原創 劉曉博

就在剛剛，深圳市住建局在官網公示了兩份重要的文件，帶有“樓市里程碑”意義的“配售型保障房”即將面世！

這意味著“市場的歸市場，保障的歸保障”理念全面落地。

同時也再次確認：深圳的安居房、人才房和共有產權住房，將在存量賣完后，不會有新的增量了。

這兩份文件是：《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性住房規劃和建設管理辦法（修訂征求意見稿）》。

根據國家的要求以及上述文件，深圳未來的保障性住房將規范為三種：

1、公共租賃住房，面向符合條件的住房和收入困難的家庭；

2、保障性租賃住房，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體；

3、配售型保障性住房，面向符合條件的住房困難居民。

什么是配售型保障房，為什么要推出這種新的房子，它跟之前的安居房、人才房、共有產權住房有什么不同？

眾所周知，中國樓市在“狂奔”20多年后，在2021年出現了歷史性拐點。

經過2年醞釀，2023年8月國務院常務會議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）。

文件提出了“市場的歸市場，保障的歸保障”的原則，明確對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。

各地早期創設的保障房類型中，有一些品類（比如深圳的安居房、人才房）在出售并封閉若干年后，可以在補差價后獲得100%產權，變身為商品房，自由上市交易。

換句話說，以前的可售型保障房初期跟商品房是兩條平行線，但最終交匯、合流在一起；新制度下，保障房永遠是保障房屬性，跟商品房永遠是平行線，不會相交。

不是已經有了共有產權住房了嗎？這種房子就是永遠不能獲得100%產權的，為什么還要推配售型保障房。

我的理解是：各地共有產權住房仍然存在一定程度的“百花齊放”，比如用地就不完全是劃撥用地。而配售型保障房要求“以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本”，這樣可以做到成本更低。

配售型保障房的推出，可以理解為國家在房地產邁入新時期后，對保障房制度的一次重要優化、升級。

下面解答幾個大家關心的熱點問題：

1、什么樣的人，才能申請購買深圳的配售型保障房？

按照公示的文件，主申請人必須有深圳戶口，而且在深圳沒有住房（3年內未有轉讓過或因離婚分割過自有住房），在深圳繳納社保滿5年（人才要求3年）。

看起來門檻很高，但文件還明確：主管部門可以根據具體項目的配售情況，調整部分申購條件。我估計，未來可能采取人才房的配售模式，增設多個隊列。條件高的先選，條件次一等的后選，申購門檻有降低的可能。所以，想買的人要隨時關注相關報道。

2、售價相當于商品房的百分之多少？

深圳之前的三種可售型保障房，售價相當于同地段、同檔次商品房價格的50%（安居房、共有產權住房）和60%（人才房）。

所以，大家一定會問：配售型保障房售價相當于商品房的百分之多少。

文件里沒有明確表述，只是說：配售價格按照覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費的原則，具體售價在項目配售公告里載明。

從廣州、哈爾濱等多個城市的實踐看，售價在同地段、同檔次商品的40%到60%左右，大多數不超過50%。如果未來樓市回暖，出現售價相當于商品房三分之一的情況也未可知。“適度合理利潤”是多少？一般理解為5%的利潤率左右。

3、如何封閉管理？

安居房、人才房在購買之后，要封閉管理10年；共有產權住房購買后，要封閉管理5年。而配售型保障房要封閉3年。

封閉期結束后，可以向主管部門申請在信息平臺上封閉流轉，面向符合條件的對象轉讓。主管部門會制定參考價上限，規范轉讓行為（廣州規定不高于原價轉讓）。超過1年沒有人購買的，住房主管部門可以結合實際情況組織保障性住房專營機構或其他機構回購。

回購的價格=原購買價格×(1－年折舊系數×建筑物已使用年限)。年折舊系數為1%。

4、沒有禁止互換、出借。

值得注意的是，在深圳公示的配售型保障房管理辦法里，沒有限制這類房子“互換”、“出借”。而在安居房、人才房、共有產權住房規定里，都明確禁止“擅自互換、出借”。

這意味著，配售型保障房比以前的三種保障房多了兩種“用途”。至于公示之后政策會不會發生變化，有待進一步觀察。

5、配售型保障房面積、套型是怎樣的？是現房還是期房發售？帶裝修嗎？供應量會不會很大？

據了解，配售型保障房跟之前三類可售性保障房相比，最大的區別是套型變小了。以前的安居房、共有產權住房，主要是二房、三房，其中三房占比還不小。人才房也是以二房、三房為主，甚至還有少量的四房，面積最高達150平方米。

配售型保障房原則上只建設一房和兩房，面積分別大約是40多平方米和60多平方米，不會超過70平方米。部分項目由于歷史原因，可能有少量三房。新劃撥土地項目，一般不會出現三房，更不會有四房。

配售型保障房以現房銷售，一般帶裝修。

目前深圳在建在配售型保障房有1萬多套，絕大部分是2023年12月末動工的。當時的報道說：本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，其中福田區2個項目、南山區2個項目、寶安區2個項目、龍崗區2個項目、龍華區2個項目、坪山區2個項目、光明區1個項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套。

由于這類房子供地是“劃撥用地”，以深圳土地之稀缺，估計未來供應量不會太大，會充分考慮市場實際需求，以需定產。

據了解，深圳第一個配售型保障房可能在8月前后推出，大概率是位于羅湖區“插花地”的悅峰尊府。

6、現在存量的“老三樣”（安居房、人才房、共有產權住房）還有多少供應量？

大約4萬套，賣完就沒有了。

7、配售型保障房的推出，對“老三樣”保障房（安居房、人才房、共有產權住房）是利好還是利空？

當然是利好，而且是比較大的利好。

想想看，安居房、人才房在封閉10年之后，是可以通過補差價獲得100%產權變成商品房自由上市交易的。這種房子以后沒有了，無論是共有產權住房還是配售型保障房，將來都不能“升級”為商品房。

行文至此，我要對已經進入安居房輪候庫，但遲遲沒有買房的人提醒一句：機會越來越少了，最后的政策紅利要珍惜。

有些人可能誤以為只要我在庫里，早晚會給我1套房子。但剩余的安居房，只有2萬多套了，賣完就沒有了。到那時，這個庫就自動解散了。你要進入配售型保障房的庫，需重新申請。

至于申請門檻更低的人才房，只剩下1萬多套了，而且戶型更豐富（有大量三房、少量四房），也是賣一套少一套了。

共有產權住房也比配售型保障房多一些優勢。

比如配售型保障房申請機構收購的時候，是按照原價每年折舊（減值）1%；共有產權住房未超過5年申請收購的，是按照原價；超過5年的，是按照下面這個公式收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）。