香里灣售樓處 圖片來(lái)源：吳若凡/攝

吳若凡 中房報(bào)記者 苗野 上海、北京報(bào)道

浙江省淳安縣香里灣度假村項(xiàng)目因“容缺備案”驗(yàn)收引發(fā)的爭(zhēng)議持續(xù)發(fā)酵。

在“保交房”政策背景下，施工方、開(kāi)發(fā)商與監(jiān)管部門(mén)圍繞竣工驗(yàn)收程序合法性、工程款支付及違建認(rèn)定等核心問(wèn)題各執(zhí)一詞，勾勒出一幅復(fù)雜的多方博弈圖景。

2025年5月20日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)新媒體平臺(tái)發(fā)布深度調(diào)查報(bào)道《千島湖香里灣項(xiàng)目違規(guī)驗(yàn)收風(fēng)波：工程款糾紛下的“保交房”爭(zhēng)議》，披露浙江省淳安縣“香里灣”度假村項(xiàng)目存在施工單位未參與竣工驗(yàn)收備案、竣工備案圖紙與實(shí)際施工圖紙不符、超規(guī)劃建設(shè)等爭(zhēng)議。

報(bào)道指出，項(xiàng)目在“保交房”政策背景下，以“容缺備案”方式完成驗(yàn)收程序，但相關(guān)操作被質(zhì)疑涉嫌程序違規(guī)。

報(bào)道刊發(fā)后，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)陸續(xù)收到淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：淳安縣住建局）、杭州圣域嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（開(kāi)發(fā)商，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：杭州圣域嘉）及新世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)有限公司（總包方，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：新世紀(jì)建設(shè)）的書(shū)面回復(fù)。

三家單位圍繞淳安縣“香里灣”項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案、工程款支付及違規(guī)建設(shè)等問(wèn)題相繼做出回應(yīng)，且各方回應(yīng)差異較大。

開(kāi)發(fā)商回應(yīng)

工程款支付爭(zhēng)議：合同執(zhí)行與資料提交的博弈

此前報(bào)道中提及，開(kāi)發(fā)商杭州圣域嘉以“銷(xiāo)售不暢”為由拖延支付工程款，雙方在工期延誤賠償、付款節(jié)點(diǎn)等問(wèn)題上分歧嚴(yán)重。

杭州圣域嘉在給中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的書(shū)面回應(yīng)中表示，工程款支付已按照合同條款執(zhí)行，且已超出合同中約定的支付比例。根據(jù)合同條款，項(xiàng)目一期工程在各幢樓主體驗(yàn)收合格后支付到實(shí)際完成工程量造價(jià)的75%，全部竣工并上報(bào)完整資料后支付到85%。由于新世紀(jì)建設(shè)至今未提供完整工程資料，故未達(dá)到85%的支付比例。

此外，杭州圣域嘉還表示，雙方委托的第三方審計(jì)公司已于2024年12月31日完成審核初稿，但因新世紀(jì)建設(shè)不配合提供工程資料和核對(duì)造價(jià)，導(dǎo)致最終結(jié)算造價(jià)未能確定。

新世紀(jì)建設(shè)表示，2024年9月，公司在淳安縣住建局領(lǐng)導(dǎo)的見(jiàn)證下向建設(shè)單位移送了用于工程造價(jià)審核的全部紙質(zhì)版竣工圖。此外，公司從未收到過(guò)建設(shè)單位或建設(shè)單位單方委托的造價(jià)審核單位發(fā)送的“審核初稿”。

新世紀(jì)建設(shè)稱(chēng)，項(xiàng)目一期工程實(shí)際完成量總價(jià)已達(dá)1.08億元，根據(jù)合同條款第三部分專(zhuān)用條款第12條，項(xiàng)目一期工程按各幢樓主體驗(yàn)收合格后支付到實(shí)際完成工程量造價(jià)的75%，而不是合同總價(jià)的75%，且2024年5月竣工備案時(shí)，淳安縣住建局已采用“容缺備案”機(jī)制認(rèn)可項(xiàng)目合規(guī)性。

新世紀(jì)建設(shè)表示，其嚴(yán)格按合同約定提交自身施工范圍的資料，但圣域嘉公司另行發(fā)包的門(mén)亭、地下室改建等工程資料未納入總包備案范圍，相關(guān)缺失材料應(yīng)由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

新世紀(jì)建設(shè)認(rèn)為，在協(xié)調(diào)過(guò)程中，杭州圣域嘉拒絕討論工程款支付問(wèn)題，只談驗(yàn)收，這直接影響了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和驗(yàn)收。

淳安縣住建局在核實(shí)情況后指出，自2023年8月份起，施工方與開(kāi)發(fā)商因工程決算、工程款支付等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛?？h住建局、項(xiàng)目屬地政府多次組織協(xié)調(diào)無(wú)果。在協(xié)調(diào)期間，施工方擅自退場(chǎng)，影響了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和驗(yàn)收?？h住建局建議雙方按照《施工合同》約定，通過(guò)司法途徑解決糾紛。

施工方對(duì)開(kāi)發(fā)商回復(fù)函的說(shuō)明

“容缺備案”爭(zhēng)議：政策合理性與程序合法性的碰撞

首篇報(bào)道中提及開(kāi)發(fā)商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整資料的情況下，通過(guò)“容缺備案”完成了項(xiàng)目驗(yàn)收。

新世紀(jì)建設(shè)認(rèn)為，建設(shè)單位建設(shè)的是酒店而非住宅，并不適用于“保交房”政策，一期項(xiàng)目已經(jīng)竣工，性質(zhì)屬于酒店，而非一般住宅樓，項(xiàng)目二期也已開(kāi)工建設(shè)。對(duì)于“容缺備案”程序，公司提出質(zhì)疑，要求提供具體政策文件及法律依據(jù)，至今未果。

杭州圣域嘉認(rèn)為，由于新世紀(jì)建設(shè)逾期不提供竣工備案資料，導(dǎo)致“香里灣”項(xiàng)目一期已銷(xiāo)售住宅面臨逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重侵害購(gòu)房群眾合法權(quán)益。在多次協(xié)調(diào)無(wú)果后，根據(jù)“保交房”政策，項(xiàng)目得以按“容缺備案”方式完成驗(yàn)收。杭州圣域嘉強(qiáng)調(diào)，這一做法是為了維護(hù)購(gòu)房者的利益，并非未通知施工方或未提交完整資料。

新世紀(jì)建設(shè)表示不存在拒交資料行為，實(shí)際原因?yàn)榻ㄔO(shè)單位未依法組織驗(yàn)收且未匯總總包資料。針對(duì)項(xiàng)目存在的違建和未批超建問(wèn)題，公司已向淳安縣住建局提交書(shū)面異議，明確主張工程不符合法定驗(yàn)收條件。

淳安縣住建局在核實(shí)情況后回復(fù)稱(chēng)，因“香里灣”一期項(xiàng)目已售住宅部分逾期交付，為維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，根據(jù)“保交房”工作要求，決定采取“容缺備案”方式。

淳安縣住建局表示，已多次組織雙方協(xié)調(diào)，但因分歧過(guò)大未能達(dá)成一致。在施工單位拒不提供竣工驗(yàn)收資料的情況下，根據(jù)省市相關(guān)政策，允許以房屋建筑安全性鑒定報(bào)告替代工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告?？h住建局強(qiáng)調(diào)，此舉是為了解決房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，保障購(gòu)房者利益，且程序合規(guī)。

三家單位在竣工驗(yàn)收備案的合法性及“容缺備案”問(wèn)題上存在明顯分歧。

杭州圣域嘉強(qiáng)調(diào)維護(hù)購(gòu)房者利益的政策合理性，新世紀(jì)建設(shè)對(duì)施工資料提交和“保交樓”適用政策等提出質(zhì)疑，并要求政策透明度，而縣住建局則稱(chēng)依據(jù)相關(guān)政策和工作要求，解釋了采取“容缺備案”的原因和程序合規(guī)性。

違建糾紛：舉報(bào)認(rèn)定與處理程序的爭(zhēng)議

首篇報(bào)道中提及，“香里灣”一期項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)商擅自增建2000平方米地下室、改建等一系列情況，項(xiàng)目現(xiàn)狀與經(jīng)過(guò)審批的圖紙（包括施工圖紙、竣工圖紙）有明顯的不符。

對(duì)此，杭州圣域嘉表示，一期地下室于2021年向規(guī)劃管理審批部門(mén)申請(qǐng)變更過(guò)，不存在超規(guī)劃開(kāi)發(fā)。同時(shí)，2號(hào)樓外側(cè)的門(mén)樓不存在違建情形，因?yàn)樵撻T(mén)樓在2017年通過(guò)的方案中有效果圖及建筑相關(guān)圖紙，并在一期規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)符合建設(shè)方案。

新世紀(jì)建設(shè)指出，關(guān)于2000平方米的增建面積，淳安縣自然和資源規(guī)劃局曾答復(fù)稱(chēng)屬于二期建設(shè)范疇，與一期無(wú)關(guān)。因此建設(shè)單位在未取得一期工程《建設(shè)工程施工許可證》的情形下，在一期建設(shè)中建成了“地下部分”應(yīng)屬違建。

關(guān)于門(mén)樓等問(wèn)題，2024年11月5日，新世紀(jì)建設(shè)向淳安縣綜合行政執(zhí)法局高鐵新區(qū)中隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：淳安縣綜合執(zhí)法局）舉報(bào)了圣域嘉千島湖“香里灣”度假村項(xiàng)目一期的違建問(wèn)題，具體涉及1號(hào)、2號(hào)、5號(hào)樓房的通高陽(yáng)臺(tái)部分擅自澆筑鋼筋混凝土平臺(tái)。然而，在淳安縣綜合執(zhí)法局的《立案審批表》中，案件來(lái)源卻被描述為“巡查中發(fā)現(xiàn)”，而非新世紀(jì)建設(shè)的投訴。

新世紀(jì)建設(shè)認(rèn)為，執(zhí)法局之所以回避“投訴”這一案件來(lái)源，是因?yàn)椤巴对V”形成的行政處罰案件需要回應(yīng)投訴人的訴求，而“巡查中發(fā)現(xiàn)”的案件則無(wú)需顧及投訴人，因此本案被刻意異化為“巡查中發(fā)現(xiàn)”，存在故意作虛假記載的情況。

施工方對(duì)住建局回復(fù)函的說(shuō)明

對(duì)此，淳安縣住建局表示，淳安縣綜合執(zhí)法局對(duì)違建情況進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)從2024年7月20日起，開(kāi)發(fā)商杭州圣域嘉涉嫌在未取得規(guī)劃許可證的情況下，擅自將1號(hào)、2號(hào)、5號(hào)樓房的549處通高陽(yáng)臺(tái)基本澆筑完畢，涉及面積約1880平方米。淳安縣綜合執(zhí)法局向開(kāi)發(fā)商下達(dá)了責(zé)令停止施工通知書(shū)，并開(kāi)展了立案調(diào)查。期間，執(zhí)法局委托了第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)是否可以拆除進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)果為不宜拆除。同時(shí)，為慎重起見(jiàn)，執(zhí)法局已經(jīng)安排另一家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)再次進(jìn)行鑒定，案件仍在進(jìn)一步辦理中。

淳安縣住建局回應(yīng)

此外，杭州圣域嘉在來(lái)函中對(duì)新世紀(jì)建設(shè)提出幾點(diǎn)質(zhì)疑：其一，詢(xún)問(wèn)新世紀(jì)建設(shè)為何未按合同約定提供竣工備案資料，并要求明確相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)；其二，詢(xún)問(wèn)新世紀(jì)建設(shè)為何不安排人員核對(duì)工程結(jié)算初稿，影響項(xiàng)目結(jié)算推進(jìn)；其三，質(zhì)疑新世紀(jì)建設(shè)不通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、訴訟等正常途徑解決爭(zhēng)議，而是通過(guò)造謠、損害其商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行要挾；其四，認(rèn)為新世紀(jì)建設(shè)不按合同履行義務(wù)、犧牲購(gòu)房群眾利益。

新世紀(jì)建設(shè)對(duì)此逐一進(jìn)行了回應(yīng)：首先，因門(mén)樓非己方施工卻建于主體結(jié)構(gòu)上，存在安全隱患，因此，不愿為非己方施工項(xiàng)目蓋章?lián)?zé)。其次，對(duì)于淳安縣住建局的“容缺備案”驗(yàn)收，已書(shū)面申請(qǐng)公開(kāi)政策法律依據(jù)遭拒。公司堅(jiān)持依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》執(zhí)行驗(yàn)收程序。再者，否認(rèn)建設(shè)單位所稱(chēng)己方不安排人員核對(duì)結(jié)算初稿，指出是建設(shè)單位故意拖延結(jié)算，合同規(guī)定三個(gè)月，至今已超一年。最后，說(shuō)明通過(guò)媒體監(jiān)督促進(jìn)政府依法行政是無(wú)奈之舉和正當(dāng)權(quán)利，向社會(huì)揭露建設(shè)單位不誠(chéng)信行為是社會(huì)責(zé)任，意在提醒政府部門(mén)制止違法建設(shè)。

杭州圣域嘉向本報(bào)發(fā)函時(shí)稱(chēng)，此前關(guān)于香里灣項(xiàng)目工程款糾紛及違建問(wèn)題的報(bào)道“僅依據(jù)新世紀(jì)建設(shè)單方陳述，未充分核實(shí)公司及政府部門(mén)信息即發(fā)布，導(dǎo)致公眾認(rèn)知偏差，并對(duì)企業(yè)商譽(yù)和經(jīng)營(yíng)造成重大負(fù)面影響”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)“香里灣”項(xiàng)目糾紛的報(bào)道，系基于公共利益原則，報(bào)道內(nèi)容均以雙方往來(lái)函件、政府公開(kāi)文件等書(shū)面材料為依據(jù)。