北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是孩子家長，外地的，對北京房子可以說一無所知，所以懇請章哥幫我分析一下。兒子在亦莊，國企外包，女朋友在望京，阿里巴巴，他倆月收入目前到手的共2.5萬左右，年底會有十萬多點的獎金，都工作6年了，目前他倆公積金賬戶有約25萬。都沒有北京戶口。

兩家庭背景是這樣的，我們在縣城，夫妻事業編，兩人工資各七八千。在香河先后買2個房，總投入近180萬。女孩家燕郊的，自住一套，出租一套，她父母沒有工作，據說社保開的很少。

我的問題是：

1、從我描述的我們自身條件和目前的經濟形勢以及房價走勢看，適不適合現在在北京買房子？如果買，香河的房子必須賣掉一個，未來香河還會有一點點上浮嗎？如果不買，27年再出手？

2、如果首付300萬，貸款150，可以選擇哪里？有人推薦宋家莊地鐵站附近或者十里河，章哥有什么好的建議嗎？具體哪些小區我們可以考慮？

我關注章哥好久了，我這么描述訴求好像也不全面，重點我是真的不懂，麻煩了，請您盡量多多給些建議，榴景秀苑您了解嗎？

A：

1、房子是用來住的，即便不考慮經濟形勢和樓市行情，那兩人都工作6年就是28歲了，從結婚自住的角度也該買房啊。

經濟形勢的話是肯定很不好，樓市也低迷到幾乎最低點。我不認為北京房價還能走低什么，因為一是租金收益率已經和銀行存款利率差不多了，二是救市政策還會出臺，銀行也會繼續的降息降準。我不認為北京房價還能大漲，但對抗通脹還是能做到的。

2、香河的房價，如果北京要上漲的話當然也是跟隨了，北三縣歷次行情都是如此。但單獨上漲的可能性沒有，整體走勢也不太可能超過北京。

3、有需求就買，不著急那就等到27年唄。不過如果是想等香河回暖后再換到北京，那大概率是占不到什么便宜的。

4、450萬，亦莊和望京，那哪邊的工作穩定就靠近哪邊吧，緊著一方為好。這樣等有孩子后不至于兩人都奔波辛苦，便于照顧孩子。

如果取中的話常規建議是東五環外的常營附近，這預算能買到兩居，各項算兼顧，包括保值，學校也能買到還不錯的（沒有學區溢價）。

5、宋家莊或十里河，自住角度都挺好的，價格相對低，配套也齊全。劣勢地段兒不算太強，都收到“南三北五”的影響。典型的是十里河的弘善家園，價格走勢明顯弱于北部。但對應的是居住的性價比高，所以看自己更注重哪方面吧，各有優劣。

6、我沒什么明確建議似的，還是先決定是否買房吧，然后再看買在哪邊。如果是靠近亦莊，那常規建議是買在河西北部，這里目前還不算亦莊學區，沒學區溢價，如果將來劃入亦莊就算占便宜，沒劃入也不吃虧。

如果是在望京，那常規建議是在北部為主，包括來廣營的阿里附近，價格走勢比南部強一些。還沒結婚就避開陳分等帶溢價的學區，等孩子上學期再考慮也不晚。

7、榴景秀苑，不算太了解，魯能（央企下屬）開發的，政策性住房，土地拍賣的時候轟動北京地產界。另一個名字是“魯能豐和臺”，四環內第一個自住型商品房，限價2.2萬，魯能肯定是至少沒賺錢。小區不錯，挺好的圍合式次新小區，規模小點兒，公寓形式，價格走勢普通吧，在板塊內也沒占到多少便宜，優勢是經濟實惠。

僅供參考。

二

Q:

請問，我想問問北京租購同權的情況，在我印象中這政策很多年了，那怎么現在還會有學區房呢？當然我有房子，只不過是郊區的，而我在東三環上班，租房，我想讓孩子上白家莊小學，將來上八十中。

但房東不同意，說除非是買房，否則租房的上不了。所以我很糾結，不是說不能買，而是我買房沒有意義，家里本身有房沒必要再買。所以我想起租購同權了，好多年了，什么情況了？怎么執行的？我這種情況怎么解決？

A：

1、租購同權是很多年了，一直存在。胡同里的平房大多都是公房，和私房的同樣上學，有戶口和居住證明就行了。然后北京明確租購同權是2012年，公租房出現了，政策就規定了租戶也可以就近入學，和本地買房的業主同等權利。

再之后是因為學區房出現+房價上漲，所以中央也提出了租購同權。之后是廣州積極響應，制定了租私人產權房也能在本地上學的政策。再之后就是北京也明確了租房上學的辦法，快十年了，執行的挺好的，雖然有些閑置但也算公平。

2、之所以還有學區房，就是因為學區劃片唄，學校之間也是有差距等級的。這就跟買車+租車似的，擁有同等的交通權利，也是租購同權。但畢竟有買車的，也有車牌子的限制，那這牌子就自然出現溢價了，跟學區房的道理一樣。

3、房東有什么權利不同意啊？我估計是您沒太理解，他的意思應該是白小+80的學位緊張，有房的還安排不過來呢，租房的就順位靠后唄，未必能對口入學。

這就是資源緊張時候的無奈手段，要不然應該怎么分配??？是排隊還是搖號，或者是家長們考試？實在不行就打一架？甭管用哪種機制都得有個規則吧，再不合理的制度也比沒有強，再不合理的交規也比隨便亂開強。

4、您這問題不好解決，可以租房試試，具體的申請資格和流程網上都有，自己對照著準備吧。普通中學都不難申請，租房也能對口，但學校越好難度就越大，好資源什么時候都稀缺，憑本事靠運氣的搶吧，我幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

請問：我的購房預算400w左右，在朝陽門工作，孩子在朝陽區崔各莊上學，目前租房住在學校跟前。明年孩子要上高中了，我們非京戶有工作居住證，是不是上高中一定要有房產呢，如果是，那要買房買在朝陽區，哪里方便通勤呢，也能保值一些，房子兩居就行，求推薦！

A：

1、高中不是義務教育，也就不對口入學，和房產沒任何關系，只要符合規定就行。是指普通高中嗎？那就是符合九類人的政策，不用有房產。

2、哪里通勤方便得看自己的工作地點了，這外人不好建議，只能是自己感受。

3、400萬預算，常規建議是東四環外，先看朝青四惠一帶。過幾年還要置換的就看商品房，房齡新一些的流動性好，保值大多數都至少不落后。如果沒合適的就看五環外常營一帶，能買到更大的面積。保值大多不錯，包括草橋的那幾個保障房小區。

如果是長期居住的話看老房也行，無所謂房齡了，只要戶型宜居就行，必定是跟隨板塊大盤漲跌，不吃虧也不占便宜。

4、不過說實話，既然明年就要中考了，怎么這會兒還提上學相關的問題啊？提醒一句，如果只是有工作居住證，不是“九類人”，那是上不了北京普通高中的，只能是職高中?；蚣夹?，再或者是民辦國際校。但如果是九類人，那有沒有工作居住證都無所謂，都能按規定上普高。

據說是有能辦理用工居證上普高的機構，但我只是聽說，沒接觸過，也沒見過成功案例。

僅供參考。

四

Q:

我們想問成都的房產問題。我們名下是有一套海淀五棵松的小兩居，估價400萬吧，但是租金只有每月5000多塊錢，刨去取暖費和物業費的年化收益率1.4%。

現在是孩子的同學介紹了成都的房子，70年產權的商住兩用，租金收益率能達到3%以上。400萬可以買兩到三套，手續問題都能解決。

A：

1、我對成都不懂啊，好幾年都沒去過了，對當地樓市都沒感覺了，不敢瞎說。

2、不過說個樓市的普遍規律吧。如果租金收益很高，那通常都意味著風險大或升值慢，也就是甘蔗不能兩頭甜，不可能各項優勢都占。

那如果說成都這房子的收益率真的3%，那大多數都是因為價格走勢偏弱，而且還不太好賣，否則您孩子的同學也犯不上找北京人去接盤。

3、另外如果想投資70年的商住兩用，那北京其實也有的是，400萬肯定能買到，租金收益率也能在3%左右，至少2%以上吧。

比如典型的朝陽雙井的優士閣，昨天剛有人問我的。地段兒非常好，房價也相對低，單價才3萬多一平，一套100來平的400萬吧。租金是能租每月1萬以上，每年十多萬，收益率應該在3%左右了，跟成都的差不多。

4、所以我建議是先考慮好這種商住兩用的公寓的優劣勢，或者是自己的主要需求，看自己更重視哪方面，想好了再行動。另外我覺得沒必要舍近求遠，北京很多收益高的呢。更典型的就是Soho，70年的那種，租金收益也都不低，就是升值慢點兒而已。

僅供參考。

五

Q:

我遇到個大難題，我家孩子明年上學，而我們的房子在紫薇天悅，對口陳經綸嘉銘，在朝陽是很不錯的，但感覺還是不如西城，所以就添了200萬換到了月壇的船舶家屬院，對口三里河三小。

但這幾個月和鄰居交流才發現，西城的派位似乎有些名額傾向太嚴重了，普通家庭是很難選中八中等校的，鐵二的概率都不高。而且得知如果派入161以下的中學，那從成績來說是不如陳經綸嘉銘的。

所以我們現在很糾結了，感覺這次換房太草率了，房子居住條件下降了很多，學校也很有可能不如原來的。但如果再換回去是不是也沒有道理啊，平白無故損失了好幾十萬。

A：

1、這也不算什么難題吧，既來之則安之，不琢磨不就不糾結了嗎！

2、簡單說吧，以陳經綸嘉銘的成績排名來說，如果換到西城普通學區算是失誤，或者是沒什么意義。但換到月壇不算草率，畢竟是西城頂級學區，從整體資源來說是優于朝陽的。也就是說朝陽是單獨的學校很強，而西城是整體的資源更強。

3、從房子來講怎么說呢？肯定是增加了學區溢價的比例，但也不算太高吧。嘉銘桐城如果不是太大的戶型，或者千萬左右的房產的溢價是10%左右。而月壇增加200萬之后估計租售比應該在1000左右，溢價率30%吧，所以也就增加了20%左右，說的過去，畢竟得到了西城的教育資源。

4、所以我覺得沒必要太糾結了，已經如此，何必自己找別扭呢？而且西城的派位挺公平的，所謂的傾斜無非是政保而已，這本身就跟普通家庭無關，甭琢磨就無所謂了。最重要的是離小升初還早著呢，到時候要中獎了呢？那不就皆大歡喜了嗎！

5、總之我覺得沒必要糾結，還是這話，既來之則安之，世上本無事，沒必要自擾之。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。