以前買房，保值很重要，現在買房，保值還重要嗎？

答案是：重要！

雖然現在房子的資產屬性弱化了，居住屬性提高了，但它的資產屬性依然存在。

就比如：買房為啥要選好地段、好產品、好樓層、好環境，除了讓自己住得更舒服一些以外，背后隱藏的就是它未來的價值。

又好比：我們常說的地段價值、產品價值，其實也是在說房子的資產屬性。

另外，房子保不保值不是單純的看這套房子轉手值不值錢，而還關系到你的居住成本。

房子的買入價-賣出價，就等于你居住這套房子所應該支付的成本。只有你的房子夠保值，你的居住成本才會越低。

不過：

現在的保值≠以前的保值。

以前的保值＝絕對不虧本。

現在的保值只能拼保值率。

01

以前的房子都是咋個保值的？

這里面關系到幾個點：市場行情、人口基數、城市擴張。

在樓市高速發展的時代，供需關系緊張，甚至是供不應求，因為人口基數大，再加上城市擴張，農村人開始朝著城里走，很多人開始拼“有房住”，房地產逐漸熱鬧，尤其是2017年-2019年之間，還出現過“排隊搶房”的盛況，再加上很多人都怕房價上漲買貴了，就趕緊下手。

就是在這種時候，房子的資產屬性有了更具體的體現，在樓市最火爆，需求最高的時候，房東把自己手上有的房子轉手賣掉，價格又比新房便宜，有些還帶裝修，直接拎包入住，那結果自然可想而知。

有的房子甚至出現了賣出價比自己買入價還貴的現象，這里面涉及到的超額收益，就被稱為“增值”部分。

還有那一波炒房客，幾套房子捏在手里，等到市場火熱的時候拿出來賣，不僅沒虧本，甚至還有賺。

所以那時候大家意識中就有了房子“保值、增值”的概念，并且認為保值就是：不僅要把本金賺回來，還要將裝修、物業管理費、稅費、折舊費等等算在買方身上，相當于住了幾年“白嫖”房。

你想嘛，花100萬買房，裝修20萬，住個5年，轉手一賣120多萬，甚至130萬，那這5年，是不是相當于你一分錢沒花，白白住了5年？是不是隨便咋想都覺得很值。

這就是以前的保值＝絕對不虧本。

不得不承認，那時候的確可以實現這樣的“絕對保值”甚至“增值”。

所以也吸引了很多想要通過轉手賣房來賺一筆的買房者。

02

然而隨著近幾年的樓市回調，逐漸平穩，人口出生率下降，城市擴張變緩，大家都有房子住，已經過了拼“有房住”的時代，“搶房”已經不存在了，再加上國家倡導“房住不炒”、“住好房”的政策，“不虧本的保值”行情已經基本結束了。

以德陽為例，就我們曉得的一些二手房，房東都是降價甩賣，甚至有的還是一降再降都沒人看，也許你的朋友圈都能刷到“虧本處理、房東降價”這種信息，虧幾萬是常態，還有虧10幾萬的。

為啥會出現這種情況？

就像我上面最后一句說的：房子的保值增值吸引了很多買房者，但也有很多買房者買在了房價最高位。

一旦過了樓市爆火的階段，供需關系呈現飽和，甚至供過于需，樓市熱度開始下降，等到樓市平穩，再把這部分高價房轉手賣二手時，自然就會出現極大的價差。

畢竟二手房價格主要由供需關系決定，買家只會按市場價買你的房子，可不會管你的買入成本是多少。

就這樣，慢慢的，很多人也意識到“買房不再像以前那么保值了”，也就對“保值”的期望降低了，現在普遍認為100萬買的房，能賣個100萬，把本金拿回來就算保值，甚至認為只要房子掉價不多，也算保值。

所以你會發現，以前宣傳的“保值、增值”概念，現在幾乎不存在了。

另外，作為一種既有消費屬性又有資產屬性的商品，房子本身也會折舊。只不過在土地增值和貨幣增發的浪潮中，房子的資產增值更多，抵消了折舊。

但由于現在住房供需關系的扭轉，越來越多的房子的資產增值將無法完全覆蓋折舊，所以在未來，不只是以前在高位買入的房子會虧本金，其他房子也會存在逐年折舊虧本金的可能性。

以后的房子保不保值，判斷標準將由“保值率的高低”決定。

簡言之就是你這套房子住了幾年，甚至幾十年，雖然不能按原價賣出去，但是依然可以在同等產品里，賣到一個高價位，這個就叫高保值率。

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那么現在及未來，哪種房子的保值率更高？

四個判斷標準：地段、產品、稀缺資源、買入價格。

首先說地段

都曉得李嘉誠的地段論，但是好地段其實是會變的，比如每個城市都是由市中心開始發展，在發展初期，最好的地段就是市中心，德陽也不例外。

但是你看現在，好地段已經變了，德陽現在最火爆的地段在旌北新區，原因就是新區的配套更大型，更好，更豐富，更符合現在買房者的居住需求。

這是資源配套的變化對地段認知的改變，所以好地段是由資源配套決定的，但資源配套在城市發展過程中，是會變動的。

其次，就是好地段的判斷標準也會變，以前大家對好地段的標準普遍是：商業＞交通＞醫療＞景觀＞學區。

但隨著買房觀念的變化以及越來越多家長更注重教育，學區的占比提升了。

現在大家對好地段的判斷標準變成了：交通＞學區＞商業＞景觀＞醫療，這是我們網友的真實留言。

不過，還有一些追求高端改善的客群，他們對好地段的判斷標準又不一樣，他們更重視：景觀＞交通＞商業＞學區＞醫療。

這也說明了，好地段是會隨著大家需求而變化的，但就德陽樓市銷售現狀看，大型配套、生活是否便利，依然是絕大多數人看重的點，對房價的支撐很重要。

其次說產品

上面我說了，現在過了“有房住”的階段，都在朝著“住好房”的方向走。

現在大家對產品的要求越來越高，對產品的性能越來越重視。

你看現在的新房市場，各種卷，卷價格、卷產品、卷物業，凡是能卷的都在卷，但在以前，大家都是同一套模板走天下，現在卻行不通了。

所以，這說明了，舒適的好房子在市場上一定是搶手的。

第三說稀缺資源

這里的稀缺資源分兩種：一種是擁有不可再生自然資源的房子，一種是在市場上量非常少的房子。

前者比如德陽的湖景房，尤其是一線正臨湖的房子。

后者比如純疊墅、純洋房、純小高層，這種不含有高低配產品的低密房子。

這些房子在市面上的占比非常少，尤其是湖景房的價格還不低，但依然擋不住很多人喜歡。

最后說買入價格。

這一點，想必有朋友深有體會，房子買在最高位，即便地段、產品、資源都很好，依然會出現虧本的現象。

這就是買的時候，價格太高，等到市場平穩，價格回落，再也賣不到原價了。

所以，現在入手，要想房子保值率高，這四點都要注意！

下面還有重點

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