近兩年，京東新動(dòng)作頻頻。

除了高調(diào)殺入外賣行業(yè)外，京東還大手筆入局風(fēng)頭正盛的“奧萊”業(yè)務(wù)，在線上線下同步開(kāi)設(shè)門(mén)店。

去年，京東集團(tuán)與海瀾集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同在無(wú)錫江陰的海瀾飛馬水城打造了全國(guó)首家京東奧萊線下店，同步在京東平臺(tái)上線“京東奧萊自營(yíng)專區(qū)”及“京東奧萊官方旗艦店”。

自此，雙方開(kāi)啟了奧萊業(yè)務(wù)在全國(guó)的拓展。截至目前，京東奧萊已入駐20座城市，成為行業(yè)不可忽視的新興力量。

京東奧萊線下店

6月1日，京東奧萊西南首店敲定，落子吾悅商管旗下德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

京東奧萊位于吾悅廣場(chǎng)1樓，占地近4000方，預(yù)計(jì)今年9月開(kāi)業(yè)。作為德陽(yáng)的首座高品質(zhì)大牌集合“奧萊”，其將攜一眾城市獨(dú)家奢牌、高化、戶外、潮流運(yùn)動(dòng)等相關(guān)品類品牌亮相。同期，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)也將迎來(lái)“煥新升級(jí)”后的全面呈現(xiàn)，疊加京東奧萊的熱度，項(xiàng)目的整體吸附力有望大幅提升。

德陽(yáng)商業(yè)的天，要變了。

01

奧萊入局者眾多

京東奧萊拿什么競(jìng)爭(zhēng)

如今大環(huán)境下，消費(fèi)者更青睞“高質(zhì)價(jià)比”的商品。因此，“奧萊”成為目前仍具上升空間的業(yè)態(tài)之一，它是零售圈的香餑餑，也成為各地招商引資的重點(diǎn)對(duì)象。

不過(guò)，奧萊入局者眾多，前有老牌運(yùn)營(yíng)商在圈地，后有各種新興力量入局。該賽道越來(lái)越擁擠，京東奧萊有何優(yōu)勢(shì)？

首先，有“京東”背書(shū)，它免去了口碑的積累和市場(chǎng)教育的問(wèn)題。依托于京東集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，京東奧萊以“正品低價(jià)+京東生態(tài)賦能”為核心優(yōu)勢(shì)。它可以整合利用京東的供應(yīng)鏈、物流、技術(shù)以及線上流量資源，這一點(diǎn)可以在購(gòu)物的便捷性、價(jià)格力和服務(wù)體驗(yàn)上形成壁壘，拉開(kāi)和競(jìng)品的差距。

而海瀾集團(tuán)所擁有的品牌影響力和門(mén)店規(guī)模、實(shí)體店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)貨品的敏感度等優(yōu)勢(shì)能與京東形成資源互補(bǔ)。

京東奧萊現(xiàn)場(chǎng)人氣丨圖源京東奧萊公眾號(hào)

發(fā)展策略上，京東奧萊通過(guò)線上線下聯(lián)動(dòng)的方式，瞄準(zhǔn)下沉市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，重點(diǎn)布局三至五線城市。其在城市核心商圈開(kāi)設(shè)0.3-1萬(wàn)方左右門(mén)店，多與成熟的購(gòu)物中心、街區(qū)商業(yè)進(jìn)行合作，能實(shí)現(xiàn)客流的共享和互動(dòng)，這又與傳統(tǒng)奧萊品牌實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位。

品牌規(guī)劃方面，京東奧萊國(guó)際品牌占比達(dá)到70%，涵蓋大牌美妝、奢侈品、時(shí)尚男女裝、兒童、運(yùn)動(dòng)和戶外。其中，運(yùn)動(dòng)戶外類品牌占比達(dá)35%左右。

此次，德陽(yáng)店開(kāi)業(yè)后，耐克NIKE、昂跑等高人氣運(yùn)動(dòng)戶外品牌，COACH、Michael Kors等輕奢品牌，以及LAMER、SK-II等高化品牌將亮相吾悅廣場(chǎng)，組成德陽(yáng)最強(qiáng)品牌陣容。

京東奧萊門(mén)店美妝品牌區(qū)域丨圖源京東奧萊公眾號(hào)

折扣方面，據(jù)在營(yíng)門(mén)店的情況來(lái)看，鞋服品類折扣大部分為原價(jià)的3-5折左右，美妝產(chǎn)品約為原價(jià)的7折左右，部分商品折扣力度更低。總的來(lái)說(shuō)，其選品和折扣力度具備很強(qiáng)的吸引力。

就銷售表現(xiàn)來(lái)看，京東奧萊也展現(xiàn)出極強(qiáng)的吸金力。去年12月，京東奧萊河南安陽(yáng)萬(wàn)意廣場(chǎng)店開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，當(dāng)天進(jìn)店客流超1萬(wàn)人次，銷售突破400萬(wàn)。

不缺購(gòu)買力的德陽(yáng)，其開(kāi)業(yè)的火爆程度可以大膽發(fā)揮想象了。

02

整個(gè)西南市場(chǎng)在搶

為什么選擇德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)

因京東奧萊在下沉市場(chǎng)具備的超強(qiáng)號(hào)召力，讓其成為各地爭(zhēng)搶的招商熱門(mén)。西南首店的噱頭，無(wú)疑更能激發(fā)大家的爭(zhēng)搶欲。據(jù)說(shuō)，西南有多個(gè)實(shí)力商業(yè)項(xiàng)目，向京東奧萊發(fā)起了入駐邀約，僅德陽(yáng)市就有眾多競(jìng)爭(zhēng)者。

最終，西南首店落定德陽(yáng)，是京東奧萊對(duì)于這座城市，也是對(duì)吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力及未來(lái)潛力的肯定。

位于成都平原東北部的德陽(yáng)，是四川重要的工業(yè)城市，也是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)成都都市圈的重要節(jié)點(diǎn)城市，以及重要的交通樞紐。其還是四川重點(diǎn)規(guī)劃在建百萬(wàn)人口城市，在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，德陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)總量、增速以及規(guī)模以上工業(yè)增加值均位列四川前列，GDP全省排名第四。近年來(lái)，隨著三星堆的出圈，德陽(yáng)的旅游業(yè)也迎來(lái)了高光，為城市注入新的活力。

與成都如出一轍，德陽(yáng)也開(kāi)啟了向南發(fā)展的路徑。吾悅廣場(chǎng)正位于德陽(yáng)城南核心地段，北靠四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南側(cè)規(guī)劃城市濕地運(yùn)動(dòng)公園，包含11萬(wàn)方的購(gòu)物中心，以及2萬(wàn)方的特色商業(yè)街。

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)片區(qū)鳥(niǎo)瞰圖

項(xiàng)目所在區(qū)域擁有嶄新的城市界面，匯聚品質(zhì)樓盤(pán)，有兩所高校及高密度的中小學(xué)配套，以及大型廠企和辦公樓。德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)3KM半徑內(nèi)覆蓋40萬(wàn)常住人口。且，隨著入住率的提升，及配套的逐步完善，該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)迎來(lái)高質(zhì)人群的導(dǎo)入。

在“軟實(shí)力”上，下沉市場(chǎng)是吾悅的絕對(duì)“統(tǒng)治區(qū)”。近幾年，吾悅在國(guó)內(nèi)下沉市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)張，堅(jiān)持重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的革新者。這一點(diǎn)，與京東奧萊的發(fā)展策略正好契合。

除了經(jīng)營(yíng)理念合拍外，吾悅商管與京東奧萊攜手的海瀾集團(tuán)本身是戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方有良好的合作和信任基礎(chǔ)。項(xiàng)目城市能級(jí)、硬件、主力客群、定位以及推廣營(yíng)銷風(fēng)格等也匹配京東奧萊的開(kāi)店標(biāo)準(zhǔn)，一拍即合。

為此，雙方都利用自身優(yōu)勢(shì)投入了巨大資源，希望將“西南首店”打響。

03

借上新開(kāi)啟迭代模式

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)重塑定位，全面煥新

隨著京東奧萊的開(kāi)業(yè)，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)9月也將迎來(lái)“煥新升級(jí)”后的全面亮相。

如此，一方面可以借由京東奧萊帶來(lái)的熱度，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)和互動(dòng)；另外，項(xiàng)目通過(guò)重塑定位、品牌組合和空間場(chǎng)景優(yōu)化，革新購(gòu)物體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)整體吸附力的提升。

開(kāi)業(yè)進(jìn)入第五個(gè)年頭，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域，對(duì)于德陽(yáng)消費(fèi)者有了更深的認(rèn)識(shí)。市場(chǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)也在發(fā)生變化，到了主動(dòng)更新的節(jié)點(diǎn)。另外，它也需要靠?jī)?yōu)化，進(jìn)一步拉開(kāi)與城市競(jìng)品的差距。

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)

項(xiàng)目提出“城市時(shí)尚樂(lè)享歡聚中心”的全新定位，植入“游樂(lè)歡聚場(chǎng)”和“美食聚集地”兩大標(biāo)簽，錨定年輕客群、親子家庭兩大主力客群。

去年11月，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)東豪超市開(kāi)業(yè)，揭開(kāi)升級(jí)序幕。

作為在本地有著極高認(rèn)可度的超市品牌，東豪的到來(lái)，讓項(xiàng)目超市購(gòu)物體驗(yàn)有了質(zhì)的提升，直接引爆區(qū)域消費(fèi)者的熱情。東豪超市開(kāi)業(yè)首兩日，銷售超過(guò)200w，創(chuàng)下品牌全國(guó)第一，以及德陽(yáng)市超市類銷售第一的成績(jī)。此期間，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)全場(chǎng)總客流達(dá)到13萬(wàn)+，創(chuàng)下開(kāi)業(yè)后客流新高。

截至目前，超市進(jìn)店率同比提升97%，東豪帶動(dòng)整體項(xiàng)目進(jìn)店率提升近40%。

東豪超市開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆

主力店升級(jí)是一個(gè)側(cè)面，項(xiàng)目在品牌布局及經(jīng)營(yíng)策略上進(jìn)行了全面優(yōu)化，收效顯著：KKV、肯德基、以及以小米、華為等為代表的數(shù)碼類品牌銷售有了大幅提升，小米更是升級(jí)為更大門(mén)店；截至目前，2025年客流同比提升超過(guò)30%。

此次煥新升級(jí)，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)從“定位重塑”“內(nèi)容迭代”“經(jīng)營(yíng)迭代”三個(gè)方面入手，給項(xiàng)目做了一次大手術(shù)：

• 以超市煥新，匹配家庭客群日常剛性消費(fèi)需求，增加消費(fèi)粘性；引入高性價(jià)比、適合聚會(huì)的餐飲品牌（如古魯特），增強(qiáng)周邊高校、園區(qū)、廠區(qū)客群的到店消費(fèi)頻次；并進(jìn)一步提升品質(zhì)餐飲陣容，打造“城南最好吃、最全面的美食目的地”，實(shí)現(xiàn)近端客群的“加固”。

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)人氣

借由京東奧萊的亮相，實(shí)現(xiàn)國(guó)際運(yùn)動(dòng)戶外、美妝、奢牌的補(bǔ)位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體品牌的提級(jí)；奧萊業(yè)態(tài)本身也具備跨區(qū)的吸附力，以此帶動(dòng)項(xiàng)目城市級(jí)影響力的提升。

• 項(xiàng)目在場(chǎng)內(nèi)打造海洋球兒童樂(lè)園、兒童攀爬等主題互動(dòng)場(chǎng)景，并聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)兒童體驗(yàn)商家，上述空間針對(duì)項(xiàng)目會(huì)員可免費(fèi)體驗(yàn)。以此打造“全德陽(yáng)最好玩的親子家庭目的地”，從而增加會(huì)員的活躍度，也加強(qiáng)對(duì)遠(yuǎn)端客群的獲取。

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)親子嘉年華

值得一提的是，在營(yíng)銷推廣上，不管是營(yíng)銷費(fèi)用的投入，還是活動(dòng)類型、對(duì)外輸出方式等層面，放在整個(gè)德陽(yáng)市，吾悅廣場(chǎng)是TOP級(jí)存在。

截至今年5月，項(xiàng)目已舉辦超50場(chǎng)高品質(zhì)營(yíng)銷活動(dòng)，內(nèi)容涵蓋國(guó)際IP聯(lián)動(dòng)、大型賽事、主題展陳、馬戲嘉年華，以及明星歌友會(huì)等。其中，“城市歌友會(huì)”已經(jīng)被德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)做成了“自有IP”，成功聯(lián)動(dòng)了粉絲群體。

吾悅廣場(chǎng)“城市馬戲嘉年華”現(xiàn)場(chǎng)

“城市歌友會(huì)”已經(jīng)被德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)做成了“自有IP”

王者少年全國(guó)海選賽德陽(yáng)賽區(qū)

城市廣場(chǎng)舞大賽

針對(duì)周邊兩所高校，項(xiàng)目也有意加強(qiáng)與其的深度聯(lián)動(dòng)。德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)拿出部分公共空間，與高校動(dòng)漫社、吉他社等進(jìn)行共創(chuàng)，為項(xiàng)目注入更多年輕力，加強(qiáng)了和大學(xué)生的情感聯(lián)系。

另外，項(xiàng)目在媒體宣傳方面，也以更為創(chuàng)新和開(kāi)放的方式，積極探索與抖音二次元大V進(jìn)行內(nèi)容共創(chuàng)和傳播。據(jù)悉，今年德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)在抖音上共發(fā)布50余共創(chuàng)作品，其中有7個(gè)作品播放量達(dá)百萬(wàn)級(jí)，最高播放量超過(guò)500萬(wàn)。

這樣的數(shù)據(jù)，放在全國(guó)購(gòu)物中心也屬于斷層式領(lǐng)先。通過(guò)社交媒體的傳播，德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)俘獲了更多的二次元及年輕客群的關(guān)注，為后續(xù)相關(guān)品類的優(yōu)化打下了基礎(chǔ)。

京東奧萊西南首店的開(kāi)業(yè)，能助力德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)的進(jìn)一步出圈。隨著其煥新升級(jí)的全面呈現(xiàn)，有望延續(xù)熱度，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和客流將逐步邁進(jìn)更高臺(tái)階。

據(jù)了解，在吾悅商管母公司新城控股集團(tuán)內(nèi)部，也對(duì)該項(xiàng)目給予了厚望，將其視作今年最具潛力的項(xiàng)目之一，因此也給到了足夠的資源傾斜，這才有了項(xiàng)目大調(diào)升級(jí)的背景，以及牽線京東奧萊的落定。

另外，德陽(yáng)吾悅所在區(qū)域亦代表著城市發(fā)展的未來(lái)。吾悅廣場(chǎng)作為重要的商業(yè)配套，與片區(qū)是互相成就的關(guān)系。因此，項(xiàng)目也得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑瑸槠湟肓舜笮驼衅笗?huì)、車展等相關(guān)活動(dòng)。

德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

伴隨京東奧萊西南首店的入駐，項(xiàng)目在此輪煥新后，將呈現(xiàn)超2萬(wàn)方的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，涵蓋星軼影城、樂(lè)其奇兒童游樂(lè)、啟點(diǎn)KTV、101健身、潮玩街區(qū)等品牌；以及葉子舞蹈、黑拳格斗、一畫(huà)美術(shù)、love tennis領(lǐng)銜的九大教培組團(tuán)；同時(shí)匯聚頭部品質(zhì)自助餐品牌吉布魯、知名連鎖餐飲品牌一把骨、古魯特、大鼓米線、三合炙烤肉、粵餃皇等；組成德陽(yáng)最強(qiáng)“大牌零售折扣集合+德陽(yáng)超市龍頭+德陽(yáng)教培品牌最強(qiáng)矩陣+城南精致餐飲體驗(yàn)” 的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)陣容，精準(zhǔn)匹配年輕及家庭客群，以全新的商業(yè)內(nèi)容立足德陽(yáng)城南，服務(wù)全城。

占盡天時(shí)地利的德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)，期待它上演“逆襲”的大戲，成為具備城市級(jí)影響力的商業(yè)項(xiàng)目。關(guān)于京東奧萊西南首店開(kāi)業(yè)后續(xù)情況，我們也將持續(xù)保持關(guān)注。

*文中圖片除特殊標(biāo)注外，均來(lái)自德陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)。