8日，作為榮華集團的物業旗艦，榮鑫股份（872978）一次性設立3家全資子公司：榮海供應鏈、榮鮮餐飲服務和榮健養老服務，宣布即將介入供應鏈、餐飲和康養，核心指向了“社區增值服務”。

在物管行業作別高增長之時，金融棒棒糖需要從建設性視角出發，紀錄本土代表性物管公司的積極進化。

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行業內卷：“開源”預期明確

榮鑫股份此番投資源于“發展壓力”。

Wind數據顯示，公司2023、2024年分別錄得總營收1.97億元及2.26億元，同比增長17.78%和14.82%；但凈利潤卻僅實現0.16億元及0.15億元，顯然是工作更辛勞，但收獲卻減少了。

其實，若與全行業對比，榮鑫物業的營收增長已經很出圈了。

據中指院數據顯示，64家上市物企2024年營業收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，增速較上一年下降了3.82個百分點，增速近幾年首次降至個位數，尤其是民企營收增速僅達2.94%，較上一年下降2.17個百分點。

究其原因，大致可分為三點：一是傳統物管業務放緩，企業規模雖在擴張，但管理面積增速放緩，曾經的“地產擴張速度”不再。數據顯示，2024年53家上市物企在管面積總值達76.24億平方米，同比增長僅6.30%，增速首次跌破10%；二是增值業務明顯收縮，一方面高收益、高毛利的社區增值服務業務萎縮，另一方面受地產關聯方影響，非業主增值業務大幅下降；三是市場化競爭加劇，部分企業為獲取優質項目開展低價競爭，壓縮項目議價空間。這與榮鑫股份年報表述基本一致。

其中增值業務下滑最為明顯，公開數據顯示，上市物企2024年增值服務收入均值8.65億元，同比下降15.71%；在營業收入中占比為15.04%，較上一年下降了3.29個百分點。

這一點同樣表現在了榮鑫股份身上，公司可被歸類為增值服務的“商品銷售”業務在2023年尚為150萬元，2024年則未實現收入。

行業“內卷”之下，榮鑫股份物業服務毛利率雖然由2023年的29.46%降至2024年的20.05%，但仍然與上市物企2024年業務持平，這已經顯示出其良好的經營韌性，故本次將“開源”成為首要目標，外界普遍抱以良好預期。

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批量設立：瞄準“多種”經營

榮鑫股份這次一口氣出資設立3家公司的“開源”動作，既常規，也不常規。

常規之處在于，100萬的成立金額是其歷史對外投資中的常見額度，梳理自2018-2025年的22筆投資可知，100萬的注冊規模已達10次，占比近半。

不常規之處則有三點。

其一是開始“單打獨斗”，此前榮鑫擅長“攜手”，多與法人或自然人合作，其中不乏綠城、陜煤實業等業內或本土的“大塊頭”；

其二是涉及領域稍顯多元，此前集中于“物管”領域是顯著特征，這次首度出現了供應鏈和餐飲，瞄準了多種經營；

其三是設立數量，此前一般為單獨設立，追溯上一次性同時設立3家的出資案例，系彼時的一起對外收購。

面對此次挺進新領域，金融棒棒糖注意到，公告顯示本次投資有利于助力拓展公司社區增值服務。同樣在2025年4月17日的員工座談會上，榮華城市物業董事長崔微在總結講話中強調，要重點拓展增值服務。

事實上，在物業公司紛紛深挖社區增值服務這塊“未來利潤主力蛋糕”的趨勢下，像榮鑫股份切入的“餐飲”“養老”等早已是必爭賽道。比如頭部物企加碼“團餐”領域，就有碧桂園服務的“碧鮮惠餐飲”、保利物業的“和創餐飲”、綠城服務的“雅昉美”和“蒂楓”等。

當然，市場挑戰也是同步存在的。據開源證券《物管發展節奏更沉穩，Reits迎來新機遇》研報顯示，近年來社區增值服務毛利率總體延續下降趨勢，百強物企增值服務收入均值1.60億元，同比下降4%，占比13.8%，同比下降1.4pct。

但對1994年創業伊始的榮華集團來說，“競爭才是永恒的主題”。

因此我們預期，在管面積達2300萬平方米的榮鑫物業，此次以3家新設公司為開路先鋒，一旦開源順利，將有望緩解行業持續依靠基礎物業費的“固定底薪”焦慮，讓績效跟隨增量水漲船高。

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整合潮起：榮鑫迂回“突圍”

物業行業競爭的確殘酷，早在3年前金融棒棒糖刊文《》就有記錄。

競爭方式不限于跨界搶食環衛“蛋糕”，開始了隔行取利。不限于并購整合，培壯自身實力抵御壓力，也不限于投入研發加碼科技擴大“技術優勢”，一切特征都預示著全行業已經進入了整合階段。

而在陜西區域市場中，一個重要的分化已然顯現。

首要的是國資物管競爭力的大幅提升。例如2024年上市的經發物業（1353）（詳見《》），背靠國資“大樹”手握大量政府項目，2025年表示要提升市場占有率，強化區域布局。同樣進行融合的還有高科物業，2024年從天地源（600665）以受讓形式拿到了西安天地源物業、陜西天投物業等資源，也在加快推進由傳統物業向“大物業”“新物業”轉型。

相較于國企物業公司，以榮鑫股份為代表的陜西本土民營物業也走出了新路。

例如在《》一文中，我們記錄過了榮鑫股份在2018年攜手安康城投、漢中城投兩大國資平臺，以混改成立了安康榮投物業與漢中市城投榮鑫物業進軍兩地市場。

榮華內部的整合，在2024年也得到推進。

榮鑫股份于2024年6月以0元的價格收購了榮華控股智慧物業板塊下的另一家公司——西安榮華城市物業管理公司，當前公眾公司與市屬國企西安華衡國有資本運營集團分別持股51%與49%，目前該公司已設有14個服務中心，共涉及161個家屬區，涉及住戶84539戶，接手電信雅荷小區、東儀小區、兵工204小區等多個國企家屬院。

這意味著，榮鑫股份已完整承接榮華控股旗下物業板塊業務，2024年年報顯示，公司直接就業人數接近500人，其中生產人員數量317人。

作為本土財經觀察者，我們愿意對“民營企業”+“傳統行業”抱以期待，因為陜西不可能只依靠“硬科技”奪標，物管行業既是公眾良好生活的重要服務者，亦是大量就業的提供者，對于榮華的進階探索，我們將保持長期關注。