導 讀

當前，我國城市發展已從“增量拓展”階段步入“存量提質”時代，城市更新的探索實踐呈現出目標綜合化、策略定制化、方式可持續化、機制協作化、路徑多元化的特征。老舊工業園區在城市擴張過程中逐漸被包圍，呈現碎片化分布的特點。其更新改造需要秉持系統化思維進行統籌謀劃——既不能僅就空間論更新，也不能僅就園區論更新，更不能僅就單個園區論更新。應綜合考慮空間背后的多維因素影響、園區與城市的多維交互，及多個園區與城市的整體聯動。

圖1 老舊工業園區城市更新的技術路線探索

福州主城區老工業園區主要分布在高密度建成的倉山區與晉安區。本文以福州為例，分享系統思維視角下的工業園區更新實踐。

圖2 福州市中心城區工業園區分布

一、單一園區的系統更新實踐——橘園洲片區

橘園洲片區位于福州市倉山區烏龍江畔，緊鄰橘園洲大橋橋頭。在嚴控工業用地紅線的背景下，該片區被選為全市建設項目審批權下放試點。其規模適中、又恰逢地鐵編組站建設與國內企業創新轉型時機，因此率先啟動更新工作。

圖3 橘園洲片區更新前實景

1、園區概況

更新前，片區已吸引電子信息、人工智能等高新技術企業入駐，創新基礎較好。倉山區期望借更新將其打造成全市工業園區轉型升級的樣板區域以及城市創新活動的集聚地。

圖4 橘園洲片區更新前已入駐的創新企業

然而，片區內部空間有限，可改造升級面積不足總規模的一半，單個地塊面積小且建筑密度高，多層廠房自行改造難度大。業主單位數量多，權屬關系復雜，企業對更新的積極性也存在差異，給管委會的統籌工作帶來較大挑戰。此外，更新還需應對地鐵車輛段上蓋增加的20萬平方米建筑量所帶來的交通壓力。

圖5 橘園洲片區更新前的企業分布與空間利用情況

2、實踐探索

（1）評估識別宗地現狀

精準識別“企業運營狀態”與“空間利用狀態”。通過設定“企業規模、生產效率、發展前景、用地需求”等核心指標，構建企業運營狀態評估模型，并結合土地利用現狀調研，建立詳細的空間利用狀態數據庫。

圖6 橘園洲片區更新前企業運營及空間利用情況分析

再借助疊加分析，識別各宗地的更新難度，明確可由企業自主提升的區域以及必須聯動改造的區域。

圖7 橘園洲片區更新前企業運營狀態評估及宗地更新難度評估

（2）選擇更新模式與路徑

在協調各方利益后，規劃明確了更新改造的“三個模式”、企業的“三種選擇”與園區的“職責收益”。將各地塊的更新改造路徑劃分為“重點區域整體重建”“企業自主聯動改建”“戰略收儲擇機推進”三種模式，鎖定更新重點。

圖8 更新改造的“三個模式”

搭建溝通平臺，引導園區管委會與企業共謀更新。為企業提供了三種選擇：企業可以產權入股平臺公司，由管委會統籌更新；也可按規劃自主更新，接受管委會監督；若企業選擇退出，管委會則提供有償收儲、異地安置或產權置換方案。

圖9 企業的“三種選擇”

管委會著重明確“平臺搭建、規劃管理、監督管控、產業服務”四大職責，其收益主要源于土地變性后的增容價款、提升改造及產權分割的物業返還，以及因土地變性增容、轉讓和業態升級而產生的稅收，為片區的可持續更新與運營筑牢根基。

（3）制定更新空間方案

利用交通容量評估和三維實景模擬，科學確定整個片區的增容上限，并形成城市設計方案。方案中明確片區更新過程中空間管控的關鍵點，并制定詳細的設施增補清單。

圖10 片區更新后對倉山區交通容量產生的影響模擬

圖11 三種模式下橘園洲片區更新城市設計方案

3、實施成效

橘園洲片區更新成效斐然。隨著地鐵編組站及上蓋商業服務設施的落成，以及片區公共服務設施的不斷完善，片區產城融合程度顯著提高，空間環境品質與園區形象實現大幅提升。產業創新發展，烏龍江沿江地塊借助“標準地+”模式，率先實現生產線上樓。在龍頭企業的引領下，更多創新企業與人才集聚。此外，還有力推動了福州市其他園區的提質升級，催生了“工改商”等關鍵政策文件。

圖12 橘園洲片區更新中與更新后實景

二、城園一體的系統謀劃實踐——福興開發區

福興經開區位于三環路旁、鼓山腳下，其核心發展區與晉安區城市公共服務中心相鄰。由于其區位特征，經開區的更新改造更側重于“城園一體”的系統謀劃與實踐。

圖13 福興經開區更新前實景

1、園區概況

更新前，經開區顯現出較強的轉型需求，部分業主已開展自主更新，管委會完成了超五分之一土地的收儲工作，且區內地塊面積較大，為更新提供了充足騰挪空間。然而，區內也存在企業運營情況不一、權屬情況復雜、更新意愿不一的情形，區內還有一部分住宅、公共服務設施等城市功能，亟待通過系統更新實現城園融合發展。

圖14 福興經開區更新前的建設情況及原有規劃用地布局

2、實踐探索

（1）全面評估，分區分類明確更新路徑

規劃對區內企業運營及空間利用情況進行全面評價，明確更新路徑與空間方案。甄別優勢企業，明確產業發展方向，并結合現狀企業分布與更新意愿，將經開區劃分為“創新核心區、自主升級區、產城融合區”三大更新策略區，將地塊歸類為“整體收儲打造、企業自主提升、遠期明確迭代、戰略彈性預控、優質企業保留、城市功能升級”六類，明確更新路徑，以空間方案落實空間管控要求與創新服務設施布局。

圖15 福興經開區更新前各宗地企業轉型的可能性分析

圖16 福興經開區更新的三類分區與城市設計方案

（2）統籌園區更新與城市發展

充分考慮經開區與晉安區城市空間格局、城市公共功能的融合。城市設計方案充分對接與福州市“鼓臺-晉安湖-鼓山”軸線貫通，并圍繞晉安湖完善公共服務與產業服務設施，強調濱水空間設計，重塑沿湖界面，強化城市中心形象，特別是依托鼓山背景，打造濱水城市天際線，助力晉安區打造城市副中心，提升城市吸引力。

圖17 城市空間結構的銜接

圖18 福興經開區晉安湖濱水天際線設計

加強產城空間的融合。結合園區自身產業發展特點，通過“標準地+”等產業上樓模式及產業創新服務設施的建設，實現先進制造業與現代服務業的深度融合，成為福州市中心城區高新技術產業承載地。

3、實施成效

福興經開區的實踐延續了橘園洲片區的系統更新模式，同時結合園區自身特點與城市空間格局塑造的要求，側重城園一體的統籌研判與產城空間融合的策略協調。更新后，新增的公共服務設施顯著提升了企業創新人群及周邊居民的生活品質，濱水開敞空間成為市民休閑游憩的重要場所。沿湖界面天際線經過重塑，提升了城市形象與吸引力。園區內的產業升級與空間優化吸引了大量高新技術企業入駐，創造了大量就業機會，推動了中心城區高質量發展。

圖19 上：建設中的福興經開區（晉安湖視角） 下：建成后的福興經開區湖塘科創園

三、多片聯動的整體更新探索——倉山六片區

在橘園洲片區、福興經開區的更新實踐基礎上，福州市進一步推進了倉山區金山、浦上、福灣、義序、高盛、高仕六個片區的更新探索。這六個片區與倉山區城市建設高度融合，相互關聯又各具特色，其更新實踐更注重多片區聯動的整體更新。

圖20 倉山六片區分布情況

1、園區概況

倉山六片區前身為鄉鎮民營產業園，具有顯著的“低小散”特征：土地利用與地均產出效率雙低；企業規模小、單宗地面積小，增容空間有限；土地權屬復雜，企業對更新態度不一。同時，各片區自身發展路徑模糊，片區間雖有關聯但互動不足。

2、實踐探索

（1）立足現狀，統籌區域資源

功能協同上，片區內推動產研一體化，優化空間品質，強化創新服務；片區間促進產城融合，串聯城市生態、交通、產業、文化要素，構建城市共生網絡。

圖21 倉山六片區城園功能協同

空間協同上，識別各片區空間軸線、景觀視廊與重點界面，依托廊道聯動區域。通過地標節點設計彰顯創新形象。

圖22 倉山六片區城園空間協同

設施協同上，基于福州市綜合交通模型評估確定各片區增容上限，并針對性補充公共服務與創新服務設施。

（2）“一園一策”“一企一策”

通過企業運營狀態與空間利用狀態評估，結合企業意愿調研，明確各片區、各宗地更新模式，量身定制更新實施與空間設計方案，以此充分契合各片區的特點與需求及片區間的整體協同。

圖23 倉山六片區“一園一策”“一企一策”的更新策略及各片區差異化的城市設計方案

3、實施成效

更新后，倉山區的產業協同與創新能力顯著提升。片區間產業聯系更加緊密，與城市功能相融合，通過補充公共服務與創新服務設施，片區內的生活與工作環境得到極大改善，城市形象提升。

圖24 金山片區大榕樹文創園

結 語

在系統思維引領下，福州市成功推動了橘園洲片區、福興開發區和倉山六片區等園區的轉型升級，為城市發展注入新活力。實踐證明，系統思維能有效整合多方資源，協調復雜利益關系，實現園區與城市的高質量發展與可持續更新。

項目工作團隊：北京清華同衡規劃設計研究院 總體三所

項目合作單位：福州市規劃設計研究院

清華同衡 總體三所簡介

總體三所是我院總體分院的核心部門之一，由我院重點項目工作室發展而來。主要承擔業務類型包括“國土空間總體規劃與專項規劃、城市空間戰略與概念規劃、城市設計與城市更新、城市體檢與評估、城鎮化規劃與發展規劃”等。成立十多年來，項目足跡遍布全國20多個省（區、市），聚焦多個國省戰略焦點地區。累計參與編制了40多個市縣的總體規劃與戰略規劃；參與了多個城市重點地區的規劃與設計；參與并贏得了十余項國際重大競賽項目；獲得省部級獎項五十余項。

撰稿｜朱天、劉瑞剛

排版｜李剛

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 總體分院 總體三所