北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，目前本人體制內工作，年薪到手20個吧，有一套商住公寓明天第一城6號院80平米兩居室在朝陽立水橋（個人獨立產權全款），目前父母住。自己還有一套石景山楊莊地鐵站附近1997年建成的塔樓頂層67平米純東向一居室老破小（已經改造完畢，2021年購買婚前財產），目前剩混合貸款155w。

媳婦有一套古城地鐵站附近的2004年建成的103.44平米東西通透的頂層兩居室（她的婚前財產，2024年12月買的目前剩混合貸款190w）。想問一下，目前明天第一城6號院兩居室和楊莊一居室都在下跌，是不是把楊莊一居室處理賣掉，留著明天第一城6號院兩居室？

A：

1、房價都在下跌，近幾個月基本都是橫盤，北京現在的平均租金收益率已經接近銀行利率，我認為是沒什么下跌空間了。朝陽的小區都有租售比400多的了，比利息都高。

2、老人住公寓習慣嗎？年輕人為主的社區，出租率那么高，會不會雜了點兒？這種公寓的優勢就是租金高，也可以說是居住的性價比高，如果能接受環境就留著自住。劣勢就是產權性質，導致價格走勢弱，也不好賣，所以才顯的租金高和性價比高的。

另外從投資角度有潛在的風險，一是房產稅，商業地產早就有成型的法律，只是沒征收而已。一旦住宅的定了，那大概率先從公寓開征。二是土地出讓金，住宅是到期自動順延，而商業地產沒說法，到期后有再交錢的可能。三是政策方面的，很難會放寬，而且如果為了刺激住宅地產，還有可能再次打壓公寓呢，手段有的是。

再有就是公寓的價格走勢與房租強相關，價格下跌了說明平均租金應該也跌了，等房租上漲的時候也應該漲回去。

3、楊莊的一居，頂層算硬傷，67平的戶型偏大，自住合適，投資角度坪效低。1997年建成的，房地產最低谷的時期，這階段商品房的質量還行，公房的合格率比較低，看是哪種情況吧。這房屬于典型的自住合適，投資角度的各項不算太占優。

另外算算租售比，頂層大一居，如果在500左右算合適，越低越好，這租金收益率超過同期存款利率，沒什么下跌空間。如果是600左右算中等吧，再高就不太合適了。

4、簡單就是這情況，房子是用來住的，常規建議是哪個不住賣那個。但這又有公寓和普宅，只能看自己的判斷了，我也只是列出這些情況供參考吧。

僅供參考。

二

Q:

請您說說400在朝陽買房吧。我看好了百子灣家園，金隅匯星苑，泰和園，豐臺成壽寺路25號院的房子，請您給個意見吧。

A：

1、幾個小區既然都看好了，那就是戶型之間的比較了。這還是看自己的居住喜好吧，外人不太好說什么，不到現場的話看戶型圖都沒用。

2、簡單說兩句吧，百子灣家園是典型的自住為主。優勢是規模大，經濟實惠。劣勢是地段兒普通，北部東部被鐵道分割，南邊是公園，西邊是不能上市的廣華公房，所以這種地段兒才被規劃成保障房社區。

匯星苑是政策房的性質，自住型商品房，比保障房的出身強一些。地段在當年看著比較偏，但畢竟大板塊不錯，現在也已經好多了。在建地鐵也算利好，雖然其價值已經釋放，但大概率能促進流動性。另外80中匯星的成績據說很不錯，也是加分項。

泰和園是指西邊的這個吧？地段兒差不多，就是屬于兩限房而已，保障房的性質弱點兒。這就相當于人的出身，在很大程度上影響一生的發展。另外物業費應該比匯星苑便宜，不算占優。

3、成壽寺的25號院，是市局宿舍樓嗎？單獨一棟板塔的那個？夠下工夫的，特意為這棟樓來的嗎？

小區要說挺好，公房社區，不弱于商品房。劣勢一是地段兒不太強，典型的兩區交界，看以后豐臺和朝陽的配合吧。二是規模小，就一棟樓，物業說不太好。只能說畢竟是干部樓，理論上應該維護的不錯。次選吧。

4、總之如果是我會先看匯星苑，然后是市局宿舍樓。當然這是從保值角度說的，自住角度看自己的喜好。

僅供參考。

三

Q:

請問，我有北京集體戶，但實際工作單位在鄭州，安家也在這里，目前孩子三年級，準備小升初回北京上學。跟單位問清楚了，如果是集體戶的話只能在豐臺區（單位所在地）參與派位，大概率是片區內的**中學。

我上網查了這所學校的口碑不是太好，按同事的說法也是比較差，同事們的孩子幾乎沒有在這里上學的。但如果想擇校就必須買房了，請問您有什么建議？有沒有不用買房的其他渠道？

另外如果買房也牽扯到其他問題，一是資金，我們積蓄不多，想在北京買房就必須賣掉鄭州的，還掉貸款后能籌集總計200萬出頭。在月供不超一萬的情況下，最多買400萬的房吧，這有可能買到能三口人居住的兩居室學區房嗎？

二是工作問題，調回北京的話我的還好安排，至少是收入會提高些。但我妻子的工作就面臨難題，辭職回北京的話很難找到工作。而且同時帶來的是消費增加，北京的生活成本跟鄭州相差不大，但據了解孩子的補課費用北京高出太多。鄭州一對一補課500一次算不錯的，但據說北京常規都要上千，這會增加很大的壓力。

A：

1、這我好像提不出什么建議似的，是否回北京只能自己決定，資金和工作問題外人也不好說什么。

2、**中學確實是排名不太強，在豐臺都屬于中下吧，勉強中等。這可以參考歷年的中考分數，肯定是不太高。但這也看孩子自身的天分+努力吧，普校也有不少優等生的。

為了小升初買房，常規建議是買朝陽區的，因為一是單校劃片為主，有了房籍+戶籍的話大概率能進入對口校。二是朝陽區有本地特色，單獨對口中學牛校的房子溢價不高，總價高些的話還能買到完全沒溢價的。

但400萬總價的選擇不是太多，能買到的也基本都是老房。可以看看望京陳經綸分校或清華附朝陽的吧，相對單價低一些，學校也很好。但您的單位在豐臺啊，而且是在西三環西四環附近吧，住在朝陽東北方向能方便嗎？

其他東西海的學區房就更貴了，而且也都是派位入學，不能保證學校，都是碰運氣。400萬來說一般都是占坑兒房，很難滿足家庭居住。

3、其他這工作問題我不好說什么了，只能自己考量。補課費也看什么老師，幾百到上千都有，也只能自己選擇，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

請問，我前幾年剛到北京時不懂房子，所以買了個房山的公寓50年的，110萬買的，現在中介說只能賣75萬了，成交73萬左右。而且我近期才得知這套房對積分落戶沒幫助，所以很糾結，不知道該留著還是賣掉了。

A：

1、對公寓的常規建議是要么就別買，買了也就甭賣了。確實不好賣，還不如留著收租金呢。既然是價值75萬，那估計租金能在2/3000塊錢，收益率高于普宅。

確定不住也不租，或者是要增加職住分那就換了吧。但說實話，割肉對誰來說都挺疼的，想好了再賣。

2、另外多說兩句吧，公寓的優勢就是居住的性價比高，租金也高，上車門檻低。但劣勢也明顯，除了稅費高和流動性弱之外，價格走勢也大概率弱于普宅。

另外有三個隱形風險。一是房產稅，因為這是商業地產，所以早有成型的法規，只是一直沒收而已。但如果開征房產稅，那大概率從公寓開始，一旦開始就會增加持有成本，對價格也會有影響。

二是土地到期之后的出讓金問題，到目前為止還沒有明確的說法。但既然是商業地產，那到期后大概率是得多少征收點兒的。

第三是政策問題，反正到目前為止沒有鼓勵過，而是一次次的打壓。畢竟這種項目和普宅是有競爭關系的，公寓開發的多了，必定降低住宅的土地價格和售價，那政府的土地收入和稅費就少了。所以不太可能有什么利好，一直傳聞下一步會在水電等基礎費用上進行監管，那如果增加了使用成本，也有可能影響價格。

3、簡單就這情況，我沒什么建議，只能是列出情況，看自己的想法吧。

僅供參考。

五

Q:

請教個小問題。本人目前在呼市生活，明年退休，準備到北京幫忙帶孫子。兒子在北京，有京戶，兒媳北京人，他們的房子不大，所以我們去了也只能另買房或在附近租房。

現在的初步方案是明年賣掉呼市一套房（自住的保留），加積蓄能有200萬左右，在朝陽區全款買一套商住公寓，租出去，租金預計4000-5000元。然后用這筆錢租在海淀學院路，看情況增加部分租金，一居室就行。您覺得這方案可行嗎？

A：

1、可行啊，50年公寓的租金收益高，換租普宅的話能占便宜，想法挺好的。

2、不過也提醒幾點吧。一是老人年齡越大越不好租房，部分房東都怕惹麻煩。所以如果買50年的公寓，最好考察一下，買那些將來能自住的，省的到時候又折騰，因為公寓都不太好賣，挺麻煩的。常規建議是要么就別買，買了也就輕易別賣了。

另外公寓的優勢是租金收益高，劣勢除了不好賣之外還有部分保值的風險，至少是價格走勢弱，另外是有可能首批增收房產稅，土地到期后也有可能讓繳納出讓金。還有就是政策方面的風險，比如一直傳聞要統一為商業水電+限制租售什么的。所以考慮好再買。

3、再有建議如果孩子住在學院路，那其實沒必要非得買在朝陽，海淀公寓的租金收益也差不多。因為50年公寓不能落戶不帶學位，也就沒有溢價，所以租金收益是正常值。買近點兒的容易打理，將來要自住的話也方便。

這自己在平臺上看看房源吧，找中介也行，讓他們給算算租售比，200來萬的選擇也不少呢。

4、總之既然是明年才行動呢，那就再多考慮一下吧，把各方面的優劣勢都考慮清楚。

僅供參考。

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