在這一輪樓市下跌中，我們發現了市場指標之間的一些關聯性。

感覺比較有意思。

今天給大家整理出來，方便大家更好的理解樓市走勢和變化。

今天都是干貨~

第一定律

從2023年認房不認貸政策寬松開始 ，上海樓市的驅動因素中政策的影響分量很重。

大家常說的“藥效”，其實就是這個情況的體現。

我們總結為一句話：

“在沒有政策外力干預，上海樓市慣性下跌”。

這個像什么，沒錯就是牛頓大哥的第一定律：慣性定律。

一切物體在不受任何外力的作用下,總保持勻速直線運動狀態或靜止狀態。

現在的上海樓市不是牛市周期，大家的信心和預期不足。

如果沒有“外力”的介入，那肯定總體的慣性是向下的。

放到樓市里面來，“外力”就是政策干預。

我們先從成交角度來看。

從2023年9月之后，4次政策加碼的確是有效果的。

總體的成交趨勢上，是波動向上的。

從平均400-500套的水平提升到了平均700-800套的水平。

而且政策效用的持續時間在延長。

但是在每段政策藥效期內，這種推動作用又是持續降低的。

房外房研究院制圖

如果我們具體到政策節點前后14天的變化，會看的更清晰。

首先，每次政策出臺后會有立馬的成交改善。

2023.09.01前后網簽增長12%；

2023.12.14前后網簽增長25%；

2024.05.27前后網簽增長33%；

2024.09.29前后網簽增長56% 。

后14天的成交量也從8000套升到了12000套水平。

政策的催化劑效果是十分明顯的。

房外房研究院制圖

但是明明成交變好了，但 是為啥大家不認可市場正在的反轉了。

這個就要再來看掛牌的角度了。

政策的持續放寬，對樓市的短期正向利好幅度也在提升。

但同時也刺激了掛牌的增多。

政策能影響成交量，但是無法直接作用到成交價。

價格降，想賣的房東肯定不少。

還有很多想趁政策寬松想置換的。

但是也要看到，隨著政策的不斷出臺，政策后新增掛牌增速是放緩的。

2023.09.01前后新增掛牌增長147%；

2023.12.14前后新增掛牌增長32%；

2024.05.27前后新增掛牌增長26%；

2024.09.29前后新增掛牌增長24%。

新增掛牌賣房的房東依然不少，但是爆發式的掛牌增長可能不會出現了。

延伸出的推斷可能是，掛牌量還會在高位維持，但是大幅創新高的可能性比較低了。

房外房研究院制圖

綜合上面的內容，還能做出的判斷是什么？

接下來隨著929政策效力減弱到一定程度，還會有政策加碼。

基于整體市場情況相比之前有所好轉，政策的強度可能不會那么高。

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第二定律

慣性定律是關于市場量能的。

那肯定有很多房東和買家關心，那有沒有關于價格判斷的。

別著急，這就來了。

我們發現“交易流速”這個指標是和房價同比增速走勢比較匹配。

我們這里說的交易流速是：

交易流速=過去6個月平均住宅成交量/當月掛牌量

而且呈現的規律是：

房價增速與交易流速高度相關，與二手成交量成正相關，與掛牌量成負相關。

因為成交量越高，房價越容易上漲，而掛牌量越大，房價越容易下跌。

這個就和牛頓擺第二定律挺像的。

物體的加速度與所受外力成正比，與質量成反比。

我們拉取了2016年以來的房價增速和交易流速的數據。

房外房研究院制圖

2016年是成交多、掛牌少，房價就是上漲；

2018年是成交少，掛牌多，房價是跌；

2021年又是成交多、掛牌少，房價持續同比上漲；

從2024年9月開始，又出現了開始微微抬頭的跡象。

不過現在的掛牌量相比最高點只有少量減少，靠的是成交所有回暖。

二者還沒有完全同頻共振，所以樓市也沒有漲，只是跌的少了一點。

至少，從趨勢上看，上海房價是越來越接近“止跌”這個環節了。

如果沒有政策、也沒有一些意外事件影響，大概率是在底部摩擦。

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第三定律

第三個當然還是和牛頓相關的，牛三定律。

即作用力與反作用力。

在樓市里的反應其實是漲跌規律的循環。

有人往左就有人往右，產品方面漲跌輪動也是如此。

“過去哪種產品漲的多，這一輪下跌跌的多”。

房外房研究院制圖

從過去10年的情況來看。

2016-2017年那一輪普漲行情中，郊區受益的情況更明顯。

領漲的是郊區的房子，郊區次新房漲幅30%左右，郊區老房子漲幅接近40%。

雖然市區的房子也漲了，但漲幅一般，次新和老房子漲幅基本在10%-15%。

等到了2023-2025年這一輪普跌行情中，市區的房子目前跌幅相對低，郊區的房子跌幅較大。

目前的房價指數排名是：

市區次新房130（較2016年6月比價格有30%漲幅）>市區老房子120>郊區次新房112>郊區老房子104

另一個發現是：

歷史上漲幅最大的2類產品，在這一輪房價調整中，下跌的深度最大。

以2016年為基期。

市區次新房最高房價指數為2023年4月的149，2025年4月房價指數是130，跌了19%。

郊區老房子2020年以后的高位是123，2025年4月房價指數是104，同樣也跌了19%。

市區老房子這輪跌幅15%，郊區次新房這輪跌幅18%。

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最后

當然和真正的牛頓定律比起來，我們總結的這些并不是嚴謹的數學論證過程。

但是反應出的上海樓市規律性變化，是可以作為參考的。

甚至大家自己觀測樓市也可以用到。

上海樓市在止跌企穩中，但是前路還很波折。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數據和房源。我發現最近的市場表現挺一般的，相比三四月份開始有量價雙跌的趨勢。

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