每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：魏文藝

“取消每月的抽糞。”

位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)的安陽(yáng)小區(qū)，始建于上世紀(jì)80年代中后期，即將迎來(lái)一次精品化改造。小區(qū)居民提出了51條關(guān)于改造的訴求，其中“抽糞”問(wèn)題被特別強(qiáng)調(diào)。

安陽(yáng)小區(qū)由12棟住宅組成，呈“L”型排布，包括一梯8戶(hù)和一梯6戶(hù)，小區(qū)西側(cè)、北側(cè)和東側(cè)一墻之隔的分別是德必易園、科研單位和高層住宅樓。

5月27日，居民張老先生在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“1988年，我通過(guò)住房調(diào)劑來(lái)到了安陽(yáng)小區(qū)（‘房屋調(diào)劑’是上海特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，職工可以根據(jù)工作單位所在地相互置換房屋），剛搬來(lái)時(shí)環(huán)境甚至不如現(xiàn)在。聽(tīng)說(shuō)小區(qū)即將改造成為‘精品小區(qū)’，我們居民也希望能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，這樣大家才能有滿(mǎn)滿(mǎn)的幸福感。”

“我們是典型的老舊小區(qū)，您可以看到，這里并沒(méi)有擴(kuò)面（擴(kuò)大居住面積）的條件。”在實(shí)地考察中，管理安陽(yáng)小區(qū)的華陽(yáng)物業(yè)裘經(jīng)理告訴記者，在這樣的條件下進(jìn)行改造，確實(shí)是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，可謂是“螺螄殼里做道場(chǎng)”。

安陽(yáng)小區(qū)建筑外立面 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

改造之初就面臨一堆難題

萬(wàn)事開(kāi)頭難，安陽(yáng)小區(qū)的改造更是如此。

小區(qū)業(yè)委會(huì)的構(gòu)成比較復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)亦是如此。據(jù)華陽(yáng)物業(yè)透露，由于歷史遺留問(wèn)題，安陽(yáng)小區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)由華陽(yáng)物業(yè)和都佳物業(yè)共同管理。具體來(lái)說(shuō)，7號(hào)樓和9號(hào)樓由都佳物業(yè)負(fù)責(zé)，而其余的10棟樓則由華陽(yáng)物業(yè)管理。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，7號(hào)樓和9號(hào)樓的物業(yè)費(fèi)甚至需要分成兩部分，其中華陽(yáng)物業(yè)承擔(dān)了保安和保潔的相關(guān)工作。

在小區(qū)更新的過(guò)程中，面臨的最大挑戰(zhàn)是：安陽(yáng)小區(qū)僅與鄰近的中陽(yáng)小區(qū)部分樓棟共同組成了“聯(lián)合業(yè)委會(huì)”。由于缺乏獨(dú)立的業(yè)委會(huì)，推進(jìn)小區(qū)的精品改造變得尤為困難。因此，擺在安陽(yáng)小區(qū)面前的緊迫任務(wù)是：改革跨小區(qū)業(yè)主大會(huì)的模式，選聘獨(dú)立的物業(yè)公司以及組建自己的獨(dú)立業(yè)委會(huì)。

“居委會(huì)應(yīng)該主動(dòng)帶頭。”潘西居民區(qū)黨總支書(shū)記沈菲菲告訴每經(jīng)記者：“但在小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)管理方面，居委會(huì)的力量確實(shí)有限。所以我們希望老舊小區(qū)也能參照商品房小區(qū)的做法，成立業(yè)委會(huì)這樣的組織，并由居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司合力共建小區(qū)。從2024年年初開(kāi)始，潘西居委會(huì)就聯(lián)合街道房辦，按照法定流程分步驟實(shí)現(xiàn)物業(yè)統(tǒng)一管理。”

安陽(yáng)小區(qū)現(xiàn)狀 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

但一開(kāi)始就遇到了難題：“居民們認(rèn)為，老舊小區(qū)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)結(jié)果都一樣。所以業(yè)委會(huì)報(bào)名啟動(dòng)了十幾天，卻沒(méi)有一個(gè)人來(lái)。”

沈菲菲向每經(jīng)記者透露了初期工作的艱辛：居委會(huì)多次召集會(huì)議進(jìn)行宣講，74歲的老黨員應(yīng)有福和其他兩位黨員主動(dòng)承擔(dān)起重任，其中包括接受記者采訪的張老先生。長(zhǎng)寧區(qū)在原有的“四百”大走訪（即走百家門(mén)、知百家情、解百家憂(yōu)、暖百家心）基礎(chǔ)上，新增了“問(wèn)百家需、解百家憂(yōu)、聚百家力、圓百家夢(mèng)”的范疇。

“所以，在接下來(lái)的走訪過(guò)程中，正值壯年且熟悉住房業(yè)務(wù)的陸雪敏被發(fā)掘并擔(dān)任了業(yè)委會(huì)副主任，這才幫助我們攻克了難題。”沈菲菲說(shuō)道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析指出，“這是老舊小區(qū)改造中的很重要問(wèn)題。通常大家會(huì)站在建筑的層面去理解老舊小區(qū)，比如房齡、建筑形態(tài)等，但是實(shí)際上它背后也存在一種管理的陳舊。”

“比如安陽(yáng)小區(qū)之前存在兩家物業(yè)交叉管理的情況，在實(shí)際操作中效率極低。而且公共區(qū)域又缺少管理，所以管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量都上不去。其實(shí)安陽(yáng)小區(qū)的更新對(duì)于老舊小區(qū)改造軟環(huán)境，也就是物業(yè)服務(wù)，提供了一個(gè)非常好的模板。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“部分工作已經(jīng)前置進(jìn)行”

5月7日上午，安陽(yáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與華陽(yáng)物業(yè)正式簽署合作協(xié)議，標(biāo)志著這個(gè)老舊小區(qū)成功擺脫了以往物業(yè)管理混亂的局面。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理之間的合作關(guān)系得到了明確和優(yōu)化，接下來(lái)的重點(diǎn)工作便是精品小區(qū)改造的初期籌備。

“老舊小區(qū)硬件設(shè)施都不太完備，要找到一家物業(yè)公司愿意來(lái)提供服務(wù)其實(shí)也挺難的。好在房辦幫忙協(xié)調(diào)區(qū)屬?lài)?guó)企華陽(yáng)物業(yè)，他們?cè)敢獬袚?dān)這樣的工作，與業(yè)委會(huì)一起順利推動(dòng)了物業(yè)續(xù)聘簽約。”沈菲菲介紹。

業(yè)委會(huì)副主任陸雪敏告訴每經(jīng)記者：“其實(shí)整個(gè)節(jié)奏還是非常緊湊的。1月21日業(yè)委會(huì)剛成立，面臨的第一件大事就是所有資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)。馬上要迎來(lái)精品小區(qū)的改造，加上業(yè)委會(huì)續(xù)簽物業(yè)公司，整個(gè)上半年都很忙碌。”

記者在安陽(yáng)小區(qū)隨機(jī)采訪了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要緊的是把這些亂糟糟的電線改造好，其實(shí)居住環(huán)境能提升，我們都很支持的。”

小區(qū)西側(cè)圍墻已有輕微傾斜 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)觀察到，幾乎每棟樓的外立面都布滿(mǎn)了密密麻麻的架空線，電線之間相互纏繞，橫跨一棟棟樓宇。其中，許多電線已經(jīng)超負(fù)荷，導(dǎo)致電線下垂。此外，小區(qū)西側(cè)的圍墻肉眼可見(jiàn)地出現(xiàn)了輕微傾斜，外墻也出現(xiàn)了剝落現(xiàn)象，這與小區(qū)所在的上海市中心的現(xiàn)代化界面顯得格格不入。

談到對(duì)改造細(xì)節(jié)的期待，周先生打開(kāi)了話(huà)匣子：“我在海外生活了30多年，這里是市中心老父親的房子，有時(shí)候帶國(guó)外的朋友來(lái)玩，他們看到小區(qū)里滿(mǎn)天電線和破損的外墻，都有點(diǎn)猶豫。”

“停車(chē)也很難，我一般都停在外面停車(chē)場(chǎng)。還是建議把小區(qū)里更多的空間還給居民。小區(qū)道路窄，不光是車(chē)輛之間經(jīng)常發(fā)生碰擦，老人天黑走路也容易撞到停放的車(chē)上。”周先生建議，若條件允許，應(yīng)盡量避免在小區(qū)路面停車(chē)，而應(yīng)考慮在周邊尋找更適宜的集中停車(chē)方案。若此方案難以實(shí)現(xiàn)，他希望改造后增加的停車(chē)費(fèi)用能夠取之于民、用之于民，確保全體居民共同享受由此帶來(lái)的收益。

在小區(qū)走訪過(guò)程中，裘經(jīng)理告訴記者：“這些破損外立面、飛線、管道老化、井蓋等，都是居民最頭疼的問(wèn)題。特別是化糞池每個(gè)月都需要抽排，每次都會(huì)對(duì)生活造成一定的影響，這些問(wèn)題都要在精品改造過(guò)程中完善。”

記者在5月27日的走訪中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)窨井蓋和下水管等的測(cè)量統(tǒng)計(jì)已經(jīng)開(kāi)展，工人們正在進(jìn)行相應(yīng)標(biāo)記，大約上午9∶45，已標(biāo)記到了第116個(gè)井蓋。

工程人員正在進(jìn)行井蓋標(biāo)記工作 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“部分工作已經(jīng)前置進(jìn)行了，這段時(shí)間上海聯(lián)通已經(jīng)來(lái)勘察過(guò)兩次，對(duì)網(wǎng)絡(luò)線纜做了排查和梳理，這次改造肯定要把電線問(wèn)題解決掉。”裘經(jīng)理說(shuō)道。

事實(shí)上，對(duì)于空間狹小的老舊住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，改造的過(guò)程往往帶來(lái)階段性的“煎熬”。為了盡量減少對(duì)居民的打擾，整個(gè)工程將分步驟、分區(qū)域進(jìn)行，陸陸續(xù)續(xù)需要一年左右的時(shí)間。

51條小區(qū)改造訴求

“目前精品小區(qū)建設(shè)方案進(jìn)行了兩輪溝通，設(shè)計(jì)方提供了第一稿方案，但還需要多輪商議和改動(dòng)。”陸雪敏告訴每經(jīng)記者。

如何收集業(yè)主們細(xì)枝末節(jié)的需求？據(jù)陸雪敏介紹，精品小區(qū)改造正式勘察前，居委會(huì)聯(lián)合業(yè)委會(huì)發(fā)放了問(wèn)卷，覆蓋到每個(gè)樓組群，最終收集歸納成了51條居民意見(jiàn)。

來(lái)源：安陽(yáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)代表提供

“外部環(huán)境提升方面，包括對(duì)小區(qū)門(mén)口形象的提升和改造、小區(qū)主干道的鋪設(shè)、路燈的更新和監(jiān)控設(shè)備的排布，扶手、坡道等適老化裝置。此外還有西面與隔壁園區(qū)相鄰的圍墻，準(zhǔn)備與園區(qū)協(xié)商改為更通透的造型，方便居民共享綠化景觀。健身設(shè)施重新布局，與綠化融合，停車(chē)位更加規(guī)整，不影響行人通行。在樓道內(nèi)，改造將圍繞墻體粉刷、線路整理、樓梯扶手材質(zhì)更換、門(mén)牌號(hào)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)等展開(kāi)，包括居民提出的煤氣管道超期服役、廚余管道外移等問(wèn)題，都會(huì)一并納入溝通方案中。”陸雪敏向記者介紹。

張老先生說(shuō)：“我們就希望小區(qū)干凈一點(diǎn)，綠化好、環(huán)境好，住在這里心情也舒暢了，幸福感也有了。”

“至于小區(qū)后續(xù)的改造、更新，我認(rèn)為是水到渠成的事兒。物業(yè)理順了，政府對(duì)老舊小區(qū)改造的資金到位了，那么隨后的工作就進(jìn)入正軌，和傳統(tǒng)的老舊小區(qū)改造的模式相似。通過(guò)長(zhǎng)寧區(qū)這個(gè)模式，使得物業(yè)管理更加順暢，也更好地推進(jìn)帶有遺留問(wèn)題的老舊小區(qū)的改造。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

上海市長(zhǎng)寧區(qū)2025年政府工作報(bào)告顯示，2024年，長(zhǎng)寧區(qū)新開(kāi)工精品小區(qū)建設(shè)100萬(wàn)平方米，2025年將持續(xù)改善居住環(huán)境，推進(jìn)小梁薄板等“兩舊一村”改造。同時(shí)，深入實(shí)施精品小區(qū)建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯工作，引導(dǎo)加強(qiáng)后期運(yùn)維。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。