于帥卿/發(fā)自北京

金融市場與房地產(chǎn)市場再度迎來新變化。

5月20日，LPR年內(nèi)首次下調(diào)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注，而在此之前，多地銀行曾上調(diào)首套房貸利率以“對(duì)沖”這一潛在調(diào)整帶來的影響，成為市場焦點(diǎn)。

廣州樓市率先有了新動(dòng)態(tài)，多家銀行上調(diào)首套房房貸利率下限，從LPR - 60BP調(diào)至LPR - 50BP，利率由3%升至3.1%。

這并非廣州房貸利率首次傳出上調(diào)消息。早在2024年11月，廣州某銀行房貸經(jīng)理就曾透露，在新增房貸利率方面，3%有可能是下限，在此基礎(chǔ)上有望繼續(xù)小幅上漲。當(dāng)時(shí)，廣州首套房貸利率多在2.85% ~2.9%區(qū)間，與2024年下半年的公積金貸款利率2.85%相差無幾。這使得不少購房者在購房決策時(shí)，會(huì)權(quán)衡商業(yè)貸款與公積金貸款的差異，部分購房者甚至期待商業(yè)貸款利率能進(jìn)一步下降以減輕購房負(fù)擔(dān)。

融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，廣州市首套房貸平均利率為2.99%，環(huán)比持平，二套房貸平均利率為3.10%，環(huán)比持平。相比之下，同期北京、上海、深圳等一線城市首套房貸平均利率均為3.15%，明顯高于廣州。

一位廣州區(qū)域銀行人士曾向媒體表示，相較于其他地區(qū)，廣州的房貸利率較低，此次上調(diào)房貸利率，是為了減少后續(xù)LPR下調(diào)對(duì)銀行的沖擊。

無獨(dú)有偶，廣州之后，廈門多家銀行首套房貸利率下限也上調(diào)了5bp。近半年來，杭州佛山、蘇州等多地都相繼回調(diào)了房貸利率，首套房貸利率從2.9%漲至3%及以上。

從銀行角度看，LPR下調(diào)環(huán)境下，若房貸利率持續(xù)走低，銀行凈息差將面臨巨大壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度商業(yè)銀行凈息差降至1.43%，創(chuàng)歷史新低。為保障盈利與金融穩(wěn)定，銀行調(diào)整房貸利率勢在必行。從市場層面看，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場回暖，為利率回調(diào)提供了支撐。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，廣州二手住宅成交10195套，環(huán)比增長15.9%，同比增長22.3%，1~4月累計(jì)同比增長24.4%。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，4月廈門全市新建商品房成交量為3137套，成交面積為240823平方米。其中，一手住宅成交1344套，環(huán)比下降5%，同比上漲34%；成交面積154103平方米，環(huán)比微跌，同比上漲52%。

“房貸利率由LPR和基點(diǎn)共同構(gòu)成，隨著LPR的實(shí)際下調(diào)，商業(yè)銀行會(huì)相應(yīng)調(diào)整基點(diǎn)，通過‘正負(fù)’雙向調(diào)整，確保房貸利率最終保持相對(duì)穩(wěn)定。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，從歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前房貸利率處于歷史最寬松水平，這對(duì)購房者而言是一個(gè)非常好的購房窗口期。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。5月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降，同比降幅均持續(xù)收窄。

“目前改善型需求在新房市場表現(xiàn)突出，但對(duì)整體行業(yè)和市場的支撐能力還不足。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，需要釋放剛需、二手房需求，進(jìn)一步帶動(dòng)改善型需求；另一方面，熱點(diǎn)城市外來人口、新市民多，剛需潛力大，在當(dāng)前收入、就業(yè)和預(yù)期尚待提振的情況下，需要進(jìn)一步降息來降低住房消費(fèi)門檻。

亦有行業(yè)分析人士表示，當(dāng)前房貸市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪政策調(diào)整期，二季度降準(zhǔn)降息，疊加公積金利率調(diào)整，房貸成本下行趨勢明確，還可能有下調(diào)空間。