租金占比不足3%，這屬于顯失公平，屬于‘喪權辱國’了，業主如果知道，肯定不會同意。”所有接受采訪的業主均如此表示。

　　從法律層面審視，停車場經營權的歸屬本質是業主共有權的體現。最高人民法院相關判例明確，業委會未經業主大會授權擅自簽訂經營合同構成對共有權的侵害，業主可通過集體訴訟主張撤銷違法合同并追回收益。

　　當前爭議的核心在于，即便2019年合同因歷史原因暫被默認，其到期后的續簽權也必須回歸業主共同決策程序——根據《民法典》第二百七十一條及《物業管理條例》第十二條，涉及公共停車位使用及收益分配的重大事項，必須由專有部分面積和人數占比均超三分之二的業主參與表決，并經雙過半同意方可實施。

　　破解困局的關鍵在于建立穿透式監管機制：將業委會重大決策納入縣級審計范圍，運用區塊鏈技術實現合同簽署的雙向留痕，同時賦予業主對關聯交易的集體訴訟權，唯有如此才能打破“資本偽造程序、程序合法化違規”的惡性循環，重建基層治理的公共性根基。

業主訴求：法治化治理破解三大困局

　　在記者的采訪中，針對霞浦好萬佳小區當前通道上停車亂象治理困境，業主群體的核心訴求可歸納為三個法治化治理方向。

　　首先是規劃確權與空間治理。

　　依據原始規劃文件核查審批通過的地面停車位數量，對超出規劃范圍擅自增設的非法停車位進行系統性清理。重點整治長期侵占消防通道、擠占公共活動區域的違規車位，恢復小區公共空間的法定屬性，形成以業委會、社區、街道辦三方齊抓共管，并要求三方責任分工明確，建立長效管理機制。此訴求既符合《民法典》關于共有部分權益的界定，也與霞浦縣當前開展的市政設施提升行動形成政策呼應。

　　其次是組織重建與程序正義。

　　在原業委會主任涉案的特殊時期，主張通過法定程序重新組建籌備組，按照“雙過半”表決規則產生新業委會成員。特別強調選舉過程需完整履行候選人公示、業主大會電子表決等程序，杜絕街道辦繞過業主意愿直接指定負責人的行政越界行為。

上圖：好萬佳小區業主們要求重新選舉業委會，并終止原停車場承包合同。

　　業主在倡議書中特別增加財務清算條款：“必須對業委會所有合同進行司法審計，追回被侵占的百萬資金，建立街道——業主聯合監督委員會。”這場維權風暴正演變為基層治理法治化的壓力測試——當監管體系持續失靈，公民唯有依靠法律武器守衛最后的公平底線。該訴求直接指向基層治理中“程序空轉”的頑疾，與福建省推行的基層治理法治化建設要求相契合。

　　最后是經營權重構與契約重置。

　　要求終止現行停車場經營協議的法律效力，由新當選業委會依法重新組織經營權招標。重點解決歷史遺留的收益分配不透明問題，建立公共收益專項審計與共管賬戶機制，確保業主共有部分的經營性收入回歸法定用途。這一訴求既涉及《物業管理條例》對公共收益的剛性約束，也呼應了霞浦縣住建局正在開展的物業領域專項整治行動。

　　這三重訴求的實質，是將基層治理重新錨定在法治軌道上。從空間確權到組織重建，從契約重置到收益監管，每個環節都在檢驗“全過程人民民主”的實踐成色。正如小區業主在倡議書中強調的：“當法律條文與地面標線形成雙重坐標系，社區治理才能真正實現可知可感的公平正義。”

　　對于霞浦好萬佳小區內消防通道被堵塞如何整治？以及東寧社區、松港街道辦事處不作為等問題如何監管？媒體將繼續關注！（李道明 褚鳴今/文 黃家苑/圖）