上海樓市呈現(xiàn)結構性企穩(wěn)回升態(tài)勢，高端市場與剛需板塊分化加劇。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海豪宅市場再次創(chuàng)造紀錄。

5月21日，位于上海黃浦區(qū)的豪宅項目上海壹號院三批次開盤入市，64套房源全部售罄，當日實現(xiàn)銷售額40.25億元。截至目前，該項目累計開盤三次，年內(nèi)累計銷售額達到108.71億元，成為今年全國首個單盤破百億元的項目。

這一現(xiàn)象并非孤例，在此之前，綠城全國“地王”潮鳴東方、陸家嘴太古源源邸等市中心高端項目均取得不錯的市場戰(zhàn)績。

豪宅市場的熱銷也推動了上海房價上漲。根據(jù)5月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉為持平，但上海仍然保持了強勁漲勢，漲幅0.5%，領跑全國。

在上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦看來，因為豪宅交易依然頻繁，所以帶動了上海房價持續(xù)上行。在交易節(jié)奏上延續(xù)了低開高走格局，從具體成交項目看，高端改善項目依舊活躍，成交前十榜單中均價超過10萬元/平方米的項目就占據(jù)4個。從成交結構來看，144平方米的大戶型房源漲幅顯著，這也顯示出上海高端改善的消費潛力非常大。

值得注意的是，在豪宅市場“撐起半邊天”的同時，上海遠郊一些剛需盤則面臨去化壓力，部分樓盤出現(xiàn)"零認購"現(xiàn)象。

這種"冷熱交織"的市場格局，既體現(xiàn)了不同層級購房需求與供給結構的深層錯配，也預示著未來房地產(chǎn)行業(yè)在政策引導與市場博弈中向精細化、差異化方向演進的必然趨勢，為理解中國城市樓市生態(tài)變遷提供了重要注腳。

高凈值人群搶灘核心資產(chǎn)

上海豪宅頻現(xiàn)“日光”

5月至今，上海樓市依然延續(xù)了此前“小陽春”的強勁需求態(tài)勢，尤其是多個內(nèi)環(huán)紅盤集中入市，推高了市場氣氛。

5月10日，位于陸家嘴一線的濱江豪宅“陸家嘴太古源源邸”二批次推盤，共推出57套建筑面積約285~381平方米的江景大平層，在認購期間就吸引了超120組客戶認購，認購率達到219%，最終觸發(fā)限售，開盤基本售罄。

5月11日，位于徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項目開盤，頂著“全國最高樓面價紀錄”的光環(huán)和壓力，項目一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米。該項目共收到191組有效認購，認購率約160%，觸發(fā)5年限售規(guī)則，最終項目開盤當天全部售罄，銷售總金額69.88億元。

此次開盤售罄的上海壹號院更是在此前認購期間就引發(fā)哄搶，僅4天時間認籌率就超過267%，成為今年黃浦區(qū)首個觸發(fā)積分制的項目。

而位于楊浦濱江核心九宮格位置的保利·海玥外灘序BUND98推出的223套房源也吸引了552組客戶，認購率高達248%。

“開盤即售罄”成為5月上海高端住宅市場的標志性現(xiàn)象。

易居研究院副院長嚴躍進認為，這些成績背后，是市場供需兩端的良性互動，反映出開發(fā)商合理的推盤節(jié)奏與購房者理性的置業(yè)需求實現(xiàn)有效對接，共同推動一手房市場保持量價穩(wěn)定的健康發(fā)展格局。

值得注意的是，上海豪宅的“虹吸效應”正在吸引來自全國各地的高凈值人群。在潮鳴東方引發(fā)現(xiàn)象級熱銷后，市場也對背后的買家感到好奇。

從公示的數(shù)據(jù)來看，綠城潮鳴東方191組有效認購中，除去3家公司，剩余188組客戶認購。其中，上海本市62組，占比約33%；其他省份126組，占比約67%。顯然，外省認購客戶數(shù)量近乎上海本市的兩倍。

上海壹號院的買家中，上海本地戶籍買家占比三成，而來自江浙滬的買家總體占比六成。

一位上海房企豪宅項目負責人表示，這說明上海豪宅具有強勁韌性。在全球經(jīng)濟不確定性加劇的情況下，豪宅被視為抗通脹的“硬通貨”。手握千萬甚至上億元資金的高凈值人群需要做一定的資產(chǎn)配置，而真正核心地段的好房子是不錯的標的。

“此外，上海這一批豪宅確實在地段和產(chǎn)品力上都是頂級，開發(fā)商也都下了很大功夫在打造自己的品牌代表作。”該人士進一步表示。

據(jù)房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年上海總價3000萬元以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。同年上海總價7000萬元以上住宅成交超過500套，甚至超過了迪拜、紐約、倫敦等國際都市，成為全球豪宅成交最多的城市。

遠郊樓市 “冰封”

多項目滯銷，去化艱難困境凸顯

與核心區(qū)的熱銷截然不同的是，上海一些郊區(qū)板塊新房去化正在遭遇挑戰(zhàn)，銷售行情并不樂觀。

位于閔行浦江的象嶼天宸雅頌創(chuàng)造了最低認購率，為111%。而該項目開盤后去化也不理想，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，天宸雅頌推出的160套房源僅售出73套，去化不到一半。

同樣位于松江佘山板塊的國貿(mào)海嶼佘山項目今年3月和5月開盤兩次，但截至5月22日，該項目一批次房源去化率僅有56%，二批次房源去化率不到3%，300多套房源目前僅售出9套，銷售情況慘淡。

上海一些遠郊板塊更是陷入成交“冰封”狀態(tài)。

位于浦東新區(qū)惠南板塊的璟瀾灣項目門口宣傳“首付26萬元起”，但即使如此，該項目由于位置偏遠依然少有人問津。該項目在認購期間還創(chuàng)下無人認購紀錄，也正因如此，項目最終取消了搖號開盤方式。

同樣創(chuàng)造“零認購”現(xiàn)象的還有位于浦東新區(qū)外高橋板塊的陽明花園，由于無人認購，該項目取消搖號方式，并且提前開盤。

差不多同期，上海城投控股和上實集團在青浦區(qū)淀山湖板塊開發(fā)的璟云里項目，也公告取消公證搖號開盤。

這些案例也暴露出當下上海郊區(qū)樓市的困境。

“地理位置的劣勢，以及供需錯配導致了這些項目滯銷。”一位項目策劃向中國房地產(chǎn)報記者表示，當下購房者對非核心區(qū)資產(chǎn)增值保值信心也不足，加上郊區(qū)前些年新房供應放量，所以不少項目陷入“降價也難去化”的惡性循環(huán)中。

在采訪中，一些市場人士也表示，要打破目前冷熱不均的局面，還要供需兩端同時發(fā)力。比如在政策層面，對遠郊項目定向放松限購、加大公積金支持力度等，市場要從全面刺激轉向分類調(diào)控，讓不同板塊回歸真實供需。而對開發(fā)商而言，也需要及時調(diào)整策略，通過精細化運營、精準定價和打造差異化產(chǎn)品實現(xiàn)破局。