“樓下解憂(yōu)鋪”系列報(bào)道③

當(dāng)房子“上了年紀(jì)”誰(shuí)來(lái)管？

——從云龍山莊小區(qū)看基層治理破局之道

全媒體記者 熊婷

當(dāng)電梯成為新建小區(qū)標(biāo)配，當(dāng)人車(chē)分流成為品質(zhì)住宅常態(tài)，那些承載著城市發(fā)展記憶的老舊小區(qū)，卻在時(shí)光侵蝕中逐漸陷入管理困境。建筑老化、設(shè)施陳舊、物業(yè)撤離……這些“高齡”住宅如何煥發(fā)新生？近日，記者深入湘潭縣易俗河鎮(zhèn)花果山社區(qū)云龍山莊小區(qū)，探尋基層治理的破局之道。

云龍山莊小區(qū)鄰里之間，一派歡樂(lè)和睦氛圍。（記者 李新輝 攝）

記者調(diào)查：

專(zhuān)業(yè)管理缺位

老舊小區(qū)治理難

“物業(yè)突然撤離，小區(qū)一夜癱瘓?！?025年元旦剛過(guò)，湘鄉(xiāng)市濱江花園業(yè)主在問(wèn)政平臺(tái)發(fā)出緊急求助。此時(shí)距春節(jié)僅25天，小區(qū)卻陷入黑暗：電梯停運(yùn)、垃圾堆積、治安告急。湘鄉(xiāng)市住建局調(diào)查顯示，該小區(qū)業(yè)委會(huì)與萬(wàn)邦物業(yè)簽訂的合同本應(yīng)持續(xù)至2024年底。但因物業(yè)費(fèi)收繳困難、企業(yè)運(yùn)營(yíng)難以為繼等原因，2024年10月，萬(wàn)邦物業(yè)已向業(yè)委會(huì)及社區(qū)提交撤管報(bào)告，并在業(yè)主群公示。隨著年底服務(wù)合同到期，物業(yè)如期撤離。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此類(lèi)事件并非個(gè)案。2023年9月，岳塘區(qū)寶安江南城因物業(yè)撤離導(dǎo)致電梯停運(yùn)，經(jīng)板塘街道緊急協(xié)調(diào)，由搖錢(qián)樹(shù)社區(qū)代管并引入臨時(shí)物業(yè)恢復(fù)基礎(chǔ)服務(wù)。市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2024年11月，湘潭2228個(gè)住宅小區(qū)中，無(wú)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的高達(dá)1404個(gè)，占比63%。當(dāng)專(zhuān)業(yè)管理缺位，自治能否破局？在湘潭縣云龍山莊小區(qū)，記者見(jiàn)證了從“治理洼地”到“示范樣本”的蛻變。

經(jīng)驗(yàn)分享：

云龍山莊的治理蝶變

步入云龍山莊小區(qū)，整潔環(huán)境映入眼簾：停車(chē)位整齊劃一，綠化景觀錯(cuò)落有致，健身器材、充電樁等設(shè)施一應(yīng)俱全。最引人注目的是入口處懸掛的《業(yè)主自治管理規(guī)約》全文。這個(gè)曾因物業(yè)撤離陷入癱瘓的小區(qū)，如今已成為湘潭基層治理的示范樣本。

當(dāng)問(wèn)起小區(qū)如何由亂到治，作為治理全程見(jiàn)證者，花果山社區(qū)黨支部書(shū)記唐素深有體會(huì)，她說(shuō)，“我們小區(qū)從亂到治有三個(gè)法寶：黨建引領(lǐng)、法治護(hù)航、居民自治。”

始建于2003年的云龍山莊原是開(kāi)放式小區(qū)。過(guò)去這里治安混亂、衛(wèi)生堪憂(yōu)、盜竊頻發(fā)，居民怨聲載道，基層干部疲于奔命。小區(qū)曾嘗試引進(jìn)物業(yè)、聘請(qǐng)保潔、成立臨時(shí)業(yè)委會(huì)等多種措施，均未解決根本問(wèn)題?！熬用癫粷M(mǎn)意物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)也收不齊，物業(yè)管理公司勉強(qiáng)服務(wù)了五年還是撤出了?！毙^(qū)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任羅介龍回憶道。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2021年，花果山社區(qū)通過(guò)入戶(hù)走訪征集民意后，動(dòng)員退休黨員干部王啟高、劉海平分別牽頭成立功能型黨支部和業(yè)委會(huì)。唐素介紹，兩位同志不取報(bào)酬、處事公道、群眾威信高，成功破解了小區(qū)長(zhǎng)期存在的“無(wú)人管”“不愿管”“管不住”難題，為自治奠定組織基礎(chǔ)。

在王啟高、劉海平兩位帶頭人組織下，業(yè)委會(huì)會(huì)同社區(qū)法律顧問(wèn)歷時(shí)一個(gè)月，八易其稿，制定《云龍山莊小區(qū)業(yè)主自治管理規(guī)約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)約》）。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所法制審核的《規(guī)約》涵蓋權(quán)利義務(wù)、經(jīng)費(fèi)管理、矛盾調(diào)解等9大板塊，尤其針對(duì)停車(chē)費(fèi)管理難題，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與違約成本。實(shí)施后，小區(qū)年管理成本從物業(yè)公司時(shí)期的近50萬(wàn)元降至20萬(wàn)元左右。更令居民滿(mǎn)意的是，公共收益全部用于改造綠化、修建休閑廣場(chǎng)和充電樁等設(shè)施。“現(xiàn)在成本降了，居民滿(mǎn)意度反而升了。”唐素說(shuō)。

創(chuàng)新之舉：

變“人治”為“法治”

云龍山莊的轉(zhuǎn)型并非一帆風(fēng)順。居民雖然對(duì)王啟高、劉海平深信不疑，但也有擔(dān)憂(yōu)：“你們現(xiàn)在干得好，要是不干了怎么辦？”

面對(duì)這個(gè)“靈魂拷問(wèn)”，眾人深刻意識(shí)到：必須讓居民樹(shù)立建設(shè)“共同家園”的“主人翁”意識(shí)。為此，小區(qū)黨支部聯(lián)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所在小區(qū)內(nèi)設(shè)立法治宣傳點(diǎn)，定期解讀《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)。觀念轉(zhuǎn)變使《規(guī)約》推行水到渠成，更激發(fā)居民組建志愿隊(duì)伍的熱情。目前小區(qū)推選出12名樓棟長(zhǎng)、30名單元長(zhǎng)，匯聚60名來(lái)自各行業(yè)的治理能手，包括黨員干部、民間工匠、退役軍人等，形成里手治理“行動(dòng)隊(duì)”。

在業(yè)委會(huì)原主任劉海平去世后，業(yè)委會(huì)原副主任羅介龍?jiān)诰用裰С窒卵杆傺a(bǔ)位，“羅介龍?jiān)揪褪切^(qū)的修理能手，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，居民也信任他?！蓖鯁⒏哒f(shuō)，今年以羅介龍為首新一屆業(yè)委會(huì)正在籌劃兩件大事：將休閑廣場(chǎng)年久失修的涼亭改造為居民活動(dòng)舞臺(tái)，修整小區(qū)背面綠化并增設(shè)停車(chē)位。今年3月經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)表決，兩個(gè)項(xiàng)目均獲支持。

“由此可見(jiàn)，自治不是權(quán)宜之計(jì)，而是長(zhǎng)效機(jī)制?！蓖鯁⒏咧钢緳谏系摹兑?guī)約》說(shuō)，法治框架下的居民共治，讓小區(qū)管理既有溫度又有準(zhǔn)繩。如今，這個(gè)曾經(jīng)的問(wèn)題小區(qū)，正綻放出共建共治共享的新活力。

記者手記

當(dāng)物業(yè)撤離、電梯停運(yùn)成為老舊小區(qū)治理之痛，湘潭云龍山莊的蝶變之路，揭示了破解治理困局的核心密碼——從“人治”到“法治”、從“旁觀”到“共治”的深層轉(zhuǎn)型。

老舊小區(qū)的治理危機(jī)，本質(zhì)是城市化進(jìn)程中多重矛盾的疊加。湘潭超六成小區(qū)無(wú)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，暴露出傳統(tǒng)模式的脆弱性：物業(yè)盈利訴求與居民低繳費(fèi)意愿的沖突，松散的業(yè)委會(huì)與復(fù)雜治理需求的脫節(jié)。湘鄉(xiāng)濱江花園電梯停運(yùn)事件便是縮影——物業(yè)撤離后，業(yè)委會(huì)無(wú)力兜底，社區(qū)也措手不及。

云龍山莊的突圍始于黨建引領(lǐng)下的共識(shí)凝聚。退休黨員干部牽頭組建業(yè)委會(huì)，將碎片化訴求轉(zhuǎn)化為集體意志。經(jīng)司法審核的《自治管理規(guī)約》為社區(qū)注入法治基因，停車(chē)費(fèi)爭(zhēng)議、公共收益分配等難題通過(guò)剛性規(guī)則化解，管理成本從50萬(wàn)元銳減至20萬(wàn)元，節(jié)省資金反哺綠化改造、充電樁建設(shè)，讓居民共享“共同家園”的紅利。

真正的變革在于居民角色的轉(zhuǎn)變。由樓棟長(zhǎng)、單元長(zhǎng)及志愿者組成的“行動(dòng)隊(duì)”，將旁觀者轉(zhuǎn)化為參與者：退休工匠維修設(shè)施、退役軍人巡邏治安，涼亭改造等方案通過(guò)業(yè)主代表大會(huì)民主表決。內(nèi)生力量的生長(zhǎng)，使得即便業(yè)委會(huì)帶頭人更替，社區(qū)治理仍能穩(wěn)步前行。

這場(chǎng)實(shí)踐昭示著基層治理的深層邏輯：破解“高齡”小區(qū)困境，需構(gòu)建法治框架下的共治生態(tài)?；鶎狱h組織應(yīng)做“賦能者”，讓規(guī)則意識(shí)扎根社區(qū)；居民主體性的覺(jué)醒，則需通過(guò)利益共享實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)平衡。當(dāng)每個(gè)人都能在社區(qū)命運(yùn)中寫(xiě)下注腳，老舊小區(qū)終將在共治中迎來(lái)新生。