此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

在房產(chǎn)交易的里，買到手的房子突然被法院查封，這無(wú)疑是一場(chǎng)讓人焦頭爛額的 “噩夢(mèng)”。不過別慌，如果購(gòu)房者能在法律框架內(nèi)擺事實(shí)、講道理，證明自己的合法權(quán)益，依然有機(jī)會(huì)力挽狂瀾。今天咱們要聊的案例中，購(gòu)房者周明遠(yuǎn)就遭遇了這樣的危機(jī)，他究竟是如何憑借鐵證般的證據(jù)鏈，成功阻止法院執(zhí)行的？接下來，一起拆解這場(chǎng)跌宕起伏的房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

一、案件梳理

（一）原告訴求

原告周明遠(yuǎn)向法院提出兩項(xiàng)訴求：1. 停止對(duì)北京市大興區(qū)一號(hào)房屋的執(zhí)行；2. 本案訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。

（二）原告事實(shí)理由

甲公司與乙公司合同糾紛一案中，法院于 2021 年 3 月查封了乙公司開發(fā)的一號(hào)房屋。周明遠(yuǎn)稱，自己在 2018 年 5 月從丙公司得知該房屋后，便下定決心購(gòu)買，隨后分 14 筆支付了全部購(gòu)房款 240.932 萬(wàn)元（其中還包含服務(wù)費(fèi) 54.404 萬(wàn)元）。2018 年 6 月，周明遠(yuǎn)與乙公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，7 月順利辦理收房手續(xù)后，便在該房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)起了診所。2019 年，因網(wǎng)簽時(shí)房屋面積出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)簽不得不注銷。之后，周明遠(yuǎn)計(jì)劃以新公司的名義重新辦理網(wǎng)簽，可就在推進(jìn)過程中，房屋卻被法院查封。周明遠(yuǎn)認(rèn)為，自己不僅支付了全款，還實(shí)際占有了房屋，且未過戶并非自己的原因，因此請(qǐng)求法院排除對(duì)該房屋的執(zhí)行。

（三）被告答辯

甲公司：

涉案房屋屬于商辦類項(xiàng)目，根據(jù)北京相關(guān)政策，其銷售對(duì)象必須是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。周明遠(yuǎn)作為自然人，根本不具備購(gòu)買資格，即便簽訂了書面買賣合同，也屬于違法行為，他對(duì)該房屋僅僅享有債權(quán)，絕不能對(duì)抗法院的執(zhí)行。

周明遠(yuǎn)既沒有簽訂合法有效的合同，也沒有支付全部?jī)r(jià)款（其提交的付款憑證存在諸多瑕疵），更沒有合法占有房屋，而且對(duì)于房屋未能及時(shí)辦理過戶登記存在明顯過錯(cuò)。

乙公司：認(rèn)可周明遠(yuǎn)購(gòu)買房屋的事實(shí)，解釋未過戶是因?yàn)閷?shí)測(cè)面積存在誤差，且周明遠(yuǎn)未及時(shí)處理相關(guān)事宜，所以同意停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

查封背景：甲公司申請(qǐng)對(duì)乙公司進(jìn)行執(zhí)行，法院于 2021 年 3 月查封了一號(hào)房屋。周明遠(yuǎn)提出執(zhí)行異議后被駁回，隨后向法院提起訴訟。

交易過程：

2018 年，周明遠(yuǎn)與乙公司簽訂合同，并支付房款 237.2792 萬(wàn)元（部分款項(xiàng)由親友幫忙代付），乙公司出具了收據(jù)。后來，因?yàn)榉课菝娣e存在差額，乙公司退還了 2.5882 萬(wàn)元，所以實(shí)際房款為 238.3438 萬(wàn)元。

2018 年 7 月，周明遠(yuǎn)收房并用于經(jīng)營(yíng)診所。2019 年，由于網(wǎng)簽錯(cuò)誤進(jìn)行了注銷，之后打算以新公司（妻子持股的丁公司、夫妻共有的戊公司）的名義重新辦理網(wǎng)簽，乙公司也配合提供了相關(guān)材料，但最終未能辦理成功。

關(guān)鍵證據(jù)：轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、收樓記錄、公司注冊(cè)信息（戊公司的注冊(cè)地址就是涉案房屋）、微信溝通記錄，以及社區(qū)居委會(huì)出具的診所于 2020 年開業(yè)的證明。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周明遠(yuǎn)是否具備購(gòu)買涉案房屋的資格，他與乙公司簽訂的合同是否有效？

周明遠(yuǎn)是否符合 “排除強(qiáng)制執(zhí)行” 的法定條件？

在法院查封之前，是否簽訂了合法有效的書面買賣合同？

在法院查封之前，是否已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)？

是否已支付全部?jī)r(jià)款？

未辦理過戶登記是否是因?yàn)橹苊鬟h(yuǎn)自身的原因？

三、案件分析

（一）購(gòu)房資格與合同效力

根據(jù)北京《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商辦類項(xiàng)目的銷售對(duì)象確實(shí)有嚴(yán)格限制。但周明遠(yuǎn)在購(gòu)買房屋后，積極通過注冊(cè)公司（戊公司）的方式，試圖辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這種行為可以看作是間接符合政策要求。法院在審理時(shí)，沒有直接判定合同無(wú)效，而是重點(diǎn)關(guān)注執(zhí)行異議的實(shí)質(zhì)要件。也就是說，即便合同存在一些瑕疵，只要能符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第 28 條的相關(guān)規(guī)定，依然有機(jī)會(huì)排除執(zhí)行。

（二）排除執(zhí)行的法定條件逐項(xiàng)分析

查封前簽訂合法有效合同：2018 年 6 月 29 日，周明遠(yuǎn)與乙公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》真實(shí)有效，乙公司也認(rèn)可合同的效力。網(wǎng)簽注銷是因?yàn)椴僮魇д`，并非合同本身存在問題，所以該合同在法院查封房屋之前是合法有效的。

查封前合法占有房屋：2018 年 7 月，周明遠(yuǎn)辦理了收房手續(xù)，他提交的入住記錄、物業(yè)服務(wù)協(xié)議，以及公司將注冊(cè)地址登記在涉案房屋等證據(jù)，再加上社區(qū)居委會(huì)對(duì)診所經(jīng)營(yíng)時(shí)間的佐證，形成了一條完整的證據(jù)鏈，充分證明在 2021 年 3 月法院查封房屋之前，他已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋。

已支付全部?jī)r(jià)款：周明遠(yuǎn)提交的轉(zhuǎn)賬記錄與收據(jù)上的金額基本能夠?qū)?yīng)（存在的差額是因?yàn)槊娣e退款），而且乙公司明確表示已經(jīng)收到了全部房款。對(duì)于親友代付的款項(xiàng)，也有相關(guān)證人出具說明進(jìn)行證實(shí)，這些證據(jù)足以證明周明遠(yuǎn)已經(jīng)完成了全部?jī)r(jià)款的支付。

非因買受人自身原因未過戶：房屋未能過戶主要是由于網(wǎng)簽面積錯(cuò)誤，以及乙公司在流程處理上的拖延。在整個(gè)過程中，周明遠(yuǎn)積極配合注冊(cè)公司、提交各種材料，沒有任何證據(jù)表明他對(duì)未過戶存在過錯(cuò)。

四、裁判結(jié)果

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，周明遠(yuǎn)的情況完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第 28 條的四個(gè)要件，最終判決：停止對(duì)北京市大興區(qū)一號(hào)房屋的執(zhí)行。

五、案件啟示

（一）商辦類房產(chǎn)交易需嚴(yán)守政策紅線

商辦類項(xiàng)目的購(gòu)買主體有著明確限制，個(gè)人在購(gòu)買時(shí)，如果想要符合政策要求，可以通過注冊(cè)公司等合法途徑來實(shí)現(xiàn)。但一定要注意，從交易開始到結(jié)束，都要全程保留好能夠證明政策合規(guī)的證據(jù)，比如公司注冊(cè)材料、開發(fā)商配合的相關(guān)文件等。

（二）證據(jù)鏈完整是維權(quán)核心

在本案中，周明遠(yuǎn)的 “付款憑證 + 收房記錄 + 實(shí)際經(jīng)營(yíng)證明 + 溝通記錄” 形成了一個(gè)緊密的證據(jù)閉環(huán)。特別是親友代付款項(xiàng)的證人說明，以及開發(fā)商對(duì)收據(jù)的認(rèn)可，直接有力地證實(shí)了他“已支付全款并占有房屋” 的事實(shí)，這也是他能夠勝訴的關(guān)鍵所在。

（三）執(zhí)行異議的 “時(shí)間窗口” 要抓牢

一旦發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房屋被法院查封，購(gòu)房者必須在 15 日內(nèi)及時(shí)提起執(zhí)行異議之訴。同時(shí)，要圍繞《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第 28 條或 29 條的要求，提前準(zhǔn)備好相關(guān)證據(jù)。就像本案中的周明遠(yuǎn)，正是準(zhǔn)確適用了第 28 條 “一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)” 的規(guī)定，才成功維權(quán)。

（四）開發(fā)商配合度影響維權(quán)效率

在本案里，乙公司作為被執(zhí)行人，主動(dòng)認(rèn)可了周明遠(yuǎn)購(gòu)買房屋的事實(shí)，這在很大程度上降低了周明遠(yuǎn)的舉證難度。但如果遇到開發(fā)商拒不配合的情況，購(gòu)房者就需要通過公證、尋找第三方證人等方式，進(jìn)一步增強(qiáng)證據(jù)的法律效力。

這場(chǎng)驚心動(dòng)魄的 “執(zhí)行異議保衛(wèi)戰(zhàn)” 給所有購(gòu)房者提了個(gè)醒：在房產(chǎn)交易中，合規(guī)操作和證據(jù)留存缺一不可。就算不幸遭遇房屋被查封的危機(jī)，只要能夠精準(zhǔn)匹配法律要件，依然有機(jī)會(huì)通過法律訴訟挽回?fù)p失。對(duì)于這類房產(chǎn)執(zhí)行糾紛，你有什么看法或者類似經(jīng)歷？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！