這兩天，廣州規(guī)自局公布了番禺黃沙島地塊的控規(guī)。

沒錯，就是那宗前不久在番禺土地推介會上亮相，被稱為番禺二沙島的地塊。

在彼時亮相的21宗地里，這是唯一一宗被歸為“傳世”類的，足見含金量有多高。

從這個黃沙和二沙島融合的名字就能看出，這塊地主打的就是——

墅區(qū)，江景。

這次公布的控規(guī)，就能看出這塊地是如何天賦異稟——

- 容積率1.1

- 限高24米

這兩項疊加，就決定了這塊地基本就是做純墅區(qū)，至少也是疊墅產(chǎn)品。

這個稀缺性，我想不用我多說。

過去10年，廣州公開出讓的宅地中，容積率低于1.1的，不超5宗。其中番禺僅有過1宗，是華南板塊的南草堂村地塊，即五礦萬樾臺項目。

當(dāng)然，今年開始，情況已經(jīng)有所改變。廣州的禁墅令，隱隱有松動的跡象。

自2025年來，廣州低密度宅地“刷臉”的頻率越來越密，共掛出6宗容積率低于2的宅地，在今年掛牌宅地中占比高達(dá)30%。

其中，就有像天河馬鞍山地塊、白云六片山地塊這樣，自然條件優(yōu)渥，天生適合做墅類產(chǎn)品的地塊。

而作為番禺區(qū)代表的黃沙島地塊，各方面條件也沒得說。

論地段，就在番禺廣場南面，距離番禺廣場直線距離不過約700米。

論景觀，南面一線臨江。加上是江心島，四面環(huán)水。

而且根據(jù)控規(guī)圖，地塊三面還將打造為濱江公園。

這個居住環(huán)境，比起“正版”二沙島，除了江景低配點之外，也不輸多少。

論居住氛圍，地塊周邊，便是番禺老牌的別墅區(qū)黃沙島花園。

雖說已經(jīng)開發(fā)20多年，樓齡較老，但目前貝殼上面的掛牌價依舊堅挺。

目前僅有一套獨棟別墅掛牌，總價2360萬。

這個地段建墅區(qū)，客群也很精準(zhǔn)，就是番禺本地的改善客。

畢竟作為番禺區(qū)府所在，番禺廣場周邊的老錢數(shù)量，還是不少的。

加上鄰近別墅區(qū)，如今這些人自然會有置換的需求。

但如今的番禺廣場，大多數(shù)人熟知的優(yōu)勢，是地鐵方便。新盤大多也是剛改產(chǎn)品。

吸引主城區(qū)工作的剛改客足夠，對周邊要置換的老錢來說就有點不夠了。

別說什么有錢人現(xiàn)在都偏愛大平層，那也很大程度是由于真·別墅的斷供。

像萬博、洛溪島，近期都有別墅成交。

可見番禺的老錢，購買力還是在，對別墅的執(zhí)念也還是在。

而且在黃沙島地塊之外，天河、白云的低密地塊，也可能給市場帶來些震撼、

都說廣州人苦高容積率、高層久矣，那接下來，這一局面，要改變了。