一

好房子一面世，地產市場的博弈，頓時出現了兩條賽道。

一條是，新規大戰老規。

目前戰局是，新規產品把老規產品按在地上摩擦。

如果沉浸式觀察過去半年的樓市，你會輕易發現，新規產品那個優越感，價格自信呀，極具感染力，順帶連買房人都迅速上頭，短短幾個月內 買房認知就完成了新舊切換，硬生生制造出來 一條新的買房鄙視鏈。

連一勺言這樣以理性自居的自媒體都不得不趕著喊，大家都要交一個「好房子稅」。

另一條是，新規產品之間的軍備競賽正劇烈升溫。

這話容易理解。

面對老房子，好房子很有優越感。但是，好房子上市多了，該打的仗，一個都不能少。

好房子出現的多了，大家也必須回歸現實：

這屆買房人的錢包到底還剩幾個？

他們買單的意愿還有多少？

好房子到底應該在哪里開卷？

二

好房子是一個好戰略。

買房需要很多理由。

但是，不買房只需要一個理由：價格上漲預期消失了，那就等等看，看誰等得起。

現在，參考外部成功經驗，推出好房子戰略，改進規劃尺度，主打一個讓利與民。

政策的目標是，熱重啟地產市場，讓它繼續扮演它一直扮演的角色。

大家是認這個理由的，心照不宣。

但是，怕就怕，買房人高度評價了好房子戰略的宏大敘事，最后，只認得房率。

一個高得房率指標，接管了很多買房人的買房心智。

這個現實令人惋惜。

畢竟，偌大一個行業，不應該沉醉于一個面積黑科技游戲。

所以，我們有義務找到更有代表性的案例來證明，真正能夠給地產重啟以關鍵一臂之力的好房子，應該長什么樣子。

三

北京海淀，最適合解這道題。

四個一線城市中，北京對得房率的執行最不激進。八城區中，海淀又最保守。

二者疊加，在北京海淀好房子的大PK中，得房率黑科技的魔法功能受到壓制。

于是，最好的場景出現了：這場中國好房子競賽，穿越浮華，進入到靈魂深處。

兩大選手開始登場。

2025年元旦，北京第一場土拍，海淀清河地王誕生，標價150億，成交 182億。

耗時四個小時，主流玩家悉數出現，競價413輪，雙地塊平均溢價率超21%。

其中，西地塊由華潤置地、招商蛇口與中鐵置業聯合體92億拿下，樓面價近9萬，東地塊由建發拿下，樓面價9.5萬。

這是一組令人激動不已的數據組合。

當它成交的那一刻，它已經不再僅僅是自己，而是代表了開發商對海淀，北京乃至一線樓市的信心。

四個月后，產品出街。西地塊取名 臻澐，東地塊取名海晏。

戰斗甚至在產品尚未揭開面紗前，情報戰已經悄然打響。

有了解小情報的朋友，說了兩個細節。

1，臻澐的總平圖先于海晏被曝光，然后，海晏悄悄修改了自己的總平圖，重新更新了一版。

2，規劃中的 臻澐樓棟外立面顏值，效果渲染圖十分驚艷，有消息說，海晏被要求向它靠齊。

沒有人比旁觀者更愿意看到這種刺激的對壘感。

在內部， 臻澐有三個標簽。

三家央企聯合出品的海淀好房子代表，華潤置地2025年的頭號作品之一，華潤置地在北京賣的最貴的項目。

第三點很有意思。

華潤置地起家于北京，創立31年來，開發項目無數，在市場高峰期，同樣位于清河板塊的橡樹灣在二手市場上曾經摸高到15萬+的價格天花板，但是這是二手市場的價格，單看新盤售價，這算是華潤置地在北京的第一次。

而且，華潤置地視海淀為自己絕對的主場，深耕25年，在海淀開發了六個項目，每個盤都有一個巨大的長尾效應。

比如，第一個項目華清嘉園是海淀二手市場上長期霸榜的明星流通盤，號稱宇宙中心學區房、碼農的第一套豪宅。

比如，五期橡樹灣重塑了清河板塊的地位，幸福里又是潤系IP的開山之作。

最新亮相的 臻澐，則負責為華潤置地在北京打響新規好房子的第一仗，其經驗心得，勢必會惠及未來。

同樣對于建發而言，這也是它進京四年來第一次真正的挑戰：首次進海淀，首次在北京開發頂豪，它賴以成名的中式IP，海淀人民是否買賬，懸念拉滿。

票房大片的所有元素都到位了，沒有人輸得起，高票房看起來也不是問題。

唯一的問題是，怎么贏的漂亮。

四

過去數年，出于對投資確定性的追逐，開發商投資端的競賽，正在濃縮成一個通用的公式：高能級城市+熟悉的主場+成熟的產品線。

這似乎沒有問題。

但是，在落地后，通常表現為產品線的復制粘貼，或者，從全國各地自家項目挑選一些爆款元素，最終拼接縫合成一個新的商品，換個新名字，就上了貨架。

一旦拿地，留給開發商的時間，每一分鐘都能量化出財務成本。所以，往往在這個時候，大家對產品設計的思路差異，就會暴露出真正的產品三觀。

清河百億地王誕生四個月后，海淀就被置于這樣一個時刻：什么樣的產品風格和設計思路，才會既取悅你，又尊重你。

半個月前，臻澐開了首秀發布會。前天，海晏也開了首秀發布會。

一對比，產品風格差異很大。

臻澐走的是理性敘事的走心路線，主打生活實感與「更懂」海淀。產品設計的重心，朝著真實生活感、功能性格外傾斜。

比如：

成長型空間：在北向餐廳區域，創新增設了一個學習區。

學習型公區：四點半學堂，圖書館，兒童興趣空間等。

功能性園林：藝術浮島花園，兒童達爾文營地，四季花廳等。

平權臥室：臥室平均面積至少11平米，三代每個人都是主角。

這些濃墨重彩的設計元素里，知識的權重很大，背后是華潤置地對海淀主場的理解，它完全瞄準了專屬于海淀的高知業主群體：院士、企業高管、名校教授等一批高薪群體。

生活實感的權重也被進一步放大。比如，臻澐在內外部噪音處理與健康照明這兩個生活痛點里，都給出了令人眼前一亮的解決方案。

臻澐的出場儀式，天然帶有一種「我更懂海淀」的氣質。相比之下，海晏的亮相，完全是行業狂飆年代我們很熟悉的那種大敘事套路。

清華教授開題，中間項目植入，吳曉波網紅壓軸，講的是產業、周期與資產配置之類的大命題。

在產品設計上，海晏一如既往把堆料游戲進行到底，中式大門、中式園林無懸念放到了C位，豪奢、禮儀帶來的壓迫感十足，海淀用戶到底需要什么，好像只有形式上的重要，讓位給了供給側的復制粘貼與自我陶醉。

產品風格差異之大，也讓兩家開發商對好房子的理解，被暴露在公眾面前，直接助推這場海淀好房子的競賽進入到認知層面：

好房子到底應該卷在哪里？

五

前面，我已經直率表達了對得房率的觀點。

那么，不卷得房率，卷什么？

卷得房率的產品競賽，其實是一種市場作弊。

不過，因為這種卷法，利國利民利當下，有宏大敘事加持，我們歡迎這種「作弊」。

但是，如果剔除掉得房率這個維度，過去兩三年，牌桌上的開發商都還處在同一個起跑線上，公區、車庫、會所、裝標等，你有我也有。

此時此刻，位于中國海淀的 臻澐與海晏，頗有看點的案例價值是，把好房子的兩種卷法或解題思路，近距離地，公然攤在桌面上，逼著地產從業者不能視若無睹，必須給出自己的態度。

一種是卷硬件，卷裝標，比的是誰更豪，誰更能制造出沖動感、購買欲，發力點是供給側。

一種是卷軟件，卷功能，比的是誰更懂，誰對空間關系的理解更接近地緣客群的生活真相，蓄力點是需求側。

兩種解法，都有擁躉，有客戶買賬。

但是，我更看好，這一屆好房子，要有向需求方虛心求答案的覺悟。

很顯然，華潤置地版本的好房子，這次站到了卷生活卷功能的一側，主動選擇在地化創新，臻澐成了這一解題思路最新的代言者。

據我了解，產品設計過程中， 臻澐做了360組以上的海淀客戶入戶深訪，過程中，生活的真相以意想不到的方式教育了慣性思考的地產人。

孩子要考體育，能否有50米的折返跑場景？

建議不要設保姆間，因為我們把保姆當家人，要住臥室。

保時捷放在車庫，每天上班都騎電動車。

家里要溫馨一點，不想太復雜。

海淀幾乎家家都有鋼琴，樓上樓下挺吵的。

你看，如此真實的聲音，表面看上去與清河地王動輒1700萬起、摸高近3000 萬的總價格格不入，但是，沒有辦法，真實才最有資格。

在 臻澐的產品設計中，這些碎片化的聲音被轉譯成設計元素，最終體現到了它從戶內到公區的空間規劃里，噪音與健康照明的權重也因此被提級，進一步讓一個房子的技術含量更大了。

但是，在地化創新的魔法，并非只有這些。

海淀的魂是什么？

有人說是北大清華，有人說是后廠村的數萬碼農，有人說是創新文化。徐志摩卻說，北京的靈性，全在西山的那一抹晚霞。

西山，夕照與晚霞，這么情懷的存在，必須安排上。

于是，在總圖規劃上， 臻澐的公區景觀出現了一條十字交叉軸線，南北水軸，東西山軸，落日時分，從四季花廳向西看，一幅河山交映、落日熔金的公區景觀被營造出來。

你以為它在炫技，其實，人家臻澐也不是單純搞文藝小清新，拿百億投資款耍酷，它瞄準的是那份專屬于海淀、愿意為這抹晚霞買單的高智高知客群。

也正是在這個時候，一個金句被發明了出來：

最好的景觀，是借景，不是造景。

六

我蠻佩服華潤置地北京的勇氣。

2021年—2023年，華潤北京是北京四環內在售的單價十萬+新盤最多的開發商，沒有之一，妥妥的十萬?豪宅先生，不缺手感。

臻澐上市時，在當前市場情況下，操盤求穩，當是第一訴求。

它也不缺成熟的產品系，在瑞府、悅府的頂級IP下，裝標拉滿，大牌設計天團跟上，依然有非常大的機會，不辜負清河之畔的這個地王。

但是，有的時候，一個項目案例最后發現被時間賦予了公司與行業層面的宏大使命，不僅取決于時隔多年后的精準提煉，還取決于今時今日的選擇。

這個時候，我想到了海淀當年的神盤萬柳書院。

當年，萬柳書院的立面、顏色、材料使用，當年樓面價有多夸張，出街后它的在地化創新一度引發的討論就有多大。

但是，在3000萬總價起的戰場上，它精準擊中了十年之前的那批新貴與老錢，成就了一代名盤，今時今日，諸多競品依然還要活在它的陰影之下。

現在，創造新一代北京封面作品的機會，再一次來到了距離萬柳書院十公里外的清河新地王，在解題思路上，臻澐對海淀甚至北京拿出了更大的誠意，臺前幕后，它更尊重這個機會。

說到底，海晏的復制有復制的好處，爆款縫合也不是不可，但是，創新既是贏者的密碼，也是贏家的氣質。

好房子之戰在頂豪市場已經正式打響了，參戰者會越來越多。

真正的C位主角海淀旁觀這場戰斗。海淀吸納了全國35%的兩院院士，北京60%的高校，8%的全國科技從業者，全國 10%的孵化器，北京50%的海內外高層次人才——開發商也在實戰測試海淀高知群體的審美。

北京的好房子營造已經走到了第一個十字路口，到底朝哪個方向開卷，需要一場真正的觀念革新，希望臻澐能帶個好頭。

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