文/粵進深 嚴明會

深圳龍華檀悅府，沒能頂住去化緩慢的壓力。

這兩天，項目傳出消息，在原有備案價打85折的基礎上，進行了新一輪的降價。

當中，81㎡的3房2廳2衛，折后總價312-331萬/套，單價3.85-4.08萬/㎡；

95㎡的3房2廳2衛，折后總價407-423萬/套，單價4.28-4.45萬/㎡；

96㎡的3房2廳2衛，折后總價421-437萬/套，單價4.38-4.55萬/㎡。

這個樓盤，是在去年5月取證開盤的，

當時備案均價5.67萬/㎡，備案單價5.08-6.22萬/㎡，總價409-728萬/套。

曾打出過“350萬起買三房”的口號。

如今新一輪的降價之后，項目折后單價3.85-4.55萬/㎡，總價312-437萬/套。

相比此前，最低總價也降了38萬。

價格甚至跟周邊二手房產生倒掛，貝殼找房顯示，項目附近掛牌二手房新陽麗舍均價4.1萬/平，香堤雅苑4.8萬/平。

檀悅府位于龍華區龍華街道油松社區民望路與駿龍路交匯處，由水斗新圍山嘴頭工業區城市更新而來。

總占地面積約1.6萬㎡，總建筑面積約19萬㎡，計容建筑面積約14.1萬㎡，容積率8.3。

項目共由4棟32-47層高住宅 1棟33層辦公組成。

其中，1棟1單元辦公33F，1棟2/3單元商品房47F，1棟4單元住宅32F，1棟5單元住宅46F，2棟配建1所6班制幼兒園。

整個小區并不算大，總規劃882戶，其中商品房610套，最高為3梯7戶設計；回遷房168套，保障房104套。車位占比約1：1.46。

降價，很大程度上跟檀悅府的去化不佳有關。

據CRIC數據，項目自去年5月開盤，至今賣了一年，成交套數僅有42套。去化率僅7%左右，不足一成。

粵進深查閱深圳住建局數據則發現，檀悅府目前已經取證預售的房源，絕大部分為“在建抵押”狀態，僅少量房源顯示“期房待售”或“已備案”狀態。

“在建抵押”，指房屋售出前開發商為貸款將房屋抵押給銀行，根據其與銀行的協議，在一定條件下可以銷售。

更讓人意想不到的是，項目此前是由合正集團操盤的，如今大股東也已經變更。

檀悅府的開發主體為深圳市匯珠實業有限公司（簡稱“匯珠實業”）。

2024年11月，匯珠實業持股51%的大股東深圳市合正房地產集團有限公司（簡稱“合正房地產”），退出了持股。

轉而由新進入的投資方深圳廣匯興投資發展有限公司（簡稱“深圳廣匯興”）接過了該51%股份。

前者合正房地產，由深圳市佳遠集團有限公司持股98.95%，最終由合正控股集團控制，實控人為袁富兒。

而新大股東深圳廣匯興，為深圳市辰陽貴金屬科技有限公司全資子公司，最終實控人為熊莉。

去化不佳、大股東變更，如今的檀悅府能否通過進一步的降價策略以價換量？

其實，該項目的質地也不算太差。

就區位而言，檀悅府地處龍華國際商圈，處于深圳中軸核心帶，半小時車程，便可覆蓋福田、南山、羅湖等核心區。

其距離地鐵25號線在建的上油松站僅有100米左右，且周邊有壹方天地、天虹商場等商業，交通、商業便利度還是不錯的。

不足的地方，可能更多來自項目本身。

首先一點，檀悅府有不少的回遷房和保障房，居住的客群可能沒那么純粹。

且在后期二手房流通上，或也存在一定程度影響。

另外，項目的容積率偏高，居住密度較大，舒適度上也有不足。

還有一點，雖然項目周邊有不少的商業綜合體，但就整體而言，檀悅府附近的城市界面還是比較差。

四周被工業園區、城中村環繞，片區舊改周期較久，城市界面需要較長時間的改善。