今年，天津新盤特點過于“扎眼”。

容積率低、出房率高、硬件卷的狠……

還有一個特點：“插花盤”特別多！

不知道城區的哪塊迷你空地，突然就變成住宅。

就像“連連看”一樣，為什么“插花盤”越來越多了？

?城市更新進入“繡花時代”

2023、2024年天津城市更新大刀闊斧。

20萬方以上的空地，能列入城更的基本都搞定了。

比如天拖、西營門、創意之城、井岡山路、時代之城……

陣仗猛、體量大，開啟“大城時代”。

2025年，從整片開發轉向零敲碎打。

剩下的小地塊，很多都以“微更新”的形式打包。

紅橋耀華中學城市更新：觀槿花園，僅124套房源。

河西紅旗新里城市更新：格調系住宅，僅56套房源。

河西紅旗新里規劃

體北先達地塊城市更新：綠城代建，僅118套房源。

體北先達地塊示意圖

河北中山北路城市更新：軌交摘地、綠城代建，僅6棟樓。

軌交中山北路效果圖

河東大直沽城市更新：四號臺住宅地塊占地才4萬平米。

河東大直沽城市更新規劃

和平西康路城市更新，也僅有一丟丟住宅。

河西西南樓城市更新：隆昌路地塊住宅僅有1.4萬平米。

紅橋光榮道城市更新：新建住宅4.1萬平米。

城市更新需要算經濟賬，有收益才能覆蓋修繕成本。

小體量的微更新，就要匹配小體量住宅。

總賬算得過來即可，不能以營利為目的。

?以地化債

天津大力開展“三年化債”行動。

要求“一企一策”精準化債，允許“變現資源資產”。

不少“插花地”背后都有化債背景。

另外，如果是棚改地塊，都大力度出讓，能賣盡賣。

山東路地塊、躍進南里地塊（格調澄園），都屬于棚改地塊。

格調澄園效果圖

?盤活存量

天津從2023年起開展“三量計劃”（盤活存量、做優增量、提升質量）。

2023年盤活閑置/低效土地/房產136萬平米；

2024年再完成150萬平米的任務。

很多國企手里，都遺留下來不少“插花地”。

以前房地產是增量時代，搞“大盤爭霸賽”，看不上小地塊。

現在是存量時代，改善市場，買房人回歸市區核心區。

這些“插花地”迎來價值重估，紛紛啟動。

而且，眼下雖然政策基本穩定，但產品變化太快。

銷售周期稍微長一點，就有被淘汰的風險。

房企們也更熱衷開發小地，快進快出。

南開海光寺上蓋住宅地塊，正在調研。

水上霞光道還有塊地，也要動了，占地只有5萬方。

天拖“遺留”地塊、天朗大廈、新八大里一里北地塊、泰達城R3地塊、和平城鐵大廈……都在存量盤活。

? 啟動資金到位

在這輪化債中，國企通過債務置換，緩解短期債務壓力，增加企業流動性。

直白點說，獲得啟動資金，也就能開發地塊了。

提升國企的庫存地塊盤活率。

比如天房崇德園、粵翠名邸、六合國際……

現在來看，這也都屬于老城遺留下來的“插花盤”，重新啟動。

南開地鐵沿線、王頂堤CBD、華苑雅士道地塊……也都是待開發宅地。

王頂堤CBD位置圖

?代建市場愈加成熟

有些企業的主營業務是建筑工程、市政建設，不太擅長開發住宅。

即便當了“地主”，以前也無從下手，很多地塊也就擱置了。

現在代建市場太成熟了，品牌大、產品好、有號召力、精準營銷。

金地、格調、綠城、龍湖……直接找代建全搞定。

get到新的變現方法，小地塊也能產生大效益。

華北集團在南倉的地塊，分別找綠城和龍湖代建，“效果”很不錯。

李七莊、楊柳青出讓的地塊地，也找金地和綠城代建，有價也有量。

當然，“插花盤”也有“雙面人生”。

優勢是地段好，區域核心或者城市核心。

處于老城，周邊生活配套沒的說，煙火氣十足。

但對于改善來說，劣勢也不小。

體量太小，匹配的社區功能就少。

最簡單的，6000平米的地塊怎么可能配上2000平米的會所？

景觀園林規模也小，社區雖然靜謐，但場景感不足。

而且，周邊的城市界面往往老舊，被老破小拖拽。

不過，這兩年的“插花盤”兩低一高，也算是給出買在核心區的機會。

要不是以上幾個原因，也斷然不會有這樣的供應。