在以官房、盤房、五房、西房為代表的上一代昆明區級房地產國企相繼改制、隱退甚至凋零后，時光流轉，30年后新一代的昆明區級國企再次出現在了房地產開發舞臺上

上周，昆明區級國企第二輪房地產的首作，金樾玖璋取得了首張預售證，A1地塊的1號樓獲得預售資格。位于北市區的金樾玖璋規模并不大，總占地才51畝，而且分為兩個地塊，其中的A2地塊又是回遷安置房，商品房全部在面積更大的A1地塊，總共有7棟住宅，取證后意味著這個2023年1月就已拿地，過規也已經一年，盤龍區建投下場開發的第一個商品房項目，終于要正式亮相市場了。

璞域ONE園林實景圖

其實在取得預售證之前，金樾玖璋已經悄然啟用了的新的推廣案名——璞域ONE，只不過尚未進行推廣，知名度還不高，但這并不影響它是一個非常特別的項目，市場關注度并不低。

璞域ONE作為一個規模并不大的項目，之所以有很高的關注度，主要有兩個原因，一是項目從拿地到過規再到正式上市銷售，周期比較長，云南房網獲得是消息是，操盤方旭輝和投資方花了很長時間做產品定位和設計，去年初年就傳出要開發高端產品，而且是精裝修，可是這畢竟之盤龍建投第一個商品房項目，一上來就直接上難度，開發高端產品，難免讓外界好奇這么做的理由，以及最終產品形態。

第二個原因是璞域ONE不僅是盤龍建投下場開發的首個商品房項目，而且是昆明區級國企第二輪房地產開發的首作，有著一定的風向標意義。盤龍區建投作為盤龍區房地產開發的國企平臺公司，目前主要承擔的是區內多個回遷安置項目的建設，璞域ONE是僅有的商品房項目，如果市場表現良好，后續盤龍區多個項目很可能都由盤龍建投或者其他區屬國企承擔。

璞域ONE規劃有7棟高層住宅

另外，璞域ONE拉開的還是昆明區級國企的第二輪商品房開發大幕。據云南房網了解，目前除了盤龍建投，官渡區、西山區、五華區的國企也都有商品房項目的開發計劃，其中官渡區國投的項目今年內也會亮相。

昆明區級房地產國企首次大規模搞房地產開發，還要追溯到30年前，當時官房、盤房、五房以及西房等區級國有房企，是房地產市場的主要參與者，一度占據了昆明房地產開發的大半壁江山，但這些區屬房地產國企后來都通過改制變成了民營企業，目前只有官房仍保持一定市場活躍度，其余幾家要么消失匿跡，要么干脆破產。

璞域ONE附近由官房開發于25年前的金實小區

昆明區級國企第二次大規模參與房地產開發，是從兩年前開始的，當時因為房地產市場低迷，傳統開發企業停的停退的退，導致昆明許多城改項目難以推動，土地賣不出去，各區國企于是扮演了“救火隊”的角色，紛紛出手拿地，其中部分地塊直接投資開發。

比如璞域ONE其實就是任旗營城改項目，原來的社會投資人因為資金問題中途退出，重新招募投資方也沒有結果，盤龍建投才接棒開發。

但新一輪區級國企參與房地產開發并不是簡單重復歷史，而是有了更市場化的操作手段，比如璞域ONE就是采取代建模式，即盤龍建投負責投資，旭輝建管負責操盤。這個新模式的效果如何，璞域ONE也是個很好的觀察窗口。

正在施工的璞域ONE

作為一個規模并不大的城改項目，又是盤龍建投首次參與商品房開發，最穩妥的做法當然是開發剛需類產品，主推中小戶型，以低總價獲得競爭優勢，快速去化，從而降低風險。但璞域ONE的做法卻是反其道而行之——定位高端，主推大戶型，瞄準改善型客戶。

這樣的開發策略在一年前被披露時，市場上不乏懷疑聲音，但如今看，倒也是一步妙棋，因為隨著人口流入減少、收入增長放緩，以及二手房的沖擊，買新房的剛需人群大量流失，反倒是新一代高改產品出現后，改善型需求被激發，市場規模擴大，尤其是璞域ONE所在的北市區，周邊都是開發于20年前的老舊小區，這些老房子設計和功能落后，基本都沒有電梯，但配套成熟生活方便，業主原地換房愿望強烈。璞域ONE如果能在價格上與附近的競品萬科京江隱翠和北京路9號拉開差距，產品也有競爭力，市場需求是很大的。

璞域ONE面積最大的235大平層戶型

從已經公開的璞域ONE戶型資料看，確實是不折不扣的改善型住宅，因為最小戶型都是143平米的4房，最大戶型是235平米的3套房大平層，得房率則最少也有97%，235平米戶型的得房率更是高達107%，和當前流行的第四代住宅相比也不落下風。

隨著房地產市場形勢的變化，國企必然會重新回到房地產市場舞臺中央，璞域ONE的市場表現如何，將對昆明各區國企參與競爭性商品房開發的力度和方式產生不小影響。