隔壁的王興最近被房子這事搞得焦頭爛額，兩孩子漸漸長大了，現(xiàn)在想把小兩房置換成三房。原本以為換房這事很簡單，可現(xiàn)實(shí)卻給了他當(dāng)頭一棒，

小兩房掛盤出去半年多，看房人寥寥無幾，多次降價(jià)也無人問津。但他看中了三房，要么總價(jià)遠(yuǎn)超預(yù)算，要么在郊區(qū)，交通很不方便。

這種“夾心餅”現(xiàn)狀讓王興特別的無奈，而他當(dāng)前的遭遇，也讓人不禁想起多年前曹德旺做的那一番預(yù)言，他說“未來，房地產(chǎn)將成為有錢人擊鼓傳花的游戲”，彼時(shí)，他還勸誡普通人，不要把自己一生的自由都犧牲了用于買房，這樣根本不劃算。

他還說自己只有1套房子，其他多余的1套都沒有，房子說白了就是一堆鋼筋混凝土，又不創(chuàng)造價(jià)值。如今再去回味老曹的這段話，真的是字字扎心。

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老曹的忠告：再等下去會(huì)很危險(xiǎn)

過去，老曹一直勸告普通人不要背債買房，而他的這句話，并不是隨口說說，主要是基于三大殘酷現(xiàn)實(shí)支撐：

第一，房子過剩，接盤俠卻越來越少

數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近66%，這已經(jīng)接近歐美發(fā)達(dá)國家水平。疊加人口負(fù)增長趨勢(shì)的出現(xiàn)，人口紅利已經(jīng)開始逐漸消退，購房的剛需群體在快速減少。

與此同時(shí)，全國商品房庫存卻超過了七億平方米，尤其是在三四線線城市，“鬼城”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，以前是房子挑人，現(xiàn)在變成了人挑房子，越來越多房子變現(xiàn)困難，已經(jīng)成為了不爭的事實(shí)。

第二，房價(jià)分化，普通人“站錯(cuò)隊(duì)”就血虧。

數(shù)據(jù)方面，5月份一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.90%，二線城市環(huán)比上漲0.06%，三四線代表城市環(huán)比下跌0.11%。

具體城市來看，除了上海，廣州價(jià)格環(huán)比分別上漲1.47%、1.25%，三四線幾乎無一幸免全部加入了下行隊(duì)伍，且?guī)齑媪砍掷m(xù)上升，有些城市的去化周期已經(jīng)達(dá)到了80個(gè)月。

這種情況買房子時(shí)，一旦選錯(cuò)城市、買錯(cuò)了地段，搞不好就要面臨血虧。

第三，政策轉(zhuǎn)向，房子回歸居住屬性。

政策層面早有定調(diào)，房住不炒依舊是主基調(diào)，而且全國各地都在加速推進(jìn)保障房、長租房建設(shè)。

預(yù)計(jì)未來50%的購房需求都將被分流，比如，北京已經(jīng)啟動(dòng)數(shù)千億專項(xiàng)債收購商品房，然后用于建高保障房供給。預(yù)示著城市核心區(qū)的房子還能依靠稀缺性勉強(qiáng)支撐高房價(jià)，但郊區(qū)的房子隨著市場分流加劇，未來很多都加線了無人問津的地步。

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樓市分化開始加劇

理性來看，市場的普漲已經(jīng)成為過去式，樓市的分化已經(jīng)開始加?。?/p>

①一線城市與三四線冰火兩重天。

北上廣深因人口持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，今年前5月，一線城市的新房價(jià)格一直呈現(xiàn)著穩(wěn)步上升，銷售也出現(xiàn)了快速回暖。比如上海地區(qū)，千萬級(jí)豪宅的成交量，占了全國的60%。

反觀三四線城市，大量人口外流，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)單一，庫存積壓嚴(yán)重，很多地區(qū)的房價(jià)甚至出現(xiàn)了連續(xù)下跌。比如鄭州，石家莊等地，部分區(qū)域的房價(jià)跌幅甚至超過40%。

②新房與二手房生死博弈。

在各種利好政策的加持下，新房市場已經(jīng)慢慢企穩(wěn)，但二手房掛牌量依舊持續(xù)上升，價(jià)格卻在不斷的探底。

以北京二手房為例，一季度均價(jià)同比下跌8%，有的也是為了快速成交，不惜降價(jià)百萬。

新房和二手房的價(jià)格趨勢(shì)形成了鮮明的對(duì)比。

③富人與窮人之間的購買力斷層。

比如廣州核心區(qū)的豪宅逆勢(shì)上漲，單價(jià)20萬/㎡，依舊有人買。但是郊區(qū)的新樓盤下跌15%，卻看房者寥寥無幾，甚至很多剛需買家連首付都湊不齊。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年來，高收入家庭購房占比上升到20%，但普通家庭大多持觀望態(tài)度。富人和窮人之間的購買力差距越來越大了。

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普通人該如何選擇

分化加劇，該如何選擇？是究竟買房還是賣房？對(duì)此，曹德旺很早就給出了一針見血的建議，

“多余的房子趕緊賣，自住剛需的房子謹(jǐn)慎買！”

具體可以從以下幾個(gè)方面來解決：

第一，如果打算咬牙買房，緊盯核心城市，比如北上深，杭州，成都等，這些人口凈流入的城市，不僅有人口托底，也有政策托底。

另外，一定要優(yōu)選黃金地段，比如地鐵1公里內(nèi)、有對(duì)應(yīng)的名校，周邊有三甲醫(yī)院，這種房子抗跌性更強(qiáng)。

而那些郊區(qū)房、小開發(fā)商的項(xiàng)目，這種房子的風(fēng)險(xiǎn)較高，能不選就不選。

第二，如果你不得不賣房的話，先對(duì)手上的房子進(jìn)行分析，三四線線多余的房產(chǎn)快速變現(xiàn)，人口持續(xù)流出的城市堅(jiān)決不要，房齡超過20年、配套不足、物業(yè)差的老房子，拿著手上只會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。

最后咱們來做個(gè)總結(jié)，2025年是“咬牙買房”還是“盡快賣房”？曹德旺很早就給過忠告，同時(shí)最近樓市的數(shù)據(jù)也在給我們敲響警鐘，房子只漲不跌的神話成為過去式，

所以我們每個(gè)買房、持房人，都要認(rèn)清事實(shí)，不要帶有幻想，否則很容易被時(shí)代拋棄，陷入虧損。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）