這幾年，代建成為房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題，行業(yè)已從“藍海”進入了“紅海”。

這些代建項目多處于二三線城市，一線城市卻很少見。

從代建滲透率來看，二三線城市最高的時候突破了8%，而同期一線城市只有1%左右。

一線城市代建項目多位于非核心區(qū)，且“可遇不可求”，再加上代建入局門檻高，一線城市代建幾乎已被頭部企業(yè)“壟斷”。

也不是沒有機會。

如果要在一線城市尋求代建機遇，可率先考慮廣州。除了商品住宅外，一線城市很多公建配套類的政府代建機遇值得深挖。

一線城市代建比例大幅低于其他城市。

CRIC統(tǒng)計了32個城市2021年至2025年一季度開盤項目，過去四年一線城市新開盤項目中代建占比不足1%。而行業(yè)平均值是2.4%。

2024年是代建滲透率最高的一年，而這一年二三線城市已突破8%，一線城市只有1.25%，其中廣州和北京滲透率較高，滲透率超過了1%，不過與無錫、蘇州等代建發(fā)展較快的城市相對比仍然有較大的差距。

而到了2025年一季度，一線城市新開盤項目中代建項目為零，二線、三四線城市代建滲透率分別為4.1%、3.8%。

當(dāng)前代建需求重點并不在一線城市，而是在核心二線城市。一線城市零星的代建項目主要分布在核心城區(qū)以外的剛需項目。

一線城市代建空間較小，主要是作為代建主要力量的城投公司在一線城市拿地并非主流。

CRIC統(tǒng)計了2021年至2025年一季度，四個一線城市城投公司拿地的占比，北京城投拿地持續(xù)占比低于40%，最高也僅有34%；上海、廣州城投拿地占比呈現(xiàn)下降趨勢；深圳城投拿地占比在一線城市中最高，但主要是由于深圳含宅地塊出讓較少、且其中較多租賃用房地塊成交導(dǎo)致。

實際上，一線城市土地資源相對稀缺，尤其是2025年以來為保持土地市場的穩(wěn)定持續(xù)出讓優(yōu)質(zhì)地塊，頭部國央企拿地和自主開發(fā)的意愿進一步增強。

而且代建市場入局門檻較高，代建企業(yè)以頭部企業(yè)為主，如綠城管理等。在一線城市這樣市場基本面較強、但代建機遇較少的城市中，中小代建企業(yè)或新入局的代建企業(yè)要獲取項目的難度較大。

一線城市整體市場韌性足，區(qū)域和板塊市場熱度依舊分化，核心區(qū)域改善項目銷售火熱，但郊區(qū)項目去化十分低迷。結(jié)合一線城市城投拿地分布可以看出，在核心區(qū)域吸附下，短期開發(fā)意愿會持續(xù)保持低位，進而影響代建需求。

城投在一線城市拿地占比本來就低，這些項目中有72%位于郊區(qū)。

其中，北京、上海和深圳城投拿地都主要分布于郊區(qū)，尤其上海和北京城投拿地位于郊區(qū)的比例分別高達85%和74%，企業(yè)承接代建項目時更需要警惕市場內(nèi)部分化的風(fēng)險。

廣州的城投拿地分布于市區(qū)和郊區(qū)的比例分別為56%和44%，同時廣州也是四個一線城市中代建滲透率最高的一個，在四個一線城市中，廣州的代建行業(yè)發(fā)展前景相對較好。

整體來看，一線城市代建可遇不可求，頭部企業(yè)代建溢價能力強，但相應(yīng)的門檻也更高。

CRIC整理了部分目前周邊有在售項目的代建項目進行對比，代建項目與周邊項目相比，價格相對偏高，上浮范圍從2%至53%。

大多數(shù)一線代建項目近一年成交優(yōu)于其周邊項目，尤其是部分溢價較高的項目銷售也不差，其中代建公司的運營力、品牌力、產(chǎn)品力對項目有一定的加成作用。而對于中小代建企業(yè)來說要達成同樣效果或許需要更高的成本，尤其是當(dāng)前整體大環(huán)境弱復(fù)蘇狀態(tài)下，中小企業(yè)在一線城市進行代建或?qū)⒚媾R更高的競爭壓力。

代建項目在一線城市的滲透率仍會長期低于平均水平，由于代建機會較少進而競爭會更為激烈、中小企業(yè)獲取項目的門檻依舊較高。且一線城市代建有一定的難度，代建項目主要位于非核心區(qū)域，在承接代建項目時需謹慎評估周邊市場情況，更重要的是，需要依靠企業(yè)的口碑和產(chǎn)品力等實力加持，提升項目的溢價能力和去化速度。在商品住宅的代建以外，一線城市還有很多公建配套類的政府代建機會值得挖掘。