廣東
今天從資產收益率的角度來探討一下房價是否高估了。
房子天然具有資產收益，也就說房子不僅可以用來住，也可以用來投資。其投資收益一方面來源于未來的差價，另一方面是來源于你持有期的周期。而從租金回報率的角度來看房價是否高估是國際上成熟房地產市場一種比較通行的方法。
實際上，去年YH在一篇報告里也闡述類似的觀點——租金是影響住房價值的核心變量。
在過去房價高歌猛進的時候，很少人會關注這一點，也很少有人會拿租金回報率來評判房價的高低。但房價經歷這幾年的下跌調整后，市場變得更加理性了，不少人開始關注房子的逐漸回報水平了。從另一個角度來看，即便房子賣不到合適的價格，如果租金回報率還不錯，那繼續持有房產也不失為一種選擇。
那究竟住房租金回報率多少算是高？多少又算是低？
從個人的角度來看，與你的機會成本有關。比如同樣的一筆錢，你在某項可靠的資產上可以獲得的年收益率是3%，那你買房租金收益率要高于3%才算是合理的，否則你為何要買房投資？
當然從整體市場的角度來看，一般大眾能夠獲得接近無風險資產大概就是10年期國債了（年收益率高于存款利率），當下的十年期國債收益率大概在1.7%多。如果投資房產的話，畢竟房產算是風險資產，加上一定的風險溢價，租金回報率能達到2.5%算是比較合適，起碼不能低于2%。
那當下國內主要城市的住房租金回報率大概是什么水平？
能查詢到的最新北上廣深的住房租金回報率分別為2.3%、1.9%、1.7%和1.6%（數據會有變動，但大概是這個水平）。一些二線城市的租金回報率會略高一些。這個也符合邏輯，一線城市的住房流動性更好，租金回報率會偏低一些。
再對比一下國際上上的其他大城市的租金回報率，能查詢到的紐約、倫敦、東京市中心住房租金回報率分別為3.1%、2.8%、2.5%（數據會有變動，但大概是這個水平）。
那以上國內一線城市的住房租金回報率是否合理？
整體來說，還是有點偏低。從這個角度來看，房價似乎還有一定的下跌空間。但同時我們也要看到國內市場依然是一個成長性的市場，資產的價格彈性會高一些，給予一定的溢價也算是正常的。
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