沈陽經(jīng)開區(qū)內(nèi)首家商業(yè)綜合體榮信財(cái)富廣場。孟雙奎/攝

沈陽經(jīng)開區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

中房報(bào)記者 孟雙奎 沈陽報(bào)道

在沈陽城市發(fā)展的版圖中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“經(jīng)開區(qū)”）不僅是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動態(tài)也備受各界關(guān)注。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升級和人口的不斷匯聚，經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)迎來了諸多發(fā)展機(jī)遇，然而，一系列挑戰(zhàn)也接踵而至。值得注意的是，經(jīng)開區(qū)呈現(xiàn)出典型的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)區(qū)域特征，這對其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

2024年12月，位于經(jīng)開區(qū)核心地段中央大街的榮信財(cái)富中心盛大開業(yè)，開業(yè)當(dāng)日客流量突破10萬人次，這一成績無疑為經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了濃墨重彩的一筆，也引發(fā)了業(yè)界對經(jīng)開區(qū)能否成為沈陽商業(yè)地產(chǎn)下一片熱土的激烈討論。

事實(shí)上，沈陽經(jīng)開區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路并非一帆風(fēng)順，面臨著諸多挑戰(zhàn)，如商業(yè)布局分散、配套設(shè)施不夠完善、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，都亟待在未來發(fā)展過程中加以解決。

商業(yè)初興：從無到有的蓬勃發(fā)展

榮信集團(tuán)在沈陽經(jīng)開區(qū)的第二家商業(yè)綜合體榮信財(cái)富中心。孟雙奎/攝

目前，沈陽經(jīng)開區(qū)的商業(yè)主要集中在中央大街與沈遼路交會處附近，榮盛幸福廣場、榮信財(cái)富廣場、榮信財(cái)富中心三家大型商業(yè)綜合體齊聚于此。

曾經(jīng)，經(jīng)開區(qū)的商業(yè)氛圍并不濃厚，居民購物極為不便。居住在中央大街某小區(qū)的李阿姨回憶道，以前想買件心儀的衣服，都得坐車去市里，一去一回就得大半天，特別麻煩。

這種情況在2014年迎來轉(zhuǎn)機(jī)，經(jīng)營面積超11萬平方米的榮信財(cái)富廣場開業(yè)，作為經(jīng)開區(qū)內(nèi)首家商業(yè)綜合體，它填補(bǔ)了商業(yè)空白。這給周邊居民的生活帶來巨大變化，“現(xiàn)在家門口就有商場，買日常用品、和朋友逛街都方便多了。”李阿姨說。

2015年10月，榮盛幸福廣場也正式開門營業(yè)，與榮信財(cái)富廣場隔路相望。雖然它規(guī)模僅為15000平方米，但也為居民提供了更多選擇。

2021年8月，杉杉奧特萊斯廣場的開業(yè)轟動一時(shí)。張先生告訴記者，家門口開奧特萊斯，他在開業(yè)當(dāng)天一大早就來了。店里面品牌多，折扣力度也大，他不僅自己常來，還推薦給外地朋友。杉杉奧萊開業(yè)近4年，其影響力不斷向撫順、遼陽、鞍山等周邊城市輻射，業(yè)績持續(xù)增長。

2024年12月22日，榮信財(cái)富中心開業(yè)，標(biāo)志著經(jīng)開區(qū)商業(yè)向中高端消費(fèi)邁進(jìn)，更是成為經(jīng)開區(qū)商業(yè)發(fā)展的高光時(shí)刻，開業(yè)首日客流量突破10萬人次。在該商場經(jīng)營服裝的商戶周先生對記者說，那天人多得不行，店里的銷售業(yè)績非常好。

沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于沈陽市西南部，自1988年創(chuàng)立以來，歷經(jīng)多次戰(zhàn)略升級，2024年，全年預(yù)計(jì)完成地區(qū)生產(chǎn)總值1300億元。2023年，其發(fā)展水平在全國229家國家級經(jīng)開區(qū)中位列第14名，位列東北第一，并入圍全國營商環(huán)境建設(shè)十佳開發(fā)區(qū)。

龐大的產(chǎn)業(yè)集群吸引了約50萬就業(yè)人口，再加上沈陽工業(yè)大學(xué)、沈陽化工大學(xué)兩所高校的學(xué)生群體，共同構(gòu)建起穩(wěn)定且多元的區(qū)域消費(fèi)內(nèi)循環(huán)體系。這種依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的消費(fèi)內(nèi)循環(huán)，為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)生動力，也讓不少業(yè)界人士對經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來充滿期待，認(rèn)為其具備成為沈陽商業(yè)地產(chǎn)新熱點(diǎn)的潛力。

繁榮背后：隱憂逐漸浮現(xiàn)

愛琴海購物公園施工現(xiàn)場。孟雙奎/攝

然而，繁榮的背后也存在隱憂。5月20日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，榮盛幸福廣場共三層，除一層生鮮超市正常營業(yè)外，二層商鋪空置率接近40%，三層已經(jīng)停止了營業(yè)。據(jù)二層的業(yè)戶介紹，三層已停業(yè)近1年，據(jù)說已經(jīng)招商新業(yè)態(tài)，但具體經(jīng)營什么，目前尚不了解。一位不愿透露姓名的女士對記者說，現(xiàn)在二層空鋪太多了，根本沒有顧客。

另外，經(jīng)開區(qū)內(nèi)商業(yè)地塊分布較為分散，杉杉奧萊與位于核心區(qū)域的財(cái)富中心、財(cái)富廣場、幸福廣場等商業(yè)體相距超過5公里，未能形成集中的大型商圈。這使得消費(fèi)者的購物路線被割裂，無法享受一站式、連貫性的消費(fèi)體驗(yàn)，降低了購物效率和滿意度。

同時(shí)，商業(yè)體之間同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，多個(gè)商場在業(yè)態(tài)設(shè)置上高度相似，大多以服裝零售、大眾餐飲為主，缺乏獨(dú)特的差異化定位。這也讓部分業(yè)界人士對經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景持懷疑態(tài)度，認(rèn)為其要成為商業(yè)熱土還面臨諸多阻礙，還有很長的路要走。

觀點(diǎn)交鋒：潛力與挑戰(zhàn)并存

沈陽經(jīng)開區(qū)首家奧特萊斯杉杉奧特萊斯廣場。孟雙奎/攝

在業(yè)界，關(guān)于經(jīng)開區(qū)能否成為沈陽商業(yè)地產(chǎn)的下一片熱土，形成了兩種截然不同的觀點(diǎn)。

樂觀派認(rèn)為，經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，大量產(chǎn)業(yè)人口和高校學(xué)生構(gòu)成了穩(wěn)定的消費(fèi)群體，而且政府大力支持，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)規(guī)劃。隨著交通條件的持續(xù)改善、商業(yè)項(xiàng)目的逐漸成熟，經(jīng)開區(qū)未來有望成為商業(yè)熱土。以地鐵3號線的開通為例，其極大地提升了區(qū)域交通便利性，吸引了更多資源集聚。就像新市府板塊在發(fā)展初期，憑借規(guī)劃利好與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成功崛起為商業(yè)熱門區(qū)域，經(jīng)開區(qū)同樣具備這樣的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

而悲觀派則認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題不容忽視。商業(yè)體同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成獨(dú)特的競爭力。商業(yè)地塊分散，不利于營造集中的商業(yè)氛圍。部分商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營不善，空置率較高。如果這些問題得不到有效解決，很難吸引更多消費(fèi)者和優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，成為商業(yè)熱土更是無從談起。

民聲訴求：消費(fèi)需求亟待滿足

記者通過隨機(jī)采訪，深入了解到經(jīng)開區(qū)居民與大學(xué)生對商業(yè)地產(chǎn)的迫切需求。居住在中央大街某小區(qū)的李先生表示，“現(xiàn)在中央大街、沈遼路這邊商場多了，購物休閑方便了不少，但希望能有更多中高端品牌入駐，增加選擇。而且周末人流量大，停車太難了，希望能改善停車條件。”

就讀于沈陽工業(yè)大學(xué)的小徐說，經(jīng)開區(qū)商業(yè)氛圍越來越濃，但適合年輕人的娛樂場所太少，像密室逃脫、劇本殺這類休閑娛樂設(shè)施急需增加。還希望能有更多適合年輕人消費(fèi)的場所，以及適合大學(xué)生的書店等。

多位受訪者表示，希望增加兒童娛樂、文化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。這些需求反映出經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在滿足居民和大學(xué)生個(gè)性化、多樣化消費(fèi)需求方面還有很大提升空間，而這也是經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)能否成為商業(yè)熱土的關(guān)鍵因素之一。

政府規(guī)劃：探尋發(fā)展新路徑

沈陽市鐵西區(qū)商務(wù)局局長劉億向記者介紹，未來將圍繞“三生融合”，即生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合的理念，推進(jìn)經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

在招商方面加大力度，打造“中央大街商業(yè)帶”，整合現(xiàn)有項(xiàng)目形成5公里核心商圈。大力發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)與體驗(yàn)式消費(fèi)，計(jì)劃三年內(nèi)新增多家國際品牌首店，建設(shè)沉浸式主題街區(qū)。深化產(chǎn)商融合，在重點(diǎn)企業(yè)周邊配套建設(shè)便利店、產(chǎn)業(yè)服務(wù)綜合體等。

此外，政府還將加大對交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引更多人口流入，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的人口基礎(chǔ)。同時(shí)，通過政策引導(dǎo)，推動商業(yè)地產(chǎn)與智慧城市建設(shè)相結(jié)合，打造智能化、場景化的購物環(huán)境。

專家建言：助力突破發(fā)展困境

針對沈陽經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與問題，沈陽朗勤置業(yè)有限公司副總經(jīng)理聞通提出，經(jīng)開區(qū)商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大，但需要突破關(guān)鍵瓶頸。

首先，要強(qiáng)化整體規(guī)劃，避免商業(yè)項(xiàng)目之間的無序競爭。應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)等因素進(jìn)行合理規(guī)劃，形成差異化定位，打造特色商業(yè)集群。如，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊可布局商務(wù)型綜合體，配備共享會議室、企業(yè)服務(wù)中心等配套設(shè)施。在居住區(qū)集中區(qū)域可打造生活服務(wù)中心，引入生鮮超市、社區(qū)醫(yī)療等業(yè)態(tài)。

其次，提升商業(yè)運(yùn)營水平迫在眉睫。部分商業(yè)體出現(xiàn)空置現(xiàn)象，與運(yùn)營管理不善密切相關(guān)。需要引入專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)市場調(diào)研與分析，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)布局和品牌組合，提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化營銷推廣，增強(qiáng)消費(fèi)者黏性。

最后，注重配套設(shè)施建設(shè)至關(guān)重要。完善交通、停車等基礎(chǔ)設(shè)施，能夠?yàn)樯虡I(yè)發(fā)展提供良好的硬件支持，提升消費(fèi)者購物的便利性。