今年的上海樓市刮起了一股“保利旋風(fēng)”。

克而瑞公布的1-5月上海房企權(quán)益銷售排行榜顯示，保利發(fā)展以129.43億領(lǐng)跑，繼續(xù)蟬聯(lián)上海TOP1。尤其是5月份，在眾多日光盤同臺競技中，保利海玥外灘序BUND98以544組有效認(rèn)籌人數(shù)，成為5月人氣之王。

值得一提的是，外灘序產(chǎn)品半年內(nèi)已完成三戰(zhàn)三捷。去年12月12日，保利外灘序BUND45首秀，以714%的超高有效認(rèn)籌率，刷新上海樓市紀(jì)錄。12月27日，保利外灘序BUND88開盤當(dāng)日銷售約27億。前不久的5月27日，保利海玥外灘序BUND98開盤日光，單日銷售額超30億。

亮眼成績單背后，浮現(xiàn)出保利發(fā)展已構(gòu)建一套“以城市發(fā)展戰(zhàn)略為錨點(diǎn)、以客戶進(jìn)階需求為導(dǎo)向、以全鏈條能力為護(hù)城河”的體系化戰(zhàn)法，與行業(yè)拉開“代差”，形成降維打擊。

01搶占核心資源精準(zhǔn)投資

當(dāng)下房地產(chǎn)時(shí)代已告別曾經(jīng)的野蠻生長時(shí)期，進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展模式，國家層面也在鼓勵(lì)探索房地產(chǎn)新模式，這對于房企專業(yè)度提出更高要求。尤其是對于保利發(fā)展這類航母級央企來說，需要拿出一套高效的正規(guī)軍打法。

保利發(fā)展的體系化戰(zhàn)法由此而生，這套戰(zhàn)法的核心策略在于“三研合一”，具體而言便是投研、客研、產(chǎn)研。通過錨定城市發(fā)展主動脈、提前搶占核心資源、洞察客戶進(jìn)階需求、極致產(chǎn)品創(chuàng)新來兌現(xiàn)。外灘序便是這套戰(zhàn)法的成功戰(zhàn)例，三開三熱也證明了其有效性。

近百年來，上海城市發(fā)展主動脈始終圍繞“一江一河”展開，從金融定位的陸家嘴、到商務(wù)定位的北外灘，再到科創(chuàng)定位的東外灘（楊浦濱江），每個(gè)時(shí)代發(fā)展主線都會有一片濱江區(qū)來承載。

如今世界大國之間已進(jìn)入比拼科創(chuàng)實(shí)力時(shí)代，今年年初杭州六小龍刷屏，全球掀起中國科創(chuàng)浪潮。在上海最新規(guī)劃里，眾多CAZ（中央活動區(qū)）中唯一定位科創(chuàng)承載區(qū)的便是楊浦濱江南段。

保利發(fā)展入滬已有21年，重點(diǎn)布局濱江兩岸、蘇河沿岸、五大新城等高能級區(qū)域，投研團(tuán)隊(duì)洞察楊浦濱江歷史機(jī)遇，意識到這塊區(qū)域發(fā)展能級和政府重視程度已今非昔比。因此在2024年果斷連續(xù)拿下4幅宅地，其中3幅便是外灘序三盤，BUND88和BUND98分別打破了楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)樓板價(jià)紀(jì)錄。

保利發(fā)展之所以敢于拿地，主要是基于在入駐楊浦濱江17年積淀下扎實(shí)的投研功力。伴隨著華文星空、美團(tuán)、B站、字節(jié)跳動等大型企業(yè)陸續(xù)入駐，楊浦濱江南段的快速升級也正如其預(yù)期。

更重要的是，保利發(fā)展是以共建者的身份參與濱江建設(shè)，楊浦濱江打造的是“產(chǎn)業(yè)-消費(fèi)-居住”產(chǎn)城模式，外灘序既享受到了高能級配套紅利，也反哺區(qū)域升級。

02極致產(chǎn)品創(chuàng)新洞察人心

在保利發(fā)展最新發(fā)展戰(zhàn)略中，重塑了“以客戶為中心”價(jià)值觀，這一理念在上海得到了全力貫徹，外灘序正是以客戶進(jìn)階需求為導(dǎo)向的產(chǎn)物，在產(chǎn)品力上進(jìn)行了極致創(chuàng)新。

今年初，住建部基于人們對于居住美好需求的大背景，出臺了好房子標(biāo)準(zhǔn)，著重強(qiáng)調(diào)宜居屬性。保利發(fā)展最新戰(zhàn)略與其不謀而合，上海客研團(tuán)隊(duì)經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析和客戶調(diào)研，判斷出市區(qū)多層洋房產(chǎn)品具備很強(qiáng)的市場潛力。原因有二，第一中環(huán)內(nèi)洋房產(chǎn)品庫存不足20套，第二，洋房比高層公寓居住舒適度更高。

因此，在去年楊浦濱江推出了8幅宅地的情況下，保利發(fā)展著重發(fā)力拿下了其中容積率1.8的兩幅，便是如今的BUND88和BUND98。而BUND45是通過協(xié)議出讓方式獲得，容積率更低，僅有1.2。

此外，產(chǎn)研團(tuán)隊(duì)也在同步推進(jìn)，他們綜合對比了市場上其他洋房產(chǎn)品后，為外灘序產(chǎn)品制定了三大顛覆性設(shè)計(jì)，開啟一場戶型革命。

首先是使用空間革命。保利海玥外灘序BUND98所有戶型采用的都是全飄窗體系，100㎡戶型配置了6個(gè)飄窗，128㎡戶型則有7個(gè)飄窗，在行業(yè)同類型產(chǎn)品中首屈一指。

100㎡戶型6飄窗示意圖

兩種戶型贈送面積均超過10㎡。疊加玄關(guān)廚房客廳餐廳一體化設(shè)計(jì)，空間感直接拉滿。100㎡戶型實(shí)際體驗(yàn)堪比其他高層樓盤的115戶型，而128㎡戶型居住體感類似于150戶型。

其次是采光革命。全飄窗系統(tǒng)除了增加使用面積外，同時(shí)也提升了房屋采光能級，大幅增加采光面。

為了更進(jìn)一步，外灘序BUND98的100㎡邊套戶型主臥和北次臥配置約270°大飄窗設(shè)計(jì)，最大化的讓陽光照進(jìn)每個(gè)房間，延長日照時(shí)間。

100㎡樣板間主臥次臥實(shí)拍圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

第三是收納革命。100㎡和128㎡戶型均配置了8大收納空間，從入門玄關(guān)，到主臥次臥兒童房，再到衛(wèi)生間、廚房、陽臺，均按照不同生活場景設(shè)置，總收納空間接近20m3。

例如100㎡戶型的玄關(guān)柜餐邊柜收納空間約3.25m3，可容納78雙鞋子，玄關(guān)柜底部鏤空便于拖鞋收納。其他空間也為特定場景而定，主臥衣柜可放置38件羽絨服和10套換季被褥，生活陽臺家政柜可放置36瓶1L洗衣液和洗衣機(jī)+烘干機(jī)，這一套收納系統(tǒng)大幅增加空間使用率。

可以看到，保利發(fā)展并沒有因?yàn)槟玫较∪蓖恋囟Ｖ共椒ィ前旬a(chǎn)品創(chuàng)新做到了極致，而且這種創(chuàng)新基于客戶需求，并非閉門造車。

03體系化作戰(zhàn)構(gòu)建護(hù)城河

事實(shí)上，保利發(fā)展并不是唯一一家研究市場、客戶和產(chǎn)品的房企，但卻是運(yùn)營這套打法最順暢的企業(yè)之一，護(hù)城河在于全鏈條能力和組織能力，三研合一的精髓在“合一”，合一后才能發(fā)揮出體系化作戰(zhàn)的最大能量。

很多公司也在運(yùn)用這套方法，但并沒有形成體系，主要痛點(diǎn)在于無法打破“部門墻”。比如，投研由投資部門完成，在拿地前都會對土地進(jìn)行研判，但這個(gè)過程客服部門和產(chǎn)品部門并不參與，他們在拿地后才會介入，當(dāng)中便會產(chǎn)生斷檔，影響工程進(jìn)度和產(chǎn)品兌現(xiàn)。

保利發(fā)展則不同，在拿地前便會組織各部門開會，共同研發(fā)，力求在拿地前就摸清未來意向客戶需求，確立項(xiàng)目建設(shè)方向。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，上海公司會要求建筑、景觀、室內(nèi)等部門共同制作建設(shè)總圖，確保產(chǎn)品水準(zhǔn)的一致性，同時(shí)保利發(fā)展還引入外部顧問和供應(yīng)商全程參與，形成合力來保證產(chǎn)品百分百兌現(xiàn)。

外灘序便是這套體系化戰(zhàn)法下的經(jīng)典案例，在全鏈條高效運(yùn)轉(zhuǎn)下，BUND98從拿地到開盤日光僅花費(fèi)6個(gè)月時(shí)間。而且其均價(jià)在楊浦內(nèi)中環(huán)區(qū)域?qū)儆谔旎ò逅剑廊荒軣徜N，對于行業(yè)來說，保利發(fā)展為行業(yè)驗(yàn)證了“核心資產(chǎn)+科技人文+運(yùn)營賦能”所能產(chǎn)生的高額收益。

未來，能否將“上海樣本”復(fù)制到其他高能級城市，將是保利發(fā)展留給行業(yè)的的一大懸念。

對于保利發(fā)展來說，這還僅僅只是個(gè)開始。6月份，其在上海2個(gè)全新項(xiàng)目即將面世，分別是榮獲全國十大單盤主義的保利天奕和保利西郊和煦的煥新之作領(lǐng)墅。

保利天奕坐落于浦東唐鎮(zhèn)，輻射張江和陸家嘴，具備高能級發(fā)展前景。保利發(fā)展為此匹配了首個(gè)天奕產(chǎn)品，打造第五代國際社區(qū)，用國際、藝術(shù)、智享、松弛四大內(nèi)核回應(yīng)人們對于美好生活訴求，引領(lǐng)人居產(chǎn)品力全新迭代。

保利天奕實(shí)景圖

保利西郊和煦領(lǐng)墅地處松江洞涇，土地容積率僅為1.01，在限墅令尚未解除的背景下，當(dāng)屬城市稀缺資源。項(xiàng)目即將推出132-195㎡戶型稀缺聯(lián)排和96-122㎡戶型洋房，打造既有更親近自然的庭前綠地，也有面積可觀的全齡居住空間，以及全方位滿足居家收納的尺度，重塑板塊人居新標(biāo)桿。

保利西郊和煦領(lǐng)墅效果圖

保利發(fā)展的體系化戰(zhàn)法能否繼續(xù)在上海遍地開花，這兩大樓盤能否再次獲得購房者認(rèn)可、引發(fā)市場廣泛關(guān)注，屆時(shí)我們拭目以待。