◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近日，多家第三方地產機構紛紛公布了“2025年1-5月房企銷售榜”，與當前市場的體感預期尚有些“落差”。

以克而瑞的監測統計看，今年前5個月，就全口徑銷售額而論，唯有保利發展一家破千億，跟去年同期尚有3家（保利、中海、萬科）相比，直接減少了2家。

具體看，今年前5個月，繼續坐上銷冠的保利發展銷售額為1161.1億元，同比減少約152億元；排第二的是中海攬金903.8億元，較去年同期1017億元同比減少113.2億元；第三的是華潤置地收金868.5億元，雖向上晉級一名，但較去年同期927億元同比減少58.5億元。

從2025年前5個月房企銷售TOP10看，門檻提升到432.6億元且由華發股份成新守門員，同比增加約74億元，越秀銷售額同比增加超百億，建發同比增加近15億元，而濱江幾乎原地踏步，綠城減少近27億元，招商下滑超百億，而萬科銷售額下降達到440多億元。

這說明：當前雖有越秀、華發、建發等這3家地方國資房企銷售額逆市增長，但無法改變TOP10房企總體銷售“不佳”的沉悶現狀，尤其是作為引領者的頭部三強，銷售額下滑規模還較為明顯。

再看今年前5個月TOP20房企，金茂、龍湖以及融創、碧桂園等品牌房企銷售額均有所下滑，各家下滑幅度有所不同，但仍有中國鐵建、綠地控股、電建地產、保利置業銷售額同比有所增長。特別是電建地產，今年前5個月收金222.5億元，同比近乎翻倍，令人震驚。

注意！典型房企之一的金地，今年前5個月全口徑銷售額140.5億元，較去年同期294.8億元跌幅超5成，排名退至第23位，而新城控股、旭輝集團這兩家今年前5個月銷售額不足90億元，排名退至TOP40之外了。

要知道，上述這3家房企去年同期都在銷售額TOP20之列，但當前除了旭輝仍在出險重組債務之外，金地和新城均為財務健康型房企，銷售額之所以都有明顯下滑，主要還是新增優質拿地過少，或根本就沒新增拿地。

按照克而瑞的研究分析，2025年1-5月百強房企各梯隊銷售規模變動分化，其中，TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊房企銷售規模則同比降低，TOP31-50梯隊房企累計銷售規模同比提升。

這意味著，樓市增量需求不足，作為主流的百強房企繼續在市場需求總體偏弱下拼殺，“你多吃了，別人就少吃了”。

前不久，中海南京的觀江樾、觀文瀾、和山三個主力樓盤平均六折甩貨清盤，引發市場騷動。

作為地產頭部房企，在“穩樓市”大局下，率先降價，對市場的影響不言而喻。從今年前5個月銷售額看，中海權益銷售額金額831.5億元，在全國房企排名第二，且權益銷售比率非常高，又為何著急降價出貨？

中海素以財務嚴苛著稱，對現金流的要求也很高。相較于房企集團層面的總體目標，每個區域公司操盤手也都有具體業績考核，面對市場低迷焦灼，一些操盤手頂著壓力難免會“劍走偏鋒”，做出與“穩樓市”大局相悖的行為。

放眼全國政策層面，影響當前樓市最大的莫過于今年5月上旬，央行集中實施降準、降息及下調公積金貸款利率。比如，降低存款準備金率0.5個百分點，向市場約1萬億元流動性，利好房企融資；降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，進一步降低購房還貸壓力。

目前，很多地方購房首付比例已最低降到了15%，其他配套支持政策也已“能出盡出”了，樓市企穩尚顯疲軟。

6月樓市會否有所反彈，仍有待于各地政策給予更大的寬松空間，除了核心城市進一步放松限購之外，在契稅減免、抵扣以及二手房流通環節上能否出大招等。