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小區物業服務不達標，如垃圾清運不及時、電梯頻繁故障、安保形同虛設等問題，常常引發業主拒交物業費的糾紛。許多業主認為“服務差就可以不交費”，但司法實踐中此類抗辯往往難以獲得支持。吉坤律師事務所結合《民法典》《物業管理條例》及典型案例，解析物業費爭議中的法律規則，助您理性維權。

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法律是否允許以“服務差”為由拒交物業費？

根據《民法典》第944條，業主不得以未接受或無需接受物業服務為由拒交物業費。但若物業公司存在根本性違約行為（如長期不履行核心服務義務），業主可主張減免部分費用，但不能完全拒交。

關鍵法律依據：

• 《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條：物業服務企業不履行或不完全履行合同義務，業主可請求減免物業費。

• 《物業管理條例》第41條：物業費應按合同約定繳納，不得以服務質量問題拒交。

典型案例：

2023年上海某小區業主因物業未修復漏水管道拒交3年物業費，法院最終判決業主需補交70%費用，物業公司因服務瑕疵承擔30%責任。

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物業服務質量問題的認定標準

1.可主張減免費用的情形

服務類型

具體違約情形

基礎服務

連續3個月以上未清掃公共區域、未處理化糞池堵塞

設施維護

電梯故障超48小時未修復、消防設施癱瘓

安全保障

門禁系統長期損壞、未按合同配置安保人員

應急響應

水管爆裂未及時處理導致業主財產損失

2.難以被支持的情形

• 綠化修剪不及時、公共區域照明亮度不足等非核心服務瑕疵；

• 因部分業主私搭亂建導致的公共環境問題；

• 開發商遺留的房屋質量問題（如外墻滲水）。

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業主合法維權的四大步驟

1.固定物業服務違約證據

• 拍攝小區環境臟亂、設施損壞的照片/視頻，標注時間；

• 保存向物業投訴的微信記錄、電話錄音及物業回復內容；

• 申請調取物業值班記錄、設備維修工單等內部文件。

2.書面催告物業整改

通過EMS向物業公司發送《整改告知函》，明確要求其在15日內解決具體問題（如修復監控系統），并抄送社區居委會。

3.申請第三方評估

委托住建部門或專業機構出具《物業服務評估報告》，量化服務不達標項（如保潔頻率低于合同約定50%）。

4.訴訟主張減免費用

向法院提交以下材料：

• 物業合同原件；

• 違約證據鏈（照片、評估報告、催告函）；

• 同小區其他業主的聯合證言（增強證明力）。

風險提示：若業主擅自拒交物業費，可能面臨每日千分之五的滯納金（最高不超過欠費本金），甚至被列入征信黑名單。

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常見誤區與應對策略

誤區

法律真相

律師建議

“多數業主不交費，我也可以不交”

法院對物業費案件逐案審理，集體抗辯需單獨舉證

聯合20%以上業主發起業主大會，提議解聘物業

“物業沒開發票，我有權拒交費”

繳費義務不以開具發票為前提，可另行稅務投訴

向稅務機關舉報，物業可能被處1萬元以下罰款

“房屋空置不用交物業費”

除個別地區（如河北）允許空置房打折外，全國普遍需全額繳納

查閱當地物業管理條例，爭取最高30%費用減免

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結語

物業服務不到位時，業主應通過證據收集、協商談判、訴訟等合法途徑主張權益，切忌盲目拒交物業費導致被動違約。吉坤律師事務所建議：遇到物業糾紛時，盡早咨詢專業律師，制定個性化維權方案，既能督促物業提升服務，又能避免自身法律風險。