北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們兩口子退休，住德勝學區房塔樓80平兩室朝陽。因為學區房用不上，又沒有停車位，加上孩子一家每年回來住兩三周，所以想置換大一點的房。

前一段時間看了朝陽公園附近的一套房，塔樓，房屋的面積比我們的大一倍多，小區環境、物業都不錯，性價比不錯，但房子客廳和幾個房間都朝北，只有主臥有個窗戶朝南。我擔心冬季會冷。據其他住戶說，冬季房間里是比較冷，開空調前也就20度左右。

目前學區房不好賣，加上我們資金有限，買房加后期裝修，估計還需要添幾百萬。我們心里很矛盾，擔心買錯……

請教：

1 房子朝向是否很重要，這種朝北房子能否考慮？

2 性價比高，是換房的首選嗎？

我們看房少，沒經驗。想請教：您覺得換不換？

A：

1、朝向當然很重要啊，老北京話“有錢不住東南房，冬不暖來夏不涼”。畢竟咱們是北方，緯度高，冬天的太陽斜角大，所以對陽光的要求高。不像南方，一年到頭也不怎么進陽光，所以才不重視朝向，塔樓也就成了主流。

北京早期是學習的香港和新加坡，但對塔樓不太懂，所以開發了很多。2003年后北京的塔樓項目陡然減少，因為那年非典時香港爆發了“淘大花園事件”。結論認為塔樓的通風朝向不太好，尤其是筒中筒設計，導致空氣容易在樓體內流動，所以全樓中招兒。

之后北京很多開發商立刻調整設計，把一些沒開工的塔樓都改成了板樓。再之后的新塔樓越來越少，除非是地塊兒限制實在沒辦法的，否則大多都是板樓了。

北向為主的房子這也沒什么不能考慮的，看自己的喜好了，房子是用來住的。只是在常規標準中這算瑕疵，如果都是北向的就算硬傷了，流動性弱，價格走勢也受影響。

2、性價比在自住角度是換房的首選，在投資角度不是。因為性價比高就說明租金收益率高，但收益率高有可能是租金高，也有可能是單價相對低，也就是因為漲的慢造成的。

3、換不換？單從學區房角度說，如果是用不上學位，那常規建議是換掉。雖然德勝的學區非常好，但畢竟溢價高，既降低了居住的性價比，也有溢價部分的保值風險。今年是入學高峰的最后一年，明年之后是否能撐住溢價得看政策，只能說德勝肯定在學區房算強的。

另外也得看具體小區和房源，房子是用來住的，在學區功能減弱之后，居住功能必定更受重視。所以如果參考韓國首爾，日本東京和臺灣省臺北的學區房，入學人數減少之后，支撐強的都是好學區中牛校旁邊的宜居房產。但即便是如此，居住的性價比也仍然不高，畢竟溢價部分是發揮不出價值的。

4、朝陽公園的估計看的當年的老公寓，商務型的，大多都是曾經豪宅榜上的，典型的自住為主。優勢就是性價比高，劣勢的塔樓不是太受追捧，價格走勢略弱，保值的最好成績是不再落后。

具體換到哪里看自己了，主要看自己更重視哪方面，各有優劣。另外注意一下物業費，有部分公寓挺貴的，能達到6-8塊左右。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們情況是孩子27年上小學，現在住在回龍觀，三代人一起住。剛處理完外地的房子，手頭有大概1000多。比較傾向于西三旗育新和朝陽外國語。你怎么看這兩學校？或者索性去華清嘉園之類的頂級小強。

A：

1、我怎么看？有點兒發懵的看唄，不是太理解這思路。都上千萬了，朝陽都能買朝外了，那為什么要對標育新呢？圖的是離回龍觀近嗎？如果是這思路只能說看自己的通勤感受了。

但為什么又考慮華清嘉園呢？離回龍觀又不近了。而且這對口校也不是小強，而是頂級小學，小強指的是中學，完全是倆概念。所以我不是太理解這仨選項的目的。

2、常規來講，如果是在朝陽能買千萬的朝外房子，那就應該對標海淀或西城的頂級學區了，否則有點兒虧。因為這預算是能在朝外本校買到低溢價的房子的，居住的性價比高，各項算兼顧。而且朝外的排名僅在金剛小強之后（中學），又是九年制，還有2+4（到目前為止有）。

但如果對標的是育新，從學校來講不算多強，初中派位，學區整體偏弱，但溢價率卻不低。請問和朝外相比的優勢在哪里？那就只剩一個離回龍觀近了唄。

所以如果對標海淀中一二三和上地學區的話還行，可以說從學區角度比朝外強，只是房子溢價高些而已。

3、總之如果是我的話就要么朝外，圖個家長省心+房子的性價比高。要么就華清中二，圖學校氛圍好+海淀資源強，考慮好小升初通道就行。

僅供參考。

三

Q:

請問，目前手里有150，收入尚可，但不保證長期可持續，當前工作地點來廣營，在考慮買房（總預算可接受400不超過450）。短期自住，后續可能換城市，考慮長期持有出租。目前看了東洲瑞平、望京西園以及繡菊園明天第一城等小區，比較糾結，有沒有購房建議呢？

A：

1、既然考慮出租，那就計算租售比唄，也就是租金回報率，看哪個更高？幾個小區應該都不低，看具體房源吧。

2、您這幾個小區都不是一個性質，我不好說什么。簡單說幾句吧，東洲家園一部分是東城拆遷戶的安置房，一部分是當時2萬多的保障房。所以這屬于典型自住為主的小區，優勢是經濟實惠+房齡相對新，劣勢是地段兒普通+密度大+朝向好的戶型少+掛牌率高（前些日子是平均值的兩倍以上，現在我不知道）。

瑞平家園是回遷房+安置房+保障房，自然也是自住為主了。優勢是離地鐵不遠+房齡新+離阿里近，劣勢也是密度大，開發商是首農，質量中等吧。算算這里的租售比吧，有可能是這里更合適，算兼顧的。但長期說不好，看物業的維護水平了。算清楚租售比，有可能有溢價。

望京西園是老小區了，按商品房標準開發，一部分以經適房性質出售的。地段兒算最好，就是小區老了。常規選項是這里，至少圖個穩妥，肯定是跟隨大盤不吃虧。

繡菊園是經適房立項，部分商品房。價格走勢不算強吧，這幾個園里就北邊望春園的較好，基本跟隨北京大盤，其他的幾個都弱點兒。

明天第一城是5號院吧？還行，商品房，各項中等，黃老板妹夫脫離國美后的第一個項目，算是比較認真的，比國美第一城強點兒。地段兒也還行，價格基本不落后。

3、簡單就這情況，我沒什么建議，只是列出這些情況，看自己重視哪方面吧。

僅供參考。

四

Q:

現在我有了換房子的煩惱，想要咨詢下您。今年家里添了小孩，想把家順義馬坡130的房魯能7號（老人住）出手，換望京的房子700左右，以后互相有效應。目前孩子媽在六里橋上班，我在金融街上班，暫時不想考慮學區，因為海淀區學院路有個老破小，（沒啥好學區），您覺得望京可以么。

目前看了望京好幾個盤了，看上圣心大地了，請您幫著出出主意。或者您那邊有好的位置推薦么，主要考慮住房舒適。

A：

1、主要考慮舒適，那沒必要考慮別人的建議，憑自己的感受選擇才最合適。只有涉及保值投資角度才需要參考別人的意見呢，要不然賺不到錢。

這就跟買車似的，只是為了駕乘體驗那就完全聽自己的，過幾年換車時想保值點兒才參考市場呢。

2、圣馨大地挺好的，望京的老牌兒小區了，質量好，是當年典型的歐式公寓。Slogan我記不清了，大意是全北京綠化最豐富的豪宅，能讓業主們自由的健康呼吸。就是年頭長了點兒，又是這幾座塔樓，空間不太大，2008年后這種產品形式不太受追捧了，所以價格走勢略弱，否則怎么也得7/8萬往上。

但對應的優勢就是居住的性價比高，戶型也不算太大，租售比和租金收益率應該都挺劃算的。

3、總之挺好的自住為主的小區，荷花池和星座廣場都是當年的典范，大飄窗也是。所以如果是考慮舒適就買唄，選盡量好的朝向，別臨街，這樣出手時方便，價格也能高些。

僅供參考。

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