圖源丨文軒圖庫

曾幾何時，川籍企業多米諾骨牌被推倒后，邦泰通過頻繁在土地公開市場拿地，重倉三四級城市而被給予厚望。高光之后，2024年集中出現的質壓，將邦泰的另一面推出水面。

2007年，羅勇、王智勇、何流、石凌濤于四川樂山共同創立四川邦泰置業有限公司（以下簡稱：邦泰），4人分別持有公司30%、24%、17%、29%的股份。羅勇擔任董事長，王智勇為總經理，何流任副總經理，石凌濤則擔任樂山公司董事長。第一股權人羅勇，畢業于樂山師范學院，從商之前，是樂山師范的團委書記。

最初，邦泰作為地產銷售代理公司入行，主力深耕起源地樂山。2013年前后，房地產市場進入快速發展時期，邦泰將總部搬遷至成都，開始正式涉足房產開發業務。

彼時成都房地產市場百花齊放，國央企、港企、臺資企業、全國各地頭部企業，紛紛涌向成都，再加上成都本土房企藍光的一家獨大，市場競爭尤為激烈。邦泰另辟蹊徑，并沒有把開發重心放在成都，反而選擇樂山、宜賓等川內三四城市作為主戰場。

邦泰走二級城市的路徑和碧桂園走“農村包圍城市”的全國戰略又有些不同，邦泰作為地方中小型規模的民營企業，采用的資金周轉模式為銷售——回款——拿地——銷售，相對單一穩健的經營周轉模式，房地產市場整體繁榮環境下，核心城市限購，三四線城市迎來不少機會點。

恰好，邦泰抓住了三四線城市市場紅利，奠定一定基礎。其他企業開始自食資本市場高周轉帶來的惡果時，邦泰反而異軍突起，走到鎂光燈下。

這一面是我們所熟知的邦泰。

2024年，邦泰成為全國民企拿地第一名。2025年前四月，邦泰獲取土地14宗，土地獲取面積約126萬方。覆蓋全國近10個城市，延續近年年均新增超20宗土地的擴張節奏。當聚光燈在土地市場的舞臺上追逐時，陰影里的債務時鐘正以復利速度敲起了警鐘。

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今年前4月拿地金額直逼去年全年！

2021年，房地產市場轉折之年，這一年藍光、恒大、陽光城、當代等多家全國性房企被確認資金鏈斷裂，地產企業人人自危，暴雷危機傾覆而來。

與之形成強烈反差的邦泰，在這一年才開始正式開啟全國化擴張之路。公開數據顯示，2021年邦泰在全國共計拿下15宗住宅用地，分布于成都、西安、南寧、樂山、南昌、宜賓等城市，一年新增土儲41萬方。

2022年，暴雷元年之后，不少房企開始收縮規模。全國土地市場預冷，邦泰拿地動作有所減緩，但全年也拿下7宗土地，業務版圖新增了延安、蕪湖等城市。

2023年，邦泰開始激進拿地。全年拿下21塊住宅用地。2024年更是達到22塊，僅2024年12月，邦泰就發布了9條拿地喜報。最終以117億權益拿地額排名全國第17，民企第二，高出第三名龍湖近49億。

在克而瑞發布的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰排到了全行業第13位。這份拿地榜單中排名靠前的房企幾乎都是央國企，若以民營房企計算排位，邦泰依然排民營拿地榜第二位，僅次于總部位于杭州的濱江。

今年1月至今，邦泰已經斬獲14宗地塊，戰略版圖又增添昆明市、西安市、南昌市、南寧市等。拿地金額達到50億元，新增土儲貨值104億元。這已經接近邦泰去年全年的拿地量，2024年全年邦泰耗資59.6億元拿下了131.2億元的新增土儲。

如此迅猛又激進的拿地方式，十年前在藍光也上演過。

2021年開啟全國化布局，到如今也只有不到4年時間，邦泰留給市場的印象除了拿地迅猛外，其他品牌記憶點似乎還未形成。

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拿地投銷比高達0.7 已達行業高位水平！

在業內，以確保企業的現金流安全，拿地銷售比數值一般低于0.4。根據克而瑞統計，2020年百強房企的拿地銷售金額比為0.37，隨著三道紅線的公布，2021年及2022年，百強房企的拿地銷售比連續下降，分別下降至0.25及0.18。2023年這一比值回升至0.21，但2024年前三季度這一數值則下降至0.15。

從銷售上來看，邦泰2023年全口徑銷售金額為239.9億元，位居全國第54位。2024年，全口徑銷售金額達到了272億元，銷售業績創歷史新高，躍升至全國第33位，排名四川第一，銷售面積位列全國榜21位。

去年邦泰拿地耗資59.6億元，全年全口徑銷售額168.9億元，拿地銷售比為0.35；今年前4個月，其拿地金額達到50億元，銷售額僅為70.9億元，拿地銷售比高達0.7。

大量的土儲帶來大量的項目集中供應，邦泰在銷售端迎來一波大豐收，但從投銷比來看，邦泰已經達到行業高位水平。

熟悉邦泰的人透露，邦泰以前很少跟金融機構融資，全靠自有資金加極致高周轉產生的現金流擴張。而邦泰的項目所在城市能級相對較低，加上如今的房地產資金鏈問題導致房貸風險激增，在一些地級市很多金融機構放貸更顯謹慎。而非標融資，又將付出高額利息成本，對企業現金流要求更高。

知情人士透露，邦泰內部不少基層員工都在做跟投，不少資金超過十萬以上，而高管級別跟投上百萬的也非常多。于房地產龐大的資金池要求來看，跟投也只能解決微小的資金問題，絕大部分資金主要依靠高周轉模式帶來的現金流沖擊，這也是地產一慣玩法。

既然是高周轉模式，大概率也會遇到高周轉房企無法避免的通病，頻繁質壓股權融資，維權，項目違規操作，撲面而來，撕開邦泰風光拿地背后的真實面貌。

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頻繁質壓股權資金鏈問題暴露無遺

4月，邦泰下屬子公司宜賓邦泰置業有限公司（簡稱宜賓邦泰）發生高風險信息，被列為被執行人，涉及案號（2025）川1502執恢229號，執行標的超過百萬。

無獨有偶，梳理發現，邦泰旗下宜賓邦泰、合肥邦成盛泰置業有限公司、昆明邦輝置業有限公司、四川邦泰宜尚置業有限公司、西昌邦泰置業有限公司、樂山邦泰置業有限公司、廣元邦泰置業有限公司、成都炫泰置業有限公司均存在股權出質信息，出質人為邦泰，質權人主要為銀行、保理機構、信托機構等。而這些質壓大多集中出現于2024年。

頻繁質壓股權融資，說明邦泰在高速擴張拿地之后，開始出現現金流吃緊的情況，這對于邦泰來講絕對不是一個好信號。

天眼查顯示，邦泰旗下子公司及合作子公司開始出現密集被強制執行，且存在超百條高風險預警。

而從公開平臺上能查詢到邦泰還存在違規建設與資金挪用被罰款等問題。

去年5月，成都市新都區城市管理和綜合行政執法局便開出一張接近2萬元的罰款單，顯示關聯公司為成都炫泰置業有限公司，通過天眼查可以了解到，這家公司背后控股股東為邦泰，被罰原因是未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設。

小紅書中有關邦泰的消息顯示，邦泰違規建設和資金挪用情況是有些項目還沒拿到批復就頂著罰款建房，預售許可證還沒下來就開始賣房。拿到預售之后，又把監管資金套出來挪用到其他項目。或者房源全部抵押給銀行，每賣出一套才解壓一套用來簽合同等違規操作。

甚至有人表示，邦泰目前的玩法，越來越像當年的恒大，將高周轉玩到極致。

合肥的邦泰東方雅頌項目，業主紛紛投訴邦泰，開盤時給出最高優惠98折，而后又降到85折，不少業主表示被開發商“背刺”難以接受。長沙的邦泰悅九章項目也被業主爆料，放風價1.6萬/㎡，開盤直降4000元，還送車位，和隔壁項目相比同款配置價格直接砍半。

這樣的操作，仿佛又看到當年藍光的操盤手段。能看出，邦泰在緊繃的現金流高壓之下，面對市場變化而不得不采取價格調整策略以求快速完成去化，回籠資金。往往這種外部因素的變化是最難以控制的，也為邦泰接下來的發展蒙上一層陰影。

雖然邦泰自2021年開始全國擴張，但從目前的成效來看，全國化之路于邦泰來講還有大段距離。

克而瑞數據顯示，2023年，邦泰在四川內（除成都外）實現75.92億元銷售額，在四川強地級市中位列第一位，同比上漲約52.05%，占四川邦泰全國銷售業績超過50%。

今年前4月，邦泰45.8億元的全口徑銷售額中，有近98%來自四川省內，充分說明目前邦泰業績過度依賴大本營四川區域。

專業人士分析，邦泰還需要進一步加強在其他地區的市場拓展能力，以降低對單一區域市場的依賴度，增強企業抗風險能力。

從企業布局來看，邦泰投資主要集中在二三四線城市，且多為高溢價競得，據拿地寶顯示，邦泰2024年全年合計拿地1330畝，其中二線城市714畝，占比54%，總地價達到96億元，占比81%。

房地產下行周期內，核心城市房價都面臨著難以堅挺的局面，二三四線城市的對抗周期變化能力相對更弱，市場投資風險更大，邦泰重倉的區域未來不定性因素也會更多。

以四川宜賓和內江兩個城市為例，2022年，邦泰以4.35億競得宜賓三江新區141畝地塊，占同期總拿地金額的70%，但該區域庫存周期已達28個月（行業警戒線18個月）。

2023年通過底價摘得內江東興區2宗小地塊（總計80畝），樓面價雖不足1000元/㎡，但同年的住宅銷量同比下滑35%。

一面是沖上全國頭部的拿地規模帶來的風光，另一面實則危機四伏。

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大量維權集中爆發重創品牌口碑

因為資金回籠不得不采取的價格策略從而傷害到購房者，對于當前快速擴展的邦泰來講并不是一件好事。而頻繁的維權出現，則更是對其品牌形成一定重創。

2024年12月11日，有網友在問政四川平臺留言稱，10月7日，在成都市天府新區隆豐街699號的邦泰悅九章名邸1期向開發商成都邦泰天新置業發展有限公司繳納10萬元定金擬認購該項目，現反映開發商在銷售過程中存在違規改造、違規拆除項目內包含樣板房在內的房屋室內所有飄窗、交付標準與規劃標準不一致問題。

四川省遂寧市的邦泰云璟南區也遭到了多名網友投訴，指其虛假宣傳、欺騙業主并侵犯業主權益。有網友反映稱，宣傳視頻中主大門外觀為板材與玻璃裝飾，但實際竣工的外觀卻全部為磨砂玻璃裝飾，與宣傳視頻嚴重不符，涉嫌虛假宣傳并誤導消費者。

2024年9月，有業主在小紅書爆料稱，邦泰在合肥的東方雅頌花園項目質量低劣，門面粗制濫造、墻磚歪斜不堪，外立面鋁板更是采用了最差的2.5mm級別材料。業主爆料項目內部的各種配套設施也都是采用最差品牌的產品。

隨后，安徽當地相關媒體對此事進行了報道。據報道，四川邦泰合肥東方雅頌的部分業主因價格欺詐、房屋質量等問題，紛紛聚集到售樓部討要說法。

文軒智庫專家、上海易居房地產研究院副院長就目前邦泰的情況分析，全國化進程中，不僅需要大量資金支持，更重要是項目兌現能力。現在所熟知的開發商中，金茂、綠城、萬科等開發商能發展成全國一線房企與產品打造能力和業主口碑有著至關重要的作用。邦泰如此大量且頻繁的維權出現，于后續發展極為不利，金杯銀杯不如自己的口碑，口碑好了，也會助力后期銷售，反之則亦然。

嚴躍進還表示，雖然邦泰發展很猛，但依然要注意地產周期和行業的一些不確定因素，密集拿地需要消耗大量資金。2025年的邦泰加重了自身潛在風險，在當前并不明朗的經濟大環境之下邦泰這家企業未來發展充滿不確定性。

行業下行，我們并不希望任何一個開發商走向絕境。邦泰如今的操盤模式和發展路徑，和十年前諸多房企的模式相差無幾，如今絕大多民營企業已經走向衰敗。現行大規模拿地的邦泰也不再是十年前的“船小好調頭”，自身風險和市場危機并軌而行，未來將走向何種境地，文軒財經將持續關注。

邦泰在回復文軒財經采訪時表示，邦泰是一個堅持長期主義的責任房企。近年來，在布局全國的進程中，一直以“進一城、愛一城、深耕一城”的理念，積極參與中國的城鎮化進程。在城市選擇上，邦泰秉承非重點城市、非核心區域不入的方針，通過前期精細化的市場調研，審慎選擇有廣闊上升空間，并適合邦泰發展的城市。在部分二線城市及其周邊的核心三四線城市群，深耕熱拓、穩健運營。以不斷迭新的改善型好房子占領市場，激活增量。