2025年5月28日，關于“國內首批專項債收購存量商品房”消息受市場關注。從信息源看，其源于5月13日浙江省財政廳官網消息，即《2025年浙江省政府專項債券（十三～二十期）信息披露文件》。此次信息顯示，2025年浙江省政府專項債券(十三～二十期)總額552.67億元，其中有超16億資金涉及專項債收購存量商品房工作。

本報告認為，浙江省已在全國率先推進專項債收購存量商品房工作，市場信號意義極強。浙江的做法說明，專項債在此前收購閑置土地同時，當前也開始介入到庫存商品房的收購工作。這充分體現“嚴控增量、盤活存量、提高質量”政策的進一步落實，亦是房地產去庫存工作的重要模式。本報告對這一創新和示范案例進行系統分析，以更好把握專項債收購存量商品房的操作模式，亦對后續各地保障房房源籌集等工作提供更新思考。

專項債的政策導向

1、專項債的三部曲模式

專項債的功能發揮，經歷了三部曲過程。最早的專項債，其實是用于城中村改造和保障房建設領域的。而在今年一季度，在廣東率先推進改革，即對閑置土地收購落實了專項債支持政策。據此可以認為，在2025年5月前，專項債和存量商品房的關系并不密切，亦沒有公開的收購案例。所以，此次5月份浙江省通過專項債收購存量商品房的舉措，是專項債功能方面的突破和再次創新，體現了專項債政策工具的應用范圍在擴大，具有行業風向標意義。

當前開啟“專項債收購存量商品房”的實踐，并非浙江省的創新，實際上是浙江省深入貫徹落實黨中央國務院的相關精神所做的率先改革。這里我們梳理三個重要的政策導向。1）2025年3月5日，全國兩會政府工作報告明確：實施更加積極的財政政策?！瓟M安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。2）3月16日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》指出：更好滿足住房消費需求?！试S專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。3）4月25日，中央政治局會議明確：加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。此類政策導向說明，專項債收購存量商品房是今年的一項重要工作。浙江省實踐，說明各地在陸續推進有關工作，亦說明財政或債券工具在去庫存方面將發揮更大的作用。

2、專項債和保障房再貸款的區別

除了購房者認購房源外，最近兩年庫存商品房是如何被收購的？本質上是采取“以購代建”模式，并獲得保障房再貸款的資金支持，進而對符合條件的庫存商品房進行收購，并據此轉為保障房。具體流程是：保障房企業或安居集團向商業銀行或政策性銀行申請保障性住房再貸款，經審核后，由相關金融機構發放貸款，用于收購符合條件的庫存商品房，并將其改造為保障性住房，包括保租房、配售型保障房等類型。根據一攬子金融政策導向，目前保障房再貸款利率已從1.75%下調至1.5%，體現了結構性貨幣工具的支持導向。

而此次浙江推進專項債收購存量商品房，意味著庫存商品房的收購模式進一步增加，政策工具更加豐富，即包括了金融工具（保障房再貸款）和財政工具（專項債）。我們認為，要系統認識和理解這兩項工具，其有助于更好推進去庫存有關工作。這里對這兩項政策工具的異同點進行列表分析。

3、浙江和廣東的專項債對比

此次浙江率先試點具有信號意義，亦有助于豐富對專項債的認識。其中專項債收儲閑置土地，最早在廣東進行，即今年一季度的系統性工作。而專項債收購庫存商品房，過去沒有實踐，目前則是在浙江最先探索。選擇這兩個省份，說明改革的導向很清晰，即優先在經濟發達、債務償還能力強的省份推進。這里對這兩個省的操作模式列表說明。

專項債相關收購情況

1、相關債券信息

根據梳理，此次浙江省一共有8個住宅項目列入專項債收購商品房的范圍之中。這里對相關項目的具體來源進行檢索并列表。從8個項目看，其分別屬于三支不同的債券，即“25浙江債23”、“25浙江債25”、“25浙江債26”。從歸屬看，均屬于“其他項目收益專項債券”。需要說明的是，這三只債券包括的項目很多，涉及各類公益性項目如學校建設等，而8個住宅項目僅僅是打包中的部分產品。

2、樓盤項目區位

我們對此次8個項目的區位情況進行列表分析。統計顯示，在8個項目中，湖州有4個、溫州有3個、嘉興有1個。這也體現了本次工作的特點，即優先選取浙江省內經濟相對發達的三四線城市。而從項目的具體區位看，既有核心城區，也有一些重點街鎮，具有很好的分布屬性。

3、收購相關情況

對此次8個項目進行分析，列表如下。統計顯示，此次浙江8個項目，將投入16.53億元專項債資金。平均來看，一個項目約2億元，支持力度較大。而從項目組成來看，包括了普通住宅項目和車位項目。從用途來看，更多是保租房的用途。

三四線庫存情況分析

1、百城庫存數據的分析

浙江省此次推進專項債收購存量商品房，并沒有在省會杭州率先推進，而是在湖州、溫州和嘉興三個地級市實施。其給我們一個重要啟示，即專項債收購存量商品房的動作，是率先在發達的三四線城市中推進的。這和三四線城市高庫存和去庫存訴求等都有關系。

根據易居研究院全國百城住宅庫存數據，2025年4月，統計的64個三四線城市存銷比高達30.5個月。這意味著在不新增供應和以目前新房銷售的速度下，現有新建商品住宅庫存需要約30.5個月才能消化完畢，該周期遠超一線城市13.4個月和二線城市18.2個月的水平，也遠遠超過14個月的合理值水平。

從城市橫向對比來看，三四線城市高存銷比暴露出此類城市供大于求的矛盾，庫存積壓嚴重且去化難度較大。此類問題既和人口規模、城市能級等有關，也和購房需求潛力等有關。去庫存周期偏長，會使得供求關系惡化和失衡，并干擾房價走勢和市場信心，嚴重者引發金融風險問題。因此，浙江省此次通過專項債收購存量商品房的實踐，為破解三四線城市和高庫存城市的去庫存矛盾提供了可借鑒路徑。

2、浙江三市去庫存情況

本部分對浙江三市的新建商品住宅去庫存周期進行統計。從此類數據可以看出，湖州的去庫存周期明顯要高于嘉興和溫州。這也側面說明，此次湖州推進的項目較多，也基本上吻合市場的庫存結構和現狀（過去房地產市場過熱時期，嘉興樓市火爆以后，湖州樓市緊跟火爆，造成了新盤供應明顯偏多的問題）?？傮w上此類城市庫存略高，但處于風險可控范圍（一般在24個月左右屬于偏高，但風險依然可控）。通過收購存量商品房，也為后續庫存去化壓力的下降創造更好基礎。

政策意義和啟示

1、政策意義分析

此次浙江政策和實踐具有三個重要導向。其既體現了政策創新性與前瞻性，也反映出對當下房地產去庫存的全方位支持。相關政策操作發揮了非常好的商業價值和社會價值。

一是政策工具正發揮協同效應。浙江省積極推進相關工作，利用財政手段更好去庫存。而廣東等地此前積極推進專項債收儲閑置土地。此類省份的做法，都為后續各地用足用好政策組合拳提供了思路。實際上，除了此類政策工具，后續金融創新工具也可以積極推進，這都可以為存量房地產的去化提供更大支撐。

二是更好促進風險防范化解。庫存和存量的問題，本質上也是一個金融風險的問題。若不及時化解，會產生很多沉淀成本，并滋生金融風險。專項債資金的介入和應用拓展，都是各地企業等可以積極關注的工作。要充分認識到此類資金在解決房企去庫存方面的重要功能，并和房企防范化解金融風險、改善流動性等工作進行有效對接。

三是促進民生保障屬性的體現。通過專項債工作，將庫存商品房轉化為保障性住房，本身就體現了民生的屬性和導向。當前各類資源積極跟進，都有助于構建“商品房-保障房”的動態轉化機制。這種機制在滿足商品房市場去庫存的同時，也有效保障了保障房的供給工作。“市場盤活+民生兜底”的模式，為其他地區提供了可復制、可推廣的樣本，也實現了經濟利益與社會效益的雙贏。

2、對各地的啟示

此次浙江操作對于各地都有非常重要的啟示，這里進行重點分析。我們認為，要有舉一反三的思路，更好促進有關工作的開展。

一要系統盤摸庫存結構和區域。從對庫存規模的盤摸情況看，實際上不光是三四線城市，即便是一些大城市和核心區域，也存在庫存的壓力。產生這種庫存壓力的原因有很多，比如說地價太貴，抑或是周邊項目供應太多。所以對各地來說，要積極研究庫存結構，尤其是對于已經封頂或竣工的庫存商品房，更要積極和專項債工作對接，更好推進去庫存工作。

二是要研究好“推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”的政策體系。后續可以適當拓寬人群或需求的范圍，舉個例子，一些郊區的庫存商品房，是完全可以改造為“物流司機之家”。因為物流司機或貨運司機往往會在郊區作業或停留，此時積極挖掘相關租售需求，并把庫存房改造為保障房，相信完全可以獲得市場的青睞。在這方面，要用足用好專項債政策工具，同時主動謀劃，更好促進相關工作的開展。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院