【導讀】公募REITs市場行情火熱，基金經理提醒投資風險

中國基金報記者 吳君

今年公募REITs迎來一波大行情，截至5月30日，全市場有1只REIT年初至今漲幅超過50%，3只漲幅超過40%，6只超過30%，15只超過20%，15只超過10%。多位受訪基金經理認為，在利率下行環境下，公募REITs因其穩定的現金流和高分紅特性，成為資產配置的重要選擇。但基金經理也提醒，短期受到宏觀波動等因素影響，REITs市場出現一定波動，估值逐步回歸理性。

展望未來，基金經理非常看好公募REITs的投資價值，認為其適合長期持有，投資者需關注底層資產運營、現金流分派率等核心指標。

公募REITs作為單獨大類資產受青睞

警惕流動性不足和估值泡沫風險

Wind數據顯示，今年以來，中證REITs全收益指數漲幅為12.62%，但近期該指數出現高位震蕩。

“在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產的優勢愈發凸顯，受到了更多投資者青睞。”東吳蘇園產業REIT基金經理孫野說，宏觀方面，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業方面，REITs的基礎資產行業越來越豐富，不同行業屬性導致底層資產在運行中有著不同收益表現，進而影響REITs表現；短期內供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

紅土創新基金解釋，公募REITs具有股債雙重屬性。“股性”體現在宏觀經濟與政策環境變化對底層資產運營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結構、固定收益投資人的市場情緒等因素有關，二者均有可能導致基金價格波動。目前在經濟周期調整及利率水平持續下行的環境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產增值潛力和分紅穩定的特性，但仍要警惕流動性不足和估值泡沫的風險。

博時基金REITs業務營運總監劉玄稱，公募REITs二級市場價格更多是由底層資產運營表現決定，而非受短期政策或情緒波動影響，底層資產多為國內基礎設施，部分需求相對剛性。同時機構投資者對公募REITs持倉比例較高，市場穩定性較強。在股市震蕩下，部分避險資金從高波動資產轉向穩定性較強的資產，需求端形成一定的抗跌支撐。

展望后市行情，孫野認為，隨著公募REITs常態化的發行、稀缺性逐漸弱化，同時投資者的認知也在不斷提升，三重因素共振下，REITs市場有望逐漸回歸理性，一級市場打新策略的有效性或逐步弱化，二級市場有望回歸產品的本質運行。同時，公募REITs被納入FOF、社保基金投資范圍，并推動納入滬深港通標的，有望為REITs市場帶來更多增量資金。

劉玄表示，當前股市不穩定性加大，而公募REITs較穩定的現金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入。但由于不同類型的基礎設施資產在不同程度上依賴于整體經濟表現，投資者需關注區域經濟活力、底層資產類型、經營質量及收入構成，警惕宏觀經濟波動帶來的滯后性影響。

北京某大型公募稱，在利率下行和資產荒的背景下，REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保基金和養老金入市預期下，有望持續提升配置性價比。未來REITs市場將延續擴容與分化的雙重趨勢。底層資產將進一步覆蓋新基建、智慧城市、文旅等新興領域，同時存量項目擴募提速將強化市場流動性。

看好公募REITs配置價值

關注底層資產、現金流分派率等指標

在公募REITs的投資上，紅土創新基金表示，從2021年首批公募REITs推出以來，其收益穩定性與多元化資產配置優勢日益凸顯。短期可以根據利率的周期、REITs分派率和十年期國債收益率的利差等進行資產配置及倉位調整；對于持有較多REITs基金份額的專業投資者，也可考慮適度買入國債期貨對沖風險。長期來看，在公募REITs項目運營和基金投資策略未發生重大變化，同時二級市場未發生較大波動情況下，堅持長期持有為主。

前述大型公募也稱，在選擇REITs產品時，需先考察底層資產的基本面，分散投資于不同類型和地區的REITs，降低市場波動帶來的風險；REITs基金適合長期持有，避免頻繁交易以減少交易成本和稅收負擔；為防范高位波動等風險，需要密切關注宏觀經濟形勢、政策變化和市場情緒，及時調整投資策略；定期對REITs投資組合進行風險評估。

其進一步表示，短期內市場或繼續受宏觀波動影響，保障房、消費等弱周期板塊若回調可能凸顯配置價值，倉儲、產業園等順周期板塊需關注內需修復與估值錯殺機會。長期來看，養老、新型基建REITs等政策支持的擴容方向，以及利率下行背景下高分紅資產的吸引力，或推動市場結構性機會深化。

如何篩選REITs產品，紅土創新基金稱，投資者可重點關注EBITDA、現金流分派率、項目成本收入構成及影響因子，并根據基礎資產類型，關注相關核心運營指標。近期發行的公募REITs監管問詢回復中，大多有調降估值的安排，從監管發行層面，一級市場基礎設施項目的估值被進一步壓實，為二級市場留出了一定套利空間。

孫野表示，REITs產品核心指標主要是運營指標和財務指標：一是底層資產日常運營的數據，如產業園區的出租率、租金，高速公路行業的車流量等；二是基礎設施資產圍繞分派率的相關財務數據，如收入、凈利潤、可供分配金額等。“這些數據均可通過定期報告獲取，可作為篩選產品的一些參考依據。”

前述大型公募也說，在篩選REITs產品時，投資者應重點關注底層資產質量、項目收益和現金流水平、市場估值水平和市場情緒、未來發展空間和成長性等多個指標。“REITs的底層資產現金流穩定性是其估值合理性的關鍵支撐。投資者需關注資產的出租率、租金收繳率、運營主體能力等。新發行REITs的市場表現和投資者情緒，是判斷其估值合理性的重要參考，此外，政策支持和市場環境對其估值和現金流穩定性有重要影響。”

校對：喬伊

制作：小茉

審核：木魚

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