前陣子，網絡上有一些傳聞稱，瑤溪板塊部分二手房跌至5000元/㎡。

眾所周知，這些年溫州房價跌了很多，但跌慘到這個地步，除了西部山上林里板塊的個別房源，暫無其他案例。

要知道，比瑤溪更遠的甌江口，當前高層普通住宅的二手房，成交價大多還要6000元/㎡以上。

既然如此，瑤溪為什么會這么低？

對此，我們前去現場探訪。

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實地調查后，發現網絡上流傳跌慘了的房子，指的是瑤溪住宅區。

其大致位于南洋大道（軌道交通S1線）、永中西路、瑤溪河、永寧西路之間，由多個組團組成，共70余幢小高層住宅、3000余套住房，以經濟適用房、安置房為主。

瑤溪住宅區區位示意圖

大羅山北，瑤溪河畔，水網密布，氛圍靜謐。就生活環境來講，瑤溪很不錯。

瑤溪住宅區的生態環境

但是長期以來，瑤溪板塊最大的問題，在于配套設施不齊全，導致業主生活不便。

盡管瑤溪住宅區有幼兒園、小學、菜市場、社區服務中心等，還有不少溫州人夢寐以求的軌道交通，但是這些住宅幾乎沒有底商，都是圍墻。

瑤溪住宅區的區間道路

在瑤溪住宅區正中間，瑤溪新天地原規劃為社區商業，但被開發商建成了類住宅，僅有少量沿街商鋪。

瑤溪新天地

這些問題，不僅僅是瑤溪住宅區的問題，周邊其他商品房、安置房，也大多存在類似問題。

因此，瑤溪板塊始終缺乏生活氛圍。

瑤溪住宅區

而瑤溪板塊很多道路等基礎設施建設，也非常滯后，住宅交付好幾年了，家門口的路都還沒建成，仍是臨時的黃泥路，遇到河道就被阻斷。

已交付的住宅與未建設的道路

瑤溪板塊本來就與蒲州—狀元、龍灣中心區兩不沾，也缺乏住宅之外的其他功能。

當生活不便成了瑤溪住宅區的關鍵標簽，愿意前來的購房者，自然就少了，所以部分房源以低價成交也可以理解。

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雖然生活不便，但瑤溪住宅區以外卻以新房為主，人居品質大多不錯。只是瑤溪住宅區是個例外。

瑤溪住宅區

除個別安置房外，瑤溪住宅區的多數房源，已有10多年房齡，最長的約15年，事實上已成為老舊小區，與周邊其他新建商品房、安置房形成鮮明對比。

與10多年前的安置房類似，瑤溪住宅區多數組團的建筑立面，以普通涂料為主，且已出現大量破碎、修補痕跡。

部分建筑立面

同時，大量業主在陽臺上安裝了窗罩、花籃、雨棚等，使立面形象起到了嚴重破壞。

被破壞的外立面

從外觀看，瑤溪住宅區與老舊小區，沒什么區別。

瑤溪住宅區

更觸目驚心的是，瑤溪住宅區的物業管理，形同虛設。

多數組團可隨意進出，甚至可駕駛各類電動三輪車進出，并在小區內隨意停放。

隨意停放的電動三輪車

也有一些組團，未實現人車分流，小區內地面上停著多輛私家車。

小區地面上的私家車

部分組團的公區維護，非常不到位。

1樓架空層，大多用于停放自行車、電瓶車，以及堆放雜物。

架空層

園林景觀幾乎無人打理，甚至被部分業主用來種菜。

被破壞的園林景觀

地面上垃圾隨意堆放，無人清掃。

地面上的垃圾

還有一個組團內，有人在綠化帶上搭了簡易棚，用來堆放雜物。

小區里的簡易棚

還有小區內1樓的住宅，開了小賣部。

開小賣部的住宅

都說安置房管理、維護不佳，但像瑤溪住宅區的破敗，比絕大多數安置房更夸張，在溫州非常少見。

這樣的小區，二手房賣不起價格很正常，賣得起價格反而是奇跡了。

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即便瑤溪住宅區存在一系列問題，但從周邊的中介機構了解到，這里的住宅，并不像網上傳的“跌至5000元/㎡”那么夸張。

除了前陣子成交的一套法拍房，僅約4600元/㎡，是1樓的房源。但是，法拍房代表不了二手房市場。

瑤溪住宅區

當然，事實上的二手房成交價，比網傳的也高不了多少，一般在6000-7000元/㎡。由于總樓層不高，樓層之間價差不大。

除非，裝修水平好一些，可以賣到7000元/㎡以上，但很難突破8000元/㎡。

畢竟，瑤溪及科技城，一些全新交付的安置房，二手房成交價一般也不超過10000元/㎡。

瑤溪板塊新建安置房

而瑤溪板塊的二手商品房，包括鳳凰城、睿城、中央公園、維港等，報價也大多在15000元/㎡之內，甚至一些低樓層僅10000元/㎡出頭。這些二手商品房近期很少成交，具體成交價也很難說。

總體來講，瑤溪板塊的二手購房者不多，即便價格低，成交也很少。

對比2021年高峰時二手商品房約20000元/㎡、安置房與經適房約16000元/㎡，當前瑤溪板塊房價已接近腰斬，瑤溪住宅區更是跌了60%以上。

在樓市上升期，瑤溪板塊漲得比多數板塊少，但在下行期還跌得更多，足見板塊吸引力之弱。

鳳凰城

去年年底以來，樓市略有復蘇，但更多購房者，涌向了附近在售商品房。比如，南洋未來社區、桂語青瀾等。

其中，南洋未來社區，均價突破了15000元/㎡，桂語青瀾則在15000元/㎡內。

還有低密度住宅，青山云廬一開盤就熱銷，已備案了94套，但開盤已有一年多的榮釧1號，銷售率仍不足一半。

瑤溪住宅區與瑤溪板塊其他小區，有著本質區別，其低價不代表板塊整體。

但是，瑤溪住宅區的破敗，所帶來的低端形象，嚴重影響了瑤溪板塊給人的感官與印象。

就像榮釧1號，作為低密度住宅，定位高端，但與瑤溪住宅區相鄰，就令一些高凈值人群對此產生抗性。

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盡管瑤溪板塊部分商品房近期銷售情況不錯，但作為一座新興板塊，這里的基礎設施、配套設施不足，依舊影響著板塊發展及購房者信心。

好在，瑤溪板塊也在發展之中，配套設施不足、生活配套不便的現狀，也將迎來改變。

建設中的商業水街

當前，在南洋未來社區，除了住宅，就同步配建了一些商業設施，包括商業水街、商務樓等，將有效解決瑤溪板塊的生活配套問題。

這條商業水街，就在瑤溪住宅區以南，鳳凰城西南，睿城以西。對于這些小區來講，未來生活會比較便利。

這些小區當前入住率都比較高，需求充足，再加上軌道交通S1線瑤溪站，養一座社區商業問題不大。

到時候，鳳凰城、睿城的二手商品房，會展現出較高的性價比。

而瑤溪住宅區，預計還是會受品質拖累，但好歹生活便利了。

軌道交通S1線瑤溪站

至于偏東一些、靠近青山路的幾個小區，前往南洋未來社區則稍有些距離，仍需等待青山綜合體及青山路沿線商業設施的建設，但當前只是規劃，暫無建設時間表。

除了商業配套，像新環路、永祥路、瑤南路等斷頭路、黃泥路，要盡快啟動建設，在瑤溪板塊形成完整的道路網。

當瑤溪板塊形成了完整的道路網，才談得上是一座真正的城區，購房者對瑤溪板塊也會有所改觀。

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