01.

小陽春的時候，網友Alex后臺留言問表弟：現在究竟該不該買房？

小陽春過后，Alex還在問表弟；

上周末，她還在私信表弟，是不是到了出手時機？

Alex是典型的「等等黨」，有好多害怕：怕開發商畫的餅有坑；怕收房時貨不對板，有交付風險；怕出手早了，還有更多的便宜沒有占到……

表面上看，擔心的問題有一大筐，其實Alex害怕的只有一個問題：

不確定性。

相比于買不買，更重要的問題是買哪兒，買誰：選A or 選B or C？

過去小半年時間里，害怕不確定的她，究竟還是選擇了or。

其實，Alex害怕的不確定答案，已經藏在網簽數據里，先來看下圖統計。

從去年到今年，全北京最火的改善板塊就在西紅門東，網簽了100多億貨值。

北京買房人用腳投票，選擇了西紅門東。

再來看買誰？答案是一張熟悉的面孔——華潤置地。

用排除法，消失不確定的答案，也就浮出水面了：

買西紅門東+買華潤置地=買西紅門橡樹灣

或許有小伙伴還會覺得不放心，表弟就查了一個網簽發現，

近3000套的西紅門橡樹灣，已經網簽了90%+。由于認購轉網簽有時間滯后，實際剩余的在售房源，已經不多了。

上面的三組數據，其實是說三件事：

1.選擇板塊；2.選擇開發商；3.選擇樓盤

這三件事不是簡單的并列關系，或先后順序，而是互相咬合的榫卯關系。

這句話有點繞，我們接下來在時空里穿梭，復盤華潤置地在西紅門東為什么能成為網紅和超級IP？

02.

先說板塊。

當我們挑板塊時，有一句話叫，買荒不買亂。荒是指地塊很干凈，沒有拆遷戶，一張白紙繪藍圖。就怕板塊亂，有遷拆戶，遲遲拆不動后，規劃遲遲不落地。

一張白紙繪藍圖，關鍵要看誰是繪圖大師。

表弟自然想到了「橡樹灣」這個品牌的誕生背景，恰好回答了上面問題。大家應該并不陌生。

20年前，華潤置地在北城海淀花了25.65億，拿下了當時的北京地王項目。從當時的一片荒地中，生長出一個超級IP——北京橡樹灣。

從 2006年第一次開盤均價6600元 ，到如今二手房掛牌最高13萬+的價格，十余年間翻了20倍?。

20年后，華潤置地又把拓荒的精神、造城的經驗，從海淀帶到大興西紅門。

衛星圖中，我們可以清晰地看到，從2022年3月西紅門橡樹灣一期入市，華潤置地又在西紅門東

三年種出了一座新城。

是不是似曾相識，華潤置地正在復制下一個北京橡樹灣—西紅門橡樹灣。

北京橡樹灣創造了兩個神話，一是造城和城市運營能力，二是誕生了一條日后響徹京城的產品線，作為時光系的橡樹灣，已經成為了品質與增值的代名詞。

我們再來看文章開頭提出的問題，就會發現，當我們選擇板塊時，其實還要同步選擇開發商，最主要的是開發商的城市運營能力。

比如說西紅門東板塊，經過華潤置地三年多的耕耘，已經成為了高門檻的銷冠板塊。

說到這里，或許大家已經發現了華潤置地的武力值，就是下面這張圖。

有了這份武力值，不僅華潤置地是成為「城市合伙人」，而且買房人也能分享城市發展的紅利，也變成了「城市合伙人」。

這也是買房「確定性」最高級的呈現形態。

所以，近3000套的西紅門橡樹灣，已經網簽了90%+，2700多位業主已經和華潤置地共創西紅門東。

03.

說到共創，其實是分享板塊發展紅利。

可能會有人會想：運營城市，不就是住宅+商業+辦公，圍起一個圈嗎？

而且，這不就是政府提前規劃好，開發商用鋼筋和水泥去堆砌嗎？

其實之前表弟也是這么認為的。

但是當表弟深入了解西紅門橡樹灣三年來的歷史，真的感受到了不一樣的紅利。這也是2700多位業主選擇西紅門橡樹灣的真正原因之一。

比如我們來看下面這張區域圖：

近3000個家庭，2萬平商業，1個幼兒園，3個主題會所

看出來了嗎？這是只有華潤置地能做的事兒。

為什么這么說？

從上圖中，我們能看到橡樹灣將2萬平的商業，巧妙落子后形成了不一樣的街區商業和城市界面。

這對一家房企來說是極大的挑戰。

華潤置地是用繡花般的功力，打造出了一條商業街區，來將西紅門橡樹灣三期商業和配套，非常絲滑地銜接起來，也就有了不一樣的高級煙火氣。

也就是說，企業介入的意義，是讓片區的開發在規劃紅利之上，得到二次升級。構建了一個有活力有參與感的街區場域。

把時間、精力和金錢花在看不見的運營細節里，這是真正的「奢侈住區」。

同樣「奢侈」的，還有會所。

我們知道，對于項目會所來說，規模很重要。

因為如果規模不足，會所提供的服務品種少，也就很難保證品質和規格。

但是這么大體量的項目群，會所放在哪一期，其他期的業主都會不方便。

華潤置地的解決方案是：規模和便利，我全都要！

所以我們看到，橡樹灣打造了三個不同主題的會所，三個會所加一起面積超過了

1500+

區別與常見的會所規模和內容，西紅門橡樹灣做到了主題場景*3：

• 一期力量訓練型會所，地板做了減震處理；

• 二期親子型會所，強調兒童體育的重要性，設置了兒童健身體能課程；

• 三期，則是做了輕量型休閑會所，包含健身房、瑜伽室、會客廳等等。

這么做，其實是「自己給自己找麻煩」，卻換來了業主生活的便利。這就是橡樹灣的態度：

因為業主需要，所以就必須要這么做的態度。

如今市場下，我們需要這樣的開發商：和城市、和業主更加同頻的開發商。

而同頻的另一個說法，恰恰是愛。

04.

上面我們是聊選擇板塊，其實是聊開發商運營城市的能力，以及從中發現分享城市紅利的機會。

當我們從這個視角，進一步去分享華潤在住宅上的紅利，可能就會看到作為家庭資產，足以穿越時間周期的畫面。

我們知道，橡樹灣·文園的實景示范區，已在去年10月開放。

這也驗證了橡樹灣·文園在會所入口的這句話：總之歲月漫長，然而值得等待。

值得等待的，有哪些驚艷呢？

表弟把這些柱廊灰空間叫「社區玄關」，在這些小尺度空間，未來會成為業主的「時光膠囊」。

在這里，給自己按下暫停鍵，時光停止了腳步，靜謐的溫柔環繞四周，放空自己。

進入到社區里，經過紅磚長廊。當陽光的照耀在紅磚粗糲的表面，會產生帶有微妙差異的光影，帶你回到校園，回到青春走廊。

你再仔細看上圖中的右側地面上，還有世界名校的百年校訓，你又一次回到了校園時光。它們就像拙政園中的匾額與楹聯，構建成了獨屬于文園的精神氣場，仿佛剛從校回回到家，回到了青春歲月。

為了做到這樣的場景感受，橡樹灣·文園像一位嚴苛細節的教授。

比如，要找到最舒服的深淺跳色紅磚搭配比例，在現場建模求解色彩與光影的方程式，最終解到答案：

1:9

而后正式上墻后的一筆拉齊，傳遞的是力求厘米級完美的精神。

也讓橡樹灣·文園的人文感，從每個建筑細節里滲透出來。

這種對細節的苛刻，是一以貫之的，不論是示范區還是整體社區。

所以你會看到，如今樓體立面的兌現是這樣的：

入戶大堂的呈現，是這樣的：

雖然還沒有交付，但我們已經可以確定，橡樹灣·文園一定會有個很好的兌現。

這就是產品交付的確定性。

很好？那可不夠好。

橡樹灣·文園從不認為，好的交付就完成了使命。

在企業內部，對于產品的理念是這樣的：

時間是生活的刻度，房子是生活的容器，而人才是生活的答案。

舉例來說，景觀不能只是單調乏味的平面鋪陳，更要注重人在其中的感受。

提高「場景濃度」。

所以你會發現，橡樹灣·文園鋪設了更多的水景，黑金砂石鋪就的三層疊水景觀，形成「踏水歸家」的動線。

潺潺流水所映射出的涌動生命力，會讓行走其中的你，瞬間放慢腳步，放松下來。

還有，園區內營造了大量蜿蜒交織的曲線，有意識地營造成能漫步其間的游步道。

當你行走其間的時候，與景觀的接觸面變大，在景觀中的沉浸感就更高。

所謂高級感，不只是「讓人愿意流戀光陰」的溫柔陷阱。

在五月下旬，橡樹灣·文園實景園林將進一步煥新開放。華潤置地重要的園林IP：

大樹學園

也將全新開放。

這是華潤置地繼達爾文營地之后，第二個園林IP，由奇幻森林和橡樹學院兩大場景構成。

奇幻森林，模擬一年四季樹木生長，這個片區就是孩子認識自然最鮮活的課堂。

更有趣的是橡樹學院，是模擬自然空間塑造的探險基地：

三個被高高架起的坡地樹屋，被爬網、滑梯、木樁等串聯在一起，孩子可以在這里肆意的攀爬、跳躍......

讓成長與「自然」，在年輪中共鳴。

05.

但更絕的是，橡樹灣·文園不但考慮到了人在園區中的景觀感受。

更考慮到了人在戶內，與景觀的交互關系。

給大家看一下近景層的戶內實拍：

再來看一層的戶內實拍：

是不是有一種「一扇窗框住四季，一方院留住時光」的感覺？

在這背后，究竟是如何做到的？

這其實是橡樹灣·文園前置考慮樓層之間的屬性差異，將空間平權的設計理念，全北京第一次運用到了立體空間維度。

比如，對于首層業主，營造了「類墅視覺」的景觀塑造，并且提升了戶內生活的體驗感：

• 在自然的房子中，園林植物可以吸附灰塵，覆蓋的植被也會調節地表溫度。

  因此，夏天的時候，親景層會比高樓層來得清涼舒適。到了冬天，風力被綠植緩解，減少寒風入室帶走的熱力。

  把空調費轉化為風鈴叮咚，表弟叫它「治愈力景觀學」。

• 另一方面，首層住戶所省下等電梯的碎片時間，兌換了生活的即時舒展感。

  并且你也會看到，橡樹灣·文園通過戶窗前的喬木、灌木與草坪組合，讓圍墻消失于自然，形成了生態景觀屏風。
  

最高級的景觀私密設計，是和自然成為共創者。

并且你會發現，在保證私密感的同時，透過綠葉疏影，又能感到園區里空間的曠達。

這是因為，樓棟與前面樓棟的南北間距，普遍高達

50m+

最小也在40m以上。

橡樹灣·文園在用建造美術館的匠心，去對待每一戶、每一寸空間。

這就是橡樹灣·文園視角下的

空間平權

所以，我們會發現，真正的產品力，藏在那些「不經濟」的堅持里。

就是全產品生命周期，能想到的地方，都營造到最好。

• 不論一進社區就能看到的大門、會所、連廊；

• 還是入住后才能感受到的街區煙火氣、園林場景、空間平權。

也不論用戶看不看得到，想沒想到。

這正是華潤置地打造橡樹灣·文園時的邏輯。

06.

所以，說回到最開始的問題：

什么是確定性？哪些樓盤是確定性？

這道選擇題，華潤置地在西紅門東給到了解題思路和答案。

作為「六邊形戰士」，西紅門橡樹灣經歷三年多產品、社區、街區的時光雕刻，已經達到了更高維度的層面：

一個與城市同頻的邀請。

這是個比簡單的買房邏輯更硬核，是更具確定性的資產配置方案。這也注定它是一場稀缺的宴席。

眼下，這份稀缺正迎來新一輪的釋放——伴隨5年期LPR與公積金利率雙降政策，109/129/150㎡精裝三居四居熱銷戶型即將加推三棟現房。

這是一場錯過再無的邀約，而與城市同頻的席位，終將屬于能讀懂城市心跳的人。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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