◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

作為2025年“償債大年”的萬科，有數百億有息短債等待償付，這注定一直會牽動資本市場的敏感神經。

很多人會說，萬科有個“好爸爸”、“好靠山”，那就是直屬于深圳國資的“親兒子”——深圳地鐵集團。

目前，深鐵持有萬科27.18%股權，位列最大單一股東，雖非達到控股程度，但如今已變天。

今年2月以來，萬科被深鐵強勢接管后，此前陷入流動性危機的緊張局面迅速逆轉，至今累計4次向深鐵借錢近120億元，使其公開債一次次化險為夷。

來源：地產密探圖庫

近日，萬科公告了此前一筆金額42億元股東借款的增信置換，雙方以60億元萬物云股票作為原借款合同的質押物，質押率70%。

這意味著，相較于此前只由上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發展有限公司、萬科公寓管理有限公司提供保證擔保且只是一種承諾，此次價值60億元萬物云股票做質押，深鐵也可以拿來質押融資，就算要變現，也是隨時可拋。

實際上，這已是萬科二次拿萬物云做籌碼向深鐵借錢了。第一是就是2月10日，萬科向深鐵借了28億元，需要提供40億元且質押率70%的萬物云股票質押。

目前，萬科持有萬物云全部權益近57%，涉及H股股份達到6.6億股，按照昨日收盤價20.95港元/股計算126.6億港元，按人民幣計價也有120億元。

按70%質押率看，接下來萬科要繼續向深鐵借錢，差不多還有14億元的空間。當然，也不排除萬科在此期間會解除此前對萬物云的質押。

從萬科前后這4筆、近120億元的大股東借款看，期限均為3年，利率也均為2.34%，相較于萬科去年新增融資及再融資綜合成本3.39%有明顯優勢，將對其壓降財務費用產生積極影響，進而減輕對公司利潤的侵蝕。

2024年，萬科錄得凈虧損494.8億元，2025年一季度凈虧損62.5億元，截至今年3月底持有貨幣資金755億元，而短期借款228億元，一年內到期非流動負債1329.1億元，短債償付壓力仍很大。

從深鐵的角度看，前不久披露的2024年財報也讓人大跌眼鏡，去年合并利潤表顯示虧損334.6億元且系對萬科長期股權投資確認虧損并計提投資減值損失。此前幾年，深鐵凈利均為正，2019年與2020年凈利均超百億且得益于戰投萬科。

從深鐵集團整個盤面看，核心業務是地鐵線路運營+地鐵TOD開發，相較于地鐵線路運營收入穩定但低盈利，而地鐵TOD開發則有其獨特的城市優質地段及地價優勢，但要開發好，借助萬科品牌及產品綜合開發能力是最好的選擇。

就戰投而言，深鐵是不會只看萬科短期盈虧，而是著眼于拉長戰線的未來機會，從整個出發，網上很多說“萬科拖垮深鐵”等言論就顯得比較膚淺了。

看最關鍵的銷售環節，據克而瑞監測統計，2025年前4個月，萬科實現全口徑銷售額近460億元，排名第六位，權益銷售額近300億元，排名第一位，較去年同期雖有下滑，但得益于“穩樓市”政策發力，降幅有限，有企穩向好跡象。

值得一提的是，萬科今年一季度雖然營收同比跌幅38.3%至近380億元，但涉及經營服務業務營收卻同比增長12.1%至122.7億元，占總營收的比重已超3成。

在當前房企普遍已形成“現金為王、運營為王”的戰略轉型大潮下，業內預期萬科今后的收入結構還會發生比較大的積極變化等。

另據悉，5月17日，深鐵集團黨委書記、董事長，萬科集團董事長辛杰到訪科大訊飛考察交流，雙方就智慧交通、智慧社區等垂直場景深度協同達成共識。2018年至今，科大訊飛已與萬科旗下萬物云圍繞園區物業、長租公寓、人力外包等多個業務板塊形成長期合作。

辛杰表示，深鐵和萬科正積極探索通過數字化技術支持業務高質量發展的新路徑，科大訊飛可以為深鐵和萬科提供更加智能化的解決方案，希望進一步深化協同，將AI技術融入各業務場景，為客戶提供更好的服務體驗。

外界也期待，辛杰掌舵下的深鐵與萬科能探索出一條國資股東與被投資的混合制上市企業“深度融合、相互賦能與發展”等的新范例。